lunes, 18 de noviembre de 2024

LPH: Cámaras de videovigilancia en una Comunidad de propietarios.

 

HECHOS:

Uno de los copropietarios demanda a la Comunidad solicitando que se retiren las cámaras de videovigilancia que hay situadas más allá de la puerta del portal y se le indemnice el daño moral sufrido por la injerencia a su intimidad en la cantidad de 2.500 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que hay elementos suficientes para entender que no ha existido ni existe la injerencia referida por la actora, en tanto, la decisión y los motivos de la instalación de las cámaras, los medios y tratamiento del material obtenido y la concordancia sobre su legalidad mostrada por la Agencia Española de Protección de Datos, refieren su proporcionalidad o ausencia de infracción.

La Audiencia Provincial desestima la apelación

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de octubre de 2024, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que el derecho a la intimidad, como todos los derechos, no es un derecho absoluto. En un edificio en régimen de propiedad horizontal puede llegar a saberse, por diversos medios, quiénes acceden al edificio e incluso quiénes lo hacen a determinadas viviendas, lo que supone una limitación del derecho a la intimidad de los vecinos. Así, las puertas de las viviendas suelen estar dotadas de mirillas que permiten a sus moradores observar quién pasa por delante. O puede acordarse el establecimiento de un servicio de conserjería, en cuyo caso el conserje podrá tener conocimiento de quiénes acceden al edificio e incluso pueden llegar a conocer a qué vivienda se dirige quien accede al edificio.

Resultaría excesivo que se impidiera a los vecinos tener una mirilla en la puerta de sus viviendas o se negara la posibilidad de establecer un servicio de conserjería porque tales medidas afectan al derecho a la intimidad de los moradores del edificio. Se trata de limitaciones de dicho derecho a la intimidad acordes a los usos sociales que delimitan la protección de este derecho fundamental (art. 2.1 de la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo) y que se encuentran justificadas por la protección de la seguridad de las personas que viven en el edificio y de sus bienes, y por el adecuado servicio al edificio.

En este orden de cosas, centrándonos en la cuestión objeto de este recurso, la instalación de cámaras de videovigilancia puede suponer una afectación de cierta intensidad en el derecho a la intimidad de los vecinos, aunque solo puedan captar y grabar imágenes en las zonas comunes del edificio. Por eso se exige un título legitimador de dicha instalación y que la afectación del derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos causada por la instalación del sistema de videovigilancia sea proporcionada.

En lo que respecta al respeto del principio de proporcionalidad en la limitación del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, la instalación del sistema de videovigilancia es idónea para la finalidad legítima de proteger la seguridad de los vecinos y de sus bienes.

Asimismo, puede considerarse razonablemente justificada su necesidad por el acaecimiento de actos de vandalismo en el edificio con anterioridad a su instalación, sin que se haya alegado siquiera que exista otra medida más moderada para la consecución de la finalidad indicada.

Y, por último, la afectación al derecho a la intimidad personal y familiar de la demandante no es desproporcionada, no solo porque la instalación y puesta en funcionamiento de las cámaras era conocida por los vecinos, entre ellos la demandante, y porque solo se captan imágenes de las zonas comunes del edificio, sino también por las cautelas adoptadas para custodiar las imágenes y para que el acceso a tales imágenes grabadas por el sistema esté muy limitado, medidas que han sido descritas en las sentencias de instancia.

viernes, 15 de noviembre de 2024

LPH: Prohibiciones en el uso de una piscina comunitaria.

 

La comunidad de propietarios de un conjunto residencial, reunida en junta ordinaria toma, entre otros el siguiente acuerdo: “9. Piscinas 9.1. PROHIBICIONES: f. Por cuestiones de seguridad e higiene se prohíbe expresamente el baño desnudo, en topless, con burkini y/o con ropa”.

Uno de los copropietarios impugna el acuerdo por considerar que es nulo al incluir la prohibición expresa de la utilización de la prenda denominada burkini en la piscina, afirmando que este resultaba contrario a Ley y gravemente perjudicial al demandante, sin que tenga obligación jurídica de soportarlos, además de estar adoptados con abuso de derecho; y de forma conjunta por infringir y violar el Derecho Fundamental a la libertad ideológica y religiosa, confesión musulmana, recogido en nuestro Texto Constitucional.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Almería, sentencia de veintiséis de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el apelante no ha conseguido probar que el acuerdo fuese contrario a las disposiciones legales que regulan el uso de las piscinas comunitarias, más bien resulta acorde a las mismas, y más en concreto al Decreto 23/1999 de 23 de febrero por el que se aprueba el Reglamento Sanitario de las Piscinas de Uso colectivo en Andalucía, que resulta de aplicación al presente, y que señala, en cuanto a las obligaciones de los usuarios de aquellas, de atender al Reglamento de régimen interno de la piscina, cuyo contenido mínimo tiene las siguientes previsiones, recogidas en su artículo 27:
- Prohibición de entrada a la zona de baño con ropa o calzado de calle.
- Obligatoriedad de utilizar la ducha antes de la inmersión
- Prohibición de abandonar desperdicios o basuras en la piscina, debiendo utilizarse las papeleras u otros recipientes destinados al efecto.
- Utilización de gorros de baño en las piscinas cubiertas.

Tampoco ha probado que el referido burkini, con el que pretende acceder a la piscina junto con el resto de usuarios, resulte acorde con las normas de precaución higiénica necesarias para garantizar la salubridad del resto de usuarios de la misma, que exigen usar prendas destinadas solo al baño y que permitan lavar el cuerpo previamente mediante la ducha antes de incorporarse a la piscina de uso común.

Tampoco se aprecia el cariz atentatorio contra los derechos fundamentales que la demandante pretende otorgar al acuerdo adoptado, no se aprecia este, tanto porque la prohibición de acceder a la piscina no es exclusiva de la prenda que indica, ya que de modo general se prohíbe el uso de ropa en la misma al igual que acceder desnudo, cuanto porque no agravia el derecho a la libre expresión o manifestación de la propia confesión religiosa al cumplir la limitación una finalidad legítima, de salubridad, que ampara dicha limitación necesaria para la cohabitación de derechos, siendo además proporcional con la finalidad pretendida de evitar perjuicios al resto de usuarios limitando con ello el riesgo sanitario.

El derecho a la libre expresión de las creencias no puede ser interpretado de modo que carezca de límite alguno, ya que, como se ha transcrito, las normas que lo consagran prevén que haya de ejercitarse de modo que no afecten a la seguridad pública, la protección del orden, de la salud o de la moral públicas, o la protección de los derechos o las libertades de los demás. El pluralismo, la tolerancia y el espíritu de apertura, reconocidos como característicos de una sociedad democrática como la que gozamos (STEDH de 10 de noviembre de 2005) no puede suponer que el contenido del derecho a la manifestación libre de la propia convicción religiosa carezca de restricciones.

lunes, 11 de noviembre de 2024

Los efectos de daños graves en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Del examen de la prueba documental aportada consistente en expediente urbanístico tramitado por el Ayuntamiento de Jerez ante la denuncia presentada por la hoy demandante se desprende el estado ruinoso en que se encontraba el inmueble de propiedad municipal y que el derrumbe de parte de éste causó graves daños a la vivienda propiedad de la demandante.

Como consecuencia del derrumbe de la vivienda colindante, a pesar de su actitud diligente, el arrendador no consiguió que el Ayuntamiento actuara con la diligencia debida en orden a reparar los daños y por tanto, puede afirmarse que la vivienda arrendada no reunía las condiciones de habitabilidad exigibles. Esta situación impide considerar cumplida su obligación legal, art.21.1 de la LAU.

Los arrendatarios, pese a que podían haber solicitado la resolución del arrendamiento a tenor de lo dispuesto en el art. 27.3 de la LAU, no lo hicieron permaneciendo en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, aun cuando ésta no reunía las condiciones de habitabilidad y estar amenazada la seguridad del inmueble.

Como conclusión de los razonamientos expuestos, el Tribunal considera correcta y ajustada a un criterio lógico y razonable la decisión de no condenar a los arrendatarios al pago de las rentas correspondientes a dicho periodo de tiempo, en razón a los principios de reciprocidad y justa equivalencia de prestaciones que debe regir en la vida del contrato.

El Tribunal asume y comparte los razonamientos de la sentencia apelada en este punto. Una vez resuelto el contrato por expiración del término contractual, las obligaciones contractuales de las partes cesaron y ya no eran exigibles. Pese a estar resuelto el contrato, los arrendatarios permanecieron en el uso y disfrute de la vivienda, con el consiguiente beneficio de seguir disfrutando de alojamiento, aunque fuera precario. Al propio tiempo, privaron a la arrendadora de su derecho a recuperar la posesión del inmueble. Ello ha generado un perjuicio a la arrendadora que debe ser indemnizado por aplicación del principio que proscribe el enriquecimiento injusto.

No compartimos las alegaciones relativas a que la vivienda arrendada se encontraba en un estado equiparable a la destrucción. Ciertamente presentaba daños estructurales, pero pese a ello, los arrendatarios han permanecido en su uso y disfrute hasta que ellos han decidido marcharse. Se han mantenido en la vivienda, por propia voluntad, desatendiendo el requerimiento efectuado por la arrendadora para la resolución del contrato. Ello ha causado un perjuicio a la arrendadora que debe ser indemnizado.

La sentencia apelada ha fijado la indemnización a percibir en 300 euros, cantidad que consideramos correcta y proporcionada atendiendo al estado que presentaba la vivienda, el cual no permitía a la arrendadora volver a arrendar de inmediato la vivienda ni habitarla por ella misma. (SAP Cádiz 12 de julio de dos mil veinticuatro)

El valor de los mensajes de WhatsApp en los arrendamientos urbanos

 

El valor probatorio de los Whatsapps dependerá de cada caso, de lo que se quiera probar y de si es coincidente con otras pruebas como puedan ser testigos, correos electrónicos, etc. También es relevante si la parte contra la que se presente lo reconoce o no como prueba. Habrá que estar al caso concreto pues, en cada uno de esos casos, el órgano judicial valorará el contenido de los mensajes junto con el resto de pruebas aportadas.(SAP Málaga 9/07/2024)

Lo habitual será la valoración conjunta del material probatorio, no únicamente lo que resulte del contenido de los mensajes de WhatsApp, sino del resto de pruebas existentes y practicadas, como las declaraciones de las partes y las testificales (SAP Valencia 25/04/2017)

Por tanto nos encontramos ante un medio de prueba complejo, pues, con carácter general, va a necesitar de otros medios de prueba para verificar su integridad y autenticidad y para determinar su alcance como apoyo a la valoración que con ellos pretendemos que haga el órgano judicial. (SAP Málaga 30/09/2020).

En fecha 27 de julio el arrendatario le envía un nuevo mensaje de WhatsApp en el que le dice: "Buenas tardes, dado el hecho de que ya nos hemos comunicado contigo en innumerables ocasiones y no has dado señales, para la entrega de llaves del piso sito en ….., mañana puede pasarte a recoger las llaves por el despacho de nuestra abogada en calle …… horario de mañana de 12 a 13)". En esta última comunicación aparece un solo tick, lo cual sólo confirma que ha sido enviada de firma correcta, pero no que haya sido recibida. (SAP La Coruña 22/07/2024)

En definitiva, lo relevante en el caso de autos no es tanto que el arrendatario acredite que concertó un contrato de arrendamiento sobre otra vivienda, sino que pusiera el inmueble arrendado a disposición de la parte arrendadora, extremo que la actora fija en el momento en que la arrendataria comunicó por WhatsApp que había dejado las llaves de la vivienda en el buzón. (SAP Granada 2/07/2024)

Tampoco la conversación por WhatsApp aportada por la parte demandada advera en momento alguno la entrega posesoria de la vivienda en abril de 2020, sin que ni siquiera la parte recurrente indique qué día de este mes entregó efectivamente la posesión. (…) De hecho, las conversaciones por mensajería telefónica lo que avalan es el mantenimiento de la posesión de la arrendataria de la vivienda hasta fines de junio de 2020, como seguidamente veremos (SAP Tarragona 20/07/2024).

Si bien no se ha discutido que en fecha 25.7.2022 el arrendatario remitió al arrendador un WhatsApp comunicándole que el día 1.9.2022 abandonarían la vivienda y que podrían compensarse las cantidades con la fianza prestada, no es sino hasta esta fecha cuando el demandante pudo acceder a la vivienda y comprobar su estado, siendo esta fecha, en todo caso, posterior a la demanda presentada. (SAP Pontevedra 3/06/2024)

No existe ninguna prueba fehaciente que acredite que el inquilino abandonó la vivienda arrendada con anterioridad al mes de marzo de 2022, pues tan solo aparece documentada una conversación vía WhatsApp de fecha 28 de marzo de 2022, (en la cual no constan ni los nombres de las partes ni los números de teléfono), con el siguiente contenido "Te llamaba para decirte que desde el día que me dijiste que bajabais por las llaves que nos teníamos que ir nosotros nos fuimos y las dejé en el buzón solo quería saber si recogisteis las llaves". Es por ello que tal y como examinó la Juzgadora "A quo" en la Sentencia ahora recurrida, se considera el mes de marzo, ante la falta de prueba de lo contrario, el mes en el que el inquilino abandonó la vivienda, con las inherentes consecuencias económicas que derivan de ello y que se analizan a continuación. (SAP León 7/05/2024)

lunes, 4 de noviembre de 2024

DECÁLOGO DEL CASERO

I


Todos los acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito.-Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”


II

No pongas en el contrato cláusulas abusivas, oscuras o ilegales. Perjudican a quien las pone.


III


Entrega la vivienda y su equipamiento en el mejor estado posible. La actuación de buena fe beneficia a quien la practica.


IV


Asegúrate previamente de la solvencia económica de tu inquilino. El juicio de desahucio por falta de pago es lento y gravoso.


V


Recuerda que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda CINCO años, y sin embargo puede marcharse a los SEIS meses. 
VI


No cojas señal/arras/fianza previa si no estás decidido a ese alquiler. Deberás devolverla duplicada si decides no alquilar.


VII


Una vez entregada la vivienda no puedes entrar en ella sin permiso del inquilino. Es su morada y goza de protección constitucional y penal.


VIII


Procura atender las reparaciones que te correspondan a la mayor urgencia. Redundará en beneficio de la relación con el inquilino.


IX


Previo examen, formaliza por escrito el fin de contrato haciendo constar el estado en que se encuentra la vivienda, así como los muebles y enseres que la equipan, dedicando a ello el tiempo que sea necesario. Te permitirá reclamar por los daños y desperfectos a cargo del inquilino.


X


Acude a un Abogado para la redacción de clausulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance que el sentir popular puede ignorar.

DECÁLOGO DEL INQUILINO



I


Todos los pagos, acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito. -Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

Lee atentamente el contrato antes de firmarlo y si no entiendes algo, acude a un Abogado. No hay “moviola”. Especial atención en esa lectura se necesita si vais a ser varios inquilinos. Exige que consten los datos que luego puedes necesitar: Domicilio del arrendador para notificaciones y referencia catastral del inmueble. Exige que te acrediten el depósito de la fianza.


III

Antes de recibir las llaves examina con detalle el estado de la vivienda y comprueba el funcionamiento de las instalaciones y aparatos. Evitarás controversias posteriores. Tienes derecho a exigir el Certificado de Eficiencia Energética.



IV

No dejes de pagar o consignar judicialmente el alquiler bajo ningún pretexto. En un juicio de desahucio no te los van a admitir.


V

Cumple el plazo de duración acordado, conforme a la ley.
Si no lo cumples deberás pagar los primeros seis meses, y además, si se pactó en el contrato, indemnizar al arrendador

VI

No entregues señal/arras/fianza previa si no estás seguro de las condiciones del alquiler, y de que quien las recibe está facultado para ello. Si desistes del arriendo perderás la cantidad entregada. Exige que los compromisos sean recíprocos. En ocasiones esa entrega son los honorarios de la inmobiliaria.


VII

Al entrar en la vivienda cambia el bombín de la cerradura. Gozarás de mayor seguridad y evitarás problemas con caseros excesivamente desconfiados.


VIII

Cuida la vivienda como si fuera de tu propiedad, a la postre es tu hogar, contrata un seguro de tus muebles y de tu responsabilidad civil. Evitarás sorpresas durante el arriendo y al entregar las llaves.


IX

Formaliza por escrito el fin de contrato y la entrega de llaves. Si te marchas “por las buenas” el contrato sigue vigente y pueden reclamarte esos alquileres.


X

Acude a un Abogado en caso de cláusulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance jurídico que el sentir popular puede ignorar.



La venta de una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 19 de junio de 2014,  cuya duración de era de un año prorrogable hasta 5 años, y, en consecuencia, finalizaba el 18 de junio de 2019.

En fecha 15 de abril de 2015 BUDMAC adquirió la propiedad del inmueble de autos y en fecha 11 de marzo de 2019, remitió sendos burofaxes a los inquilinos comunicando su voluntad, en su condición de arrendadora de extinguir el contrato con efectos el 18 de junio de 2019.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de desahucio por considerar que no se ha acreditado la subrogación en el contrato de arrendamiento de la demandante, ni tampoco constan actos propios en tal sentido de las partes.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso de apelación de la demandante, revoca la sentencia de instancia y declara extinguido el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que conforme lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, es lo cierto que quien ostentaba, ope legis según lo expuesto, la posición de arrendador y, por lo tanto, estaba legitimada para notificar su voluntad de no prorrogar el contrato era BUDMAC, en cuanto se había subrogado en la posición arrendadora, siendo por ello parte del contrato con todos los derechos y deberes que de ello se derivan, sin que ninguna norma exija, como presupuesto de eficacia de esa notificación, que tal subrogación deba ser notificada ni consentida por el arrendatario.

Una vez afirmada la legitimación de BUDMAC para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo, y validada la eficacia de la comunicación, consideramos acreditado que la parte arrendadora impidió la continuación del contrato al haber remitido comunicación mediante burofax con la antelación suficiente, que fue debidamente entregado a uno de los arrendatarios, y el otro, pese a disponer de aviso, no lo recogió por causas no imputables a la actora.

Consideramos que los demandados deben ser asimismo condenados al pago de las rentas debidas al tiempo de interponer la demanda y durante la tramitación del proceso, habiéndose actualizado las sumas debidas en el momento de dictarse sentencia fijándose la deuda en ese momento en 11.155,48.-euros, así como al pago de las rentas que se devenguen hasta el efectivo reintegro a la actora de la posesión de la vivienda arrendada a razón de 256,99.-euros mensuales.

lunes, 28 de octubre de 2024

La enervación del desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de enero de 1971

Se presenta demanda de desahucio por falta de pago de los meses marzo, abril y mayo de 2021, a razón de 362,91 euros al mes.

En el acto del juicio el inquilino se opone manifestando había pagado las rentas reclamadas y que se encontraba al corriente de pago.

No obstante, el juzgado estima la demanda, al considerar que había existido el impago en que se fundó.

 El inquilino apela la sentencia invocando que las rentas debidas fueron pagadas antes de que se le notificase la demanda y se le emplazase.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintiséis de Julio de dos mil veinticuatro, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que lo que importa en estos casos es la situación existente en el momento de presentarse la demanda.

Cuando el arrendatario paga después de presentarse la demanda, el proceso termina porque se enerva la pretensión de desahucio. No porque el pago posterior a la presentación de la demanda prive a ésta de su fundamento jurídico, sino porque la ley permite que, en esos casos, continúe el arrendamiento, mediante la enervación. Pero esto lo permite una sola vez. En este caso ya se ha dicho que hubo una enervación en el año 2009, lo cual no se ha discutido y se acreditó mediante documento aportado con la demanda. Por tanto, conforme a este artículo 22, apartado 4 (LEC), la pretensión de resolución de contrato por impago de rentas debía ser aceptada, como hizo el Juzgado. Cuando se presentó la demanda, el demandado debía 3 meses de renta. Los pagó después, pero eso no puede producir efectos porque ya ocurrió algo así en otra ocasión, en que se enervó el desahucio. La ley solo permite una enervación.

Por consiguiente, como cuando se presentó la demanda el demandado había dejado de pagar 3 meses de renta, aunque los pagó después, procede la terminación del contrato por ese incumplimiento del arrendatario.

Esto puede considerarse una consecuencia muy grave. Estamos hablando de un contrato que data de 1971 y el arrendatario es ya un anciano. Tenía 26 años cuando se celebró el contrato, en 1971. Pero no hay ninguna alegación de que no sea una persona capaz. La prolongación por tiempo indefinido del arrendamiento es gravosa para el arrendador. La contrapartida es ésta: el arrendatario debe ser muy cuidadoso en el cumplimiento de sus obligaciones.

sábado, 26 de octubre de 2024

El derecho al honor de los inquilinos morosos

 

Ya hemos tratado en otro lugar el derecho de la Comunidad de propietarios de informar a sus componentes de la morosidad en el pago de las cuotas, según el Tribunal Supremo prevalece la libertad de información sobre un supuesto atentado al honor del copropietario moroso. ¿Ocurre lo mismo si se trata de un inquilino moroso en el pago de los alquileres?

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2015 de vivienda y plaza de garaje de un Conjunto Residencial.

El arrendatario dejó de pagar la renta poco después de iniciarse el arrendamiento; fue demandado por el arrendador y, tras dictarse una sentencia de desahucio por falta de pago, se procedió al lanzamiento del arrendatario y su familia el 27 de enero de 2016.

El arrendador remitió al administrador del conjunto residencial varios correos electrónicos notificando los anteriores hechos y que el inquilino había sustraído varios objetos de la vivienda, no había devuelto un juego de llaves y un mando de apertura del garaje y, tras el lanzamiento, había sido visto por un vecino haciendo uso de las instalaciones del conjunto residencial sobre el que estaba constituida la comunidad de propietarios.

Como consecuencia de ello el administrador hizo colocar en las seis escaleras y doce ascensores de dicho conjunto residencial carteles, encabezados con el siguiente texto: AVISO IMPORTANTE A TODOS LOS VECINOS, en el que se enumeraban los hechos anteriores.

El inquilino demanda al casero y a la comunidad por vulneración de su derecho al honor solicitando una indemnización de 4.000 euros

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda condenando a la comunidad a indemnizar al inquilino.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de septiembre de 2024, estima el recurso de casación de la comunidad y revoca la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el artículo 20.d) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponde al administrador “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares".

Resulta razonable la tesis de la recurrente de que en esta previsión legal tiene amparo la información a los vecinos sobre la existencia de una persona que, sin estar legitimada para ello, está haciendo uso de las instalaciones comunes de la urbanización y de las circunstancias en que tal utilización indebida se está produciendo.

Del mismo modo, también puede incluirse en este ámbito de la actuación del administrador la información a los integrantes de la comunidad sobre la existencia de una persona que, tras haber impagado las rentas del alquiler de una vivienda en la urbanización desde un momento muy próximo a la concertación del contrato de arrendamiento y, según le ha manifestado el anterior arrendador, haber causado daños en el garaje, haberse quedado con un juego de llaves y un mando de la puerta del garaje y con la televisión, tiene la intención de volver a alquilar otro piso en la misma urbanización, extremo este último que los propios demandantes han reconocido en su demanda.

Por último, lleva también razón la recurrente cuando pone de relieve que en la redacción de los avisos no se utilizaron juicios de valor o expresiones ofensivas o injuriosas, más allá de transmitir la información esencialmente veraz y de interés en el ámbito en que fue difundida (la comunidad de propietarios).

lunes, 21 de octubre de 2024

La repercusión al inquilino de los gastos de una vivienda unifamiliar.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda unifamiliar de fecha 18 de julio de 2022 con una renta de 2.500 (posteriormente, actualizada a 2.550) euros mensuales y que el arrendatario se hiciera cargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y de las tasas por residuos sólidos urbanos y vado, así como del coste del servicio de alarma, ya contratado.

Con fecha 5 de febrero de 2024 se interpone demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad, alegando el impago de la mensualidad de renta de enero del año en curso y los tributos y el servicio de alarma a los que se ha hecho referencia devengados en 2023.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

El inquilino formula recurso de apelación, al amparo del art. 20 de la LAU, invocando incongruencia omisiva de la sentencia al no haberse pronunciado sobre la nulidad de las cláusulas que le imponen el pago de los tributos y del servicio de alarma.

La Audiencia Provincial de Baleares, sentencia de veintinueve de Julio de dos mil veinticuatro, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que lo que postula el recurrente es que, al no haberse determinado en el contrato el importe anual de los tributos y del servicio de alarma, las cláusulas que le imponen el pago son nulas. Sin embargo, el precepto que se cita no es aplicable al presente caso, en el que se trata del arriendo de una vivienda unipersonal, no integrada en un conjunto de viviendas que dé pábulo a la existencia de gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios. El art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no se refiere en general al pago de tributos y suministros, como quiere dar a entender el demandado, sino únicamente a los gastos que no sean susceptibles de individualización. Es decir, se regulan aquellos casos en que la vivienda arrendada forma parte de una comunidad de propietarios (en régimen de propiedad horizontal o no) y existen gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización: en esos supuestos, puede atribuirse la obligación de pago de esos gastos generales al arrendatario pero pactándolo por escrito y determinando el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Ahora bien, esta exigencia no rige, puesto que ninguna norma lo contempla, para tributos y suministros que sí son susceptibles de individualización, como sucede con lo que reclama la actora.

No se le imponen las costas de la apelación al inquilino porque le asiste la razón en su reproche de incongruencia omisiva, lo que justifica su apelación.

sábado, 19 de octubre de 2024

La diferencia entre opción de compra y promesa de venta en un contrato de arrendamiento-

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda (VPO), de fecha 13 de agosto de 2015 con una duración de un año, prorrogable a cinco, con renuncia expresa la prórroga establecida en el artículo 10 de la LAU, se preveía igualmente la posibilidad de que la parte arrendataria continuara en el uso y disfrute de la vivienda y anexo, siempre que acreditase que continuaba reuniendo los requisitos establecidos en la normativa de viviendas de protección oficial, mediante la firma de un nuevo contrato de arrendamiento por un periodo de cinco años o por sucesivos períodos de cinco años.

También se hizo constar en el contrato que la arrendadora ofrecería al arrendatario la posibilidad de comprar la vivienda y anexo.

En fecha 11 de agosto de 2020 el inquilino recibió un borrador del contrato de renovación en el que no se incluía el compromiso de la arrendadora de ofrecer al inquilino la compra de la vivienda.

En fecha 18 de agosto de 2020 el inquilino remitió un burofax a la arrendadora en el que le manifestaba su voluntad de renovar el alquiler de acuerdo con el borrador recibido, pero solicitaba que se incorporase la oferta de compra de la vivienda y anexo.

La entidad arrendadora contestó que: “en este contrato de arrendamiento no incluiremos el compromiso de ofrecimiento de compra de la vivienda”.

El inquilino presenta demanda solicitando que se renueve el contrato de arrendamiento en los mismos términos u condiciones del contrato anterior.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintinueve de julio de dos mil veinticuatro, desestima la apelación del arrendador.

Considera la Audiencia que es cierto que el contrato de 2015 preveía que a la finalización de los 5 años de vigencia quedaría "resuelto y extinguido a todos los efectos", pero no lo es menos que las partes incluyeron en dicho contrato una cláusula - precisamente aquella cuyo cumplimiento ahora se pretende-, mediante la cual la entidad arrendadora asumía el deber de ofertar al inquilino la venta de la vivienda en un plazo que excedía de los cinco años fijados como duración máxima del arrendamiento, en concreto se convino la fecha de 21 octubre de 2021.

No se niega, en línea con lo que se mantiene por la recurrente, que, tras la expiración del plazo máximo de cinco años, las partes gozaran de la facultad de renegociar las cláusulas del nuevo contrato de arrendamiento, pero debe admitirse que ambos contratantes incluyeron de común acuerdo la estipulación objeto de discusión y que establecieron que el plazo durante el que tendría vigencia la concreta obligación asumida por la entidad arrendadora no habría de coincidir precisamente con la expiración de aquellos cinco años iniciales, sino que se amplió -se insiste, por voluntad ambas partes y al margen de la duración fijada para el arrendamiento-, hasta el 21 de octubre de 2021.

En definitiva, arrendadora y arrendatario, con independencia del período al que, en función de las previsiones contractuales, se extendiese la vigencia del contrato de arrendamiento, convinieron en incorporar a dicho contrato, de forma independiente respecto al contenido propio y típico del arrendamiento, una cláusula mediante la cual la arrendadora se comprometía frente al inquilino, hasta el 21 de octubre de 2021, a ofrecerle la posibilidad de adquirir por título de compraventa la vivienda arrendada.

Con independencia de que el originario contrato de arrendamiento hubiera agotado su plazo máximo de duración, lo cierto es que aquella previsión contractual se encontraba vigente en la fecha de interposición de la demanda, de modo que, si ambas partes han convenido en la suscripción de un nuevo contrato por un plazo de otros cinco años -como parece que así es-, debe respetarse aquella estipulación, por cuanto el contenido obligacional que la repetida cláusula contractual no puede dejarse sin efecto sin la concurrencia de la voluntad de ambos contratantes.

lunes, 14 de octubre de 2024

Un imprevisto efecto de las distintas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

 HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de enero de 2016.

La vivienda arrendada es objeto de ejecución hipotecaria y es adjudicada al banco acreedor en fecha 23 de mayo de 2017.

La inquilina que ignoraba esta circunstancia siguió abonando los alquileres. Pese a haber perdido la propiedad de la vivienda la arrendadora ha venido cobrando las rentas y no ha devuelto a la inquilina la cantidad depositada en su día en concepto de fianza.

La inquilina reclama judicialmente la cantidad de 3.410,19 euros por estos conceptos.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintisiete de junio de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de la arrendadora.

Considera la Audiencia que el art. 13 de la LAU, vigente en el momento de firmarse el contrato y en el de la adjudicación hipotecaria, decía lo siguiente:

"Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada (...)".

Por lo tanto, desde la adjudicación de la vivienda arrendada a favor de la entidad bancaria no existe contrato de arrendamiento porque se extinguió el suscrito el 21 de enero de 2016, de lo que se derivan tres consecuencias:

1. La inquilina ya no goza desde entonces de la condición de arrendataria, sino que ocupa la vivienda como precarista, porque carece de título.

2. Ni la entidad bancaria, ni la posterior adjudicataria de la vivienda están investidas de legitimación para reclamar renta alguna porque el contrato de arrendamiento se extinguió automáticamente cuando la entidad bancaria adquirió la propiedad de la vivienda y, obviamente, en ningún caso podía subrogarse en la posición de la arrendadora.

3. La anterior titular de la vivienda, hoy demandada y apelante, no solo perdió la propiedad de la repetida finca cuando se la adjudicó el banco en las actuaciones ejecutivas, sino también su condición de arrendadora, pues se reitera que el contrato de arrendamiento se extinguió ipso iure y la antigua arrendataria pasó a tener la consideración de precarista.

Se mantenía por la apelante que la decisión adoptada en primera instancia comportaba un enriquecimiento injusto a favor de la actora, ya que disfruta de la posesión de una vivienda por razón del contrato de arrendamiento sin abonar renta o merced alguna, pero ya se ha expuesto que, tras la adjudicación de la vivienda a favor del banco, la arrendataria pasó a ocupar la posición de precarista, y en todo caso sería la inicial arrendadora la que se estaría injustamente beneficiando de unas rentas a cuya percepción ya no tiene derecho desde que perdió la titularidad del inmueble y se extinguió el contrato de arrendamiento, tampoco puede sostenerse la alegación de que el contrato de arrendamiento, de forma simultánea  se ha extinguido ope legis y  la demandada conserva su condición de arrendadora y su facultad de exigir las rentas a la inquilina.

lunes, 7 de octubre de 2024

La indemnización por desistimiento del inquilino en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de septiembre de 2017, en el que se pacta una duración del arriendo de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.

Al término del arrendamiento el casero reclama judicialmente, entre otras cuestiones, la indemnización por desistimiento anticipado del contrato, conforme a lo previsto en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos, solicita la suma de 1.533,33 euros, equivalente a un año y once meses de contrato que restaba por cumplir.

El juzgado de primera instancia no se pronuncia sobre esa petición.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de mayo de 2024, desestima el recurso de apelación del arrendador en lo que se refiere a este punto.

La  Audiencia admite la denuncia de incongruencia omisiva puesto que en efecto la sentencia apelada no se pronuncia sobre dicha pretensión habiendo solicitado la parte apelante el complemento de sentencia que fue denegado por auto de 4 de mayo de 2022 por entender que la petición efectuada excedía del ámbito de la aclaración de sentencia y que se pretendía modificar los pronunciamientos contenidos en la resolución recurrida.

Considera que conforme al art. 11 de la LAU, las partes "puedan" pactar una indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año.

En el supuesto de autos, las partes pactaron una duración del contrato de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.

La indemnización/penalización acordada, como dijimos en la sentencia de 9 de enero de 2018, excede de la previsión legal, por lo que ha de considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el artículo 6 de la propia LAU que dispone que " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

En consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 6 de la LAU, es una estipulación nula y ha de tenerse por no puesta, por lo que hay que entender que no se pactó indemnización alguna a satisfacer por el arrendatario en el supuesto de desistimiento unilateral, por lo que no cabe la integración que se pretende conforme al artículo 11 de la LAU.

lunes, 30 de septiembre de 2024

El desistimiento anticipado del inquilino en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 08/06/2020.

Mediante escrito de fecha 19/06/2020, la arrendataria comunicó a los arrendadores que, por problemas personales, procedía a rescindir el contrato con efectos de 1 de julio siguiente.

La arrendadora reclama el pago de las mensualidades correspondientes a los seis primeros meses, así como la indemnización por desistimiento anticipado que se contempla en el mismo contrato (media mensualidad al restar un semestre), de modo que, siendo así que la arrendataria abonó la primera mensualidad y otros 720,00 € en concepto de fianza, la suma adeudada asciende a 3.240 €.

La inquilina se opone alegando que la vivienda fue alquilada nuevamente a los pocos días de abandonarla, de forma que no se ocasionaron daños y perjuicios susceptibles de justificar la indemnización pretendida.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de veintidós de mayo de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación de la inquilina.

Considera la AP que el art. 11 LAU únicamente reconoce la posibilidad de desistimiento una vez transcurridos los seis primeros meses, por tanto, se entiende que éste es un plazo mínimo de obligado cumplimiento para el arrendatario, de manera que, si desiste antes de que hubiera transcurrido, el arrendador podrá exigir que satisfaga las rentas correspondientes al período que reste por cumplir hasta los seis meses que indica el precepto.

Ciertamente, son perfectamente válidos los pactos que reduzcan el plazo mínimo y permitan el desistimiento unilateral del arrendatario con anterioridad al transcurso del período de seis meses, o incluso que lo eliminen por completo, facultando al arrendatario para desistir en cualquier momento. Como también que esta previsión tiene carácter imperativo, de tal suerte que se aplicará con independencia de que el contrato contenga una cláusula que establezca un plazo mínimo superior en perjuicio del arrendatario, con arreglo al art. 6 LAU, que proclama la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la citada Ley, entre las que se halla el art. 11.

Pero en ausencia de pacto más favorable al arrendatario o cuando el contrato se remita o se limite a reproducir el párrafo primero del repetido art. 11 LAU, consideramos que el período de seis meses a que se hace referencia constituye un mínimo de forzoso cumplimiento, y, por consiguiente, en el caso de que el arrendatario desista antes de que finalice, incurre en un incumplimiento contractual que legitima al arrendador para reclamar los daños y perjuicios causados, que se concretan en lo que hubiera percibido de haberse acatado el expresado plazo.

De ahí que, como se razona en la sentencia de instancia, el hecho de que, producido el desistimiento y desalojada la vivienda antes de los seis meses, el arrendador la alquile a un tercero, carezca de relevancia en orden a cuantificar las consecuencias del incumplimiento, ya sea en cuanto al pago de la renta, ya de la indemnización si se hubiera estipulado. Nos encontramos ante una determinación de los daños y perjuicios que realiza el propio legislador por razones de interés general y que se impone en defecto de pacto más favorable al arrendatario.

lunes, 23 de septiembre de 2024

Obras de rehabilitación en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Con fecha 16 de julio de 2020 la inquilina de una vivienda presenta demanda contra su arrendadora para que realice las obras necesarias para la impermeabilización de las terrazas de la vivienda arrendada, solicitando una indemnización de 4.674,76 euros, correspondiente a rentas de esa vivienda.

En el mes de octubre de 2020 se ejecutan las obras de impermeabilización.

En fecha 30 de diciembre de 2020, la inquilina entrega la posesión de la vivienda.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar a la inquilina el 25% de las rentas devengadas entre enero de 2020 y julio de 2020, es decir, 1.168,69 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de julio de 2024, estima la apelación de la arrendadora y revoca íntegramente la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en este caso ha quedado acreditada la necesidad de las reparaciones, así como la existencia de varias comunicaciones de la arrendataria a la arrendadora para que procediera a la reparación de las filtraciones y humedades existentes en la vivienda arrendada.

Pero también ha quedado probado que dichas humedades no impedían el uso o la habitabilidad de la vivienda, que, en enero de 2020 tuvo lugar el temporal Gloria con lo que la propiedad debió acometer reparaciones urgentes en otras fincas, que el día 14 de marzo de 2020 se decretó el estado de alarma y con él la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspendieron determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad, y, finalmente, que no se trataba de reparar, de manera aislada, las filtraciones y humedades aparecidas en el ático arrendado por la inquilina sino que, para poner fin a las filtraciones, era necesario acometer una obra de impermeabilización de las terrazas de los áticos y de los sobreáticos del edificio.

Por las circunstancias expuestas, no apreciamos pasividad por parte de la arrendadora en la que ejecución de las obras de impermeabilización de las terrazas para poner fin a las humedades y filtraciones que aparecieron en la vivienda arrendada por la demandante y tampoco consideramos acreditada la inhabitabilidad de la vivienda por lo que, en consecuencia, al no existir un incumplimiento imputable al arrendador de las obligaciones esenciales de entrega de la vivienda arrendada y de mantenimiento al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.1 y 3 del Código Civil), no nace la obligación de indemnizar.