La vigencia imperecedera de la Ley 57/1968: Responsabilidad de administradores sociales.

Ahora que estamos inmersos en un continuo tejer y destejer legislativo causa admiración que una Ley promulgada hace casi cincuenta años, la  Ley 57/1968,  siga teniendo eficacia tuitiva de los intereses de los compradores de viviendas.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintitrés de Mayo de dos mil catorce, nuevamente la aplica parar casar y dejar sin efecto una sentencia de la Audiencia Provincial que si bien confirmaba la resolución de una compraventa y condenaba a la sociedad promotora a devolver las cantidades percibidas exoneraba a los administradores de la misma por entender que su responsabilidad era subsidiaria, no solidaria, y, por tanto, hasta que no se declare la insolvencia de la sociedad, no existe legitimación para dirigirse contra ellos.

Por el contrario el Supremo considera:

La cuestión nuclear que se plantea en el presente recurso es resolver si el incumplimiento por la sociedad demandada promotora de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en caso de resolución del contrato de compraventa, exigida legalmente por la Ley 57/1968 y por la Disposición Adicional Primera de la Ley 23/1999 , constituye un incumplimiento que puede ser, además, imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual y si tal responsabilidad es solidaria con la sociedad.

La percepción por la promotora de cantidades anticipadas de los compradores durante la construcción de viviendas cuenta con una regulación antigua, pero vigente. La Ley 57/1968, de 27 de julio vino a poner coto a ciertos abusos que propició un desarrollo inmobiliario sin escrúpulos, (siguiendo la Exposición de Motivos: "la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos"). La referida norma, es sectorial, de ius cogens , imperativa, de obligado cumplimiento por parte de las promotoras (art. 7 de la Ley) que, necesitadas de financiación, acudían a los anticipos a cuenta del precio de los compradores, sin esperar a la finalización de la construcción. La Ley trataba de establecer con carácter general normas preventivas que garantizasen "tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto" (Exposición de motivos). El ámbito subjetivo de la ley se extiende a toda persona física o jurídica que "promueva la construcción de viviendas que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma" que "deberán" cumplir, entre otras las siguientes condiciones: " Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Del daño en principio, responde la sociedad, sin perjuicio de que ésta pueda repetir contra sus administradores una vez reparado mediante el ejercicio de la acción social de responsabilidad (art. 133 LSA y arts. 236 - 240 LCS ). Pero llevados al extremo que contempla la sentencia recurrida que considera la acción individual, como subsidiaria y sólo ejercitable en caso de insolvencia de la sociedad, supondría un blindaje y, en la práctica, una exoneración de responsabilidad de los administradores. El art. 241 LCS permite una acción individual contra los administradores, cuando en el ejercicio de sus funciones, incumplen normas específicas que se imponen a su actividad social y tienden a proteger al más débil, en este caso, al comprador de una vivienda que anticipa su precio antes de serle entregada, y sufre directamente el daño como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones.

En el presente supuesto se dan todos los presupuestos para que deba prosperar la acción individual de responsabilidad, de acuerdo con la doctrina sentada por esta Sala:

A.-  incumplimiento de una norma, en el presente caso, Ley 57/1986, debido al comportamiento omisivo de los administradores.

B.-  imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores, como órgano social

C.- que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño

D.- el daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad.

E.- relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero

El incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño al comprador que, al optar, de acuerdo con el art. 3 de la Ley, entre la prórroga del contrato o el de la resolución con devolución de las cantidades anticipadas, no puede obtener la satisfacción de ésta última pretensión, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas.

Por último, de acuerdo con lo expuesto y con la doctrina sentada por esta Sala, la acción individual de responsabilidad es una acción directa y principal, no subsidiaria, que se otorga a los accionistas, socios y terceros, para recomponer su patrimonio particular (STS 11 de marzo de 2005), que resultó afectado directamente por los actos de administración.