HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre
de 2018, en el que se pactaba un preaviso de sesenta días para el desistimiento
del inquilino.
Con fecha 2 de enero de 2020 el inquilino dirigió una
comunicación por correo electrónico, en la que le informaban de que iban
abandonar la vivienda el 15 de enero siguiente, citándole a las 12:00 horas de
ese día para hacerle entrega de las llaves y para que pudiese ser
inspeccionada. En ese día no compareció.
Posteriormente presenta demanda solicitando la devolución de
la fianza, descontando quince días de alquiler, 2475 €.
El arrendador contesta con reconvención, manifestando que se
había incumplido el plazo de preaviso de dos meses, por lo tanto, la resolución
no se habría producido hasta el 23 de febrero siguiente, adeudándose por el
concepto de rentas la suma de 3300 €. Además, reclamaba daños que dieron lugar
a la reparación del inmueble, conforme a la valoración pericial acompañada a su
escrito de demandada reconvencional, por un importe total de 5689,85 €.
El Juzgado de primera Instancia desestima la demanda y
estima la reconvención condenando al inquilino al pago de 3300 € en concepto de
rentas impagadas y 2389,85 € en concepto de reparación de desperfectos de la
vivienda.
La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco
de enero de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación del inquilino,
revoca la sentencia de instancia y condena al casero a pagar a abonar la suma
de 1200,84 €.
Considera la Audiencia que la cláusula segunda del contrato
estipula una obligación de preaviso de sesenta días, pero también lo es que los
derechos reconocidos a los arrendatarios de viviendas en la LAU están
protegidos por el carácter imperativo de sus normas, principio que se consagra
en el artículo 6 de ese texto legal y que, por tanto, al regularse el artículo11 el desistimiento del contrato, el contrato podrá contener estipulaciones que
no perjudiquen los derechos reconocidos en ese precepto, por lo que ni podrá
establecerse un preaviso obligatorio superior a la antelación mínima prevista
en el contrato, ni podrán establecerse consecuencias en caso de desistimiento
superiores a las que reconoce ese precepto condicionada a la existencia de
pacto, es decir, el pago de una mensualidad de renta por cada año de contrato
que reste por cumplir, dando lugar los periodos inferiores a un año a la parte
proporcional correspondiente.
Sin embargo, al resultar de aplicación la penalización
pactada al amparo de lo previsto en el artículo 11 de la LAU, hemos de tener en
cuenta que el contrato tenía prevista su finalización el 30 de septiembre de
2020, toda vez que se había renovado por un año más el 1 de octubre de 2019.
Siendo así, deberá prorratearse la mensualidad completa (1650 €) por la parte
que quedaba pendiente de cumplimiento, es decir, catorce días de enero y ocho
meses completos del año 2020. De ello resulta una cantidad mensual de 137,50 €,
totalizando 1100 € la cantidad que correspondería por los ocho meses
incumplidos, más 64,16 € correspondientes a la parte proporcional de los días
también incumplidos en el mes de enero, totalizando la penalización 1164,16 €.
En cuanto a los daños en la vivienda la falta de valoración
por parte del perito al emitir su informe de todos los antecedentes que han
sido previamente expuestos en cuanto a las deficiencias observadas en la
vivienda por los demandantes y la falta de concreción de un presupuesto por
partidas relacionadas con los daños descritos, conduce a la conclusión de que
los demandantes han desplegado actividad probatoria encaminada a justificar que
la vivienda arrastraba graves problemas desde que entraron a residir en ella,
mientras que el demandado reconviniente ha encargado la elaboración de un
informe omitiendo toda esa información, con la pretensión de responsabilizar a
la parte contraria de deficiencias que sobradamente conocía que eran anteriores
y que ni siquiera llegó a reparar. Por ello, no se entiende exigible cantidad
alguna relacionada con la pretensión formulada por vía reconvencional, que se
desestima íntegramente, por lo que debe ser revocada la resolución dictada en
primera instancia.
