Desahucio por precario

 

HECHOS:

En una VPO, propiedad del INCASOL, convivían dos personas, hasta aproximadamente finales del 2022, la inquilina del mismo, subrogada en el contrato de arrendamiento de 11 de abril de 1984, del que era titular su pareja estable, ya fallecido, y su hijo de 54 años.

La inquilina se vio obligada a marcharse debido a la ocupación su hijo. Dado que, si bien el mismo convivía con ella desde hacía aproximadamente 4 años antes, se negó a abandonar el domicilio cuando le instó para ello, teniendo que irse por riesgo a su integridad física, malos tratos psíquicos y físicos que venía recibiendo del mismo, el cual cambió la cerradura impidiendo la entrada de la inquilina.

La arrendataria instó juicio de desahucio por precario contra su hijo, solicitando su desalojo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 3 de julio de 2025, desestima el recurso del demandado y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que está probado el título de la actora, arrendataria por subrogación mortis causa de su pareja y su legitimación activa es evidente al tener derecho la actora a poseer (art 250.1-2º LEC) como arrendataria que es.

En consecuencia, el éxito de una acción por precario exige la concurrencia de tres requisitos:

1º) Titularidad de un derecho real que suponga la facultad de disfrutar de un bien a título de dueño, condición que debe reunir el actor, quien deberá acreditarla.

2º) Perfecta identidad del bien objeto de precario, de manera que la posesión real y la material recaigan sobre el mismo objeto.

3º) Posesión material o de hecho del bien por el demandado que carece de título para ello, no abonando ningún tipo de renta o merced. Ha de precisarse que dentro de tales conceptos no se engloban las cantidades que el poseedor abone por los servicios que utiliza o disfruta, tales como agua, luz, teléfono, etc., ni por las reparaciones que efectúe en el bien, y ni siquiera por los gastos de comunidad, impuestos estatales o municipales, a no ser que su pago se realice en concepto de rentas y así se haya pactado entre las partes.

La inquilina tiene título no cuestionado en instancia, ni cuestionable en esta alzada; y el demandado no lo tiene, por lo cual a voluntad de ella en cualquier momento puede decidir que éste abandone la vivienda.

 La LAU no concede ningún derecho al recurrente por el mero hecho que conviviera con el difunto arrendatario. Que la inquilina ostenta derecho a la subrogación en aplicación del art. 16.1.b) de la LAU, no ostentando derecho alguno el demandado pues no era hijo del arrendatario fallecido, el cual era pareja de hecho de la inquilina.

Ningún título tácito cabe defender en cuanto a la consideración de ingresos o la de que pudiera convivir con la inquilina, pues nada prueba. Y porque además ninguna norma invoca de la que se desprendiera tal título "tácito".

Siendo igualmente irrelevante lo que pudiera decir o no la pareja de hecho de la inquilina en vida sobre encomendar al demandado que cuidara a la inquilina, pues ninguna prueba consta de tal afirmación (sin que sea menester calificar la utilidad o no de tal afirmación, que obviamente en nada hubiera afectado ni vinculado a la inquilina ni en vida de su pareja ni menos aun tras su fallecimiento y subrogarse como arrendataria).

LPH: El derecho a la intimidad en viviendas de propiedad horizontal

 

HECHOS:

En el rellano de la planta de un edificio en propiedad horizontal se encuentran las puertas de dos viviendas enfrentadas con apenas 1,5 metros de distancia entre ellas.

En ambas puertas existe una mirilla que permite ver lo que hay al otro lado de la puerta. En una de ellas se ha instalado en la mirilla un dispositivo electrónico que no cumple solamente una función de visor, sino que detecta automáticamente el movimiento y se puede configurar para tomar una instantánea y enviar una alerta al teléfono, o comenzar a grabar vídeo cuando se detecta movimiento, tiene una vista de 180 grados, visión nocturna infrarroja, habla directamente con quien está en la puerta, conexión wifi para transmitir vídeo y almacenamiento en la nube.

El propietario de la otra vivienda interpone demanda contra el colindante en la que solicita que se declarara que había incurrido en una intromisión en su derecho a la intimidad y se le condenara a cesar en la intromisión ilegítima.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda

La Audiencia Provincial desestima la apelación de los demandados.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de julio de 2025, desestima el recurso de casación de los apelantes.

Considera el Supremo que el art. 18.1 de la Constitución garantiza el derecho a la intimidad personal y familiar como derecho fundamental, con las garantías previstas en su art. 53, en concreto, en el apartado 2; el derecho a la intimidad garantiza a la persona un ámbito reservado de su vida coincidente con aquel en que se desarrollan las relaciones de tal naturaleza, pues permite mantenerlo excluido tanto del conocimiento como de las intromisiones de terceros, se trate de poderes públicos o de particulares, en contra de su voluntad. Tal derecho fundamental, que deriva del principio de respeto a la dignidad de la persona que reconoce el artículo 10 de la Constitución, implica «la existencia de un ámbito propio y reservado frente a la acción y el conocimiento de los demás, necesario, según las pautas de nuestra cultura, para mantener una calidad mínima de la vida humana».

Esta sala ya se ha pronunciado en varias ocasiones sobre la afectación que la instalación de dispositivos electrónicos con capacidad de captar la imagen, e incluso transmitirla o grabarla, puede tener para el derecho a la intimidad. En la argumentación de esas sentencias hemos reconocido que la instalación de dispositivos de captación y/o grabación de imágenes que permiten captar quién entra o sale de domicilios ajenos afecta al derecho a la intimidad. Asimismo, hemos tenido en cuenta la trascendencia del principio de proporcionalidad en la valoración del conflicto que se produce entre el derecho a la intimidad de aquellos a quienes afectan esos dispositivos de captación y/o grabación de imágenes y los intereses perseguidos por quienes han instalado el dispositivo.

La instalación del dispositivo en el caso objeto del presente recurso no respondió a problemas de seguridad (se trata de un edificio encuadrado en un recinto cerrado en el que existen otros dos edificios y dotado de un servicio de conserjería, y no existían problemas de seguridad), sino a la simple comodidad de los demandados, que estaban ausentes durante temporadas y tenían interés por saber si iba alguien a entregar algún paquete a su vivienda; el dispositivo se activa siempre que alguien acude a la vivienda de los demandantes, por la cercanía entre ambas puertas, sin necesidad de que hayan llamado al timbre de la vivienda de los demandados o intentado abrir su puerta; la situación enfrentada de ambas puertas, a una distancia mínima, supone que cuando se abre la puerta de la vivienda de los demandantes el dispositivo permite ver el interior de esa vivienda; no existen garantías de limitación al acceso de esas imágenes, antes al contrario, los demandados pueden hacer uso de ellas sin control.

En conclusión, el juicio de proporcionalidad realizado por las sentencias de instancia es correcto. La instalación del dispositivo de captación, transmisión y, al menos potencialmente, grabación de imágenes supone una afectación relevante de la intimidad personal y familiar de los demandantes pues se activa cada vez que alguien acude a su vivienda o sale de ella y permite ver en el interior de la misma, y esa afectación no es proporcionada con el beneficio que supone para la satisfacción de intereses de los demandados dignos de protección.

 

La actividad turística en un edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

Las sociedades mercantiles propietarias de viviendas en esa comunidad, demandan a la misma, impugnando un acuerdo cuyo tenor literal es Limitar el uso y destino de las viviendas, actuales y futuras, de todo el edificio y de todas y cada unas de las fases 2, 5 y 6 como apartamentos o viviendas turísticas, inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad, por considerar que es nulo por ser contrario a la ley y a los Estatutos, así como por ser perjudicial para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

El juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de la Mancomunidad demandada en los términos en que lo ha sido (prohibiendo el ejercicio en cualquiera de las viviendas del edificio como apartamentos o viviendas turísticas), infringe la Ley de Propiedad Horizontal.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de 6 de marzo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la Comunidad, dejando sin efecto la sentencia de primera instancia y desestimando, por tanto, la demanda inicial.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo.

Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

El recurso ha de ser estimado, por cuanto la cuestión suscitada por la recurrente concretamente si dentro del término limitar la actividad de alquiler turístico a que se refiere el precepto citado tiene o no cabida la prohibición de dicha actividad, ha sido resuelta por nuestro Tribunal Supremo (STS 3/10/2024) que viene a resolver la controversia entre las audiencias provinciales sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

Los argumentos traídos a colación por nuestro Alto Tribunal son:

En primer lugar, el TS parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico

En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución

En tercer lugar, interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 CC. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

En cuarto lugar, señala que esa conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

En quinto lugar, considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto

En sexto lugar, argumenta que existiendo molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico no sólo cabe acudir al art. 7.2 LPH; esto es una vez producidos.

Y por último, como razonamiento adicional, señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

Los acuerdos verbales en el alquiler de vivienda

 

HECHOS:

En una demanda por extinción del arrendamiento, contrato de diciembre de 2013, se reclaman también los recibos de consumo de aguas, basuras y alcantarillado por importe de 270,61 €, y las actualizaciones de renta (1.214,11 €) al haberse mantenido pagando la renta inicial pactada

La arrendataria se opuso manifestando que las partes habían acordado verbalmente que la arrendataria no abonara los suministros indicados, motivo por el cual nunca se domiciliaron a su nombre, ni se le reclamaron ni notificaron.

La sentencia del juzgado, desestima la demanda, tras rechazar la reclamación por actualizaciones de renta presume la existencia de un acuerdo verbal por el cual la arrendataria quedaría exenta del pago del suministro de agua discutido.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 16 de julio del 2025, estima el recurso de apelación de la arrendadora, declara extinguido el arriendo y condena a la inquilina a pagar de 270,61 €, más las cantidades que por rentas y suministros se devenguen hasta el momento de recuperación de la posesión.

Considera la Audiencia que las partes están conformes con que tanto legal como contractualmente el suministro cuestionado debía ser abonado por la arrendataria. Sin embargo, opone un motivo de excepción, consistente en un supuesto acuerdo verbal que la eximía. No se ofrecen datos que precisen el momento, modo, circunstancias explicaciones de ese supuesto pacto.

No tendría mucha lógica considerar que el pacto verbal hubiera sido simultáneo a la celebración del contrato, en el que se hace a la arrendataria responsable de dichos gastos, sin dejar constancia en el documento. La demandada, cuando se le requiere el pago, no lo discute: solo pide que se le aporte primero el recibo.

La contestación no invoca mora accipiendi. En todo caso, no consta que hubiera intentado el pago o consignación de la cantidad reclamada.

En cuanto a la renta de diciembre, no se discute que la reparación de la cisterna sea de cuenta del arrendador, ni se alega mal uso por la arrendataria, que de este modo está compensando en la renta de diciembre el pago de una reparación que (art 21 LAU) sería de cargo del arrendador. Esta partida se desestima.

 

La responsabilidad de los daños causados por una niña

 

HECHOS:

Una señora, mientras caminaba por un paseo de uso común a para peatones, bicicletas y patinetes, es atropellada por una bicicleta (kart) que era conducida por una niña de ocho años. Como consecuencia del atropello permaneció un total de 13 días hospitalizada, tardando en curar un total de 146 días de los que 84 estuvo impedida para sus ocupaciones habituales y 92 no estuvo impedida para las mismas, quedándole secuelas.

La niña se encontraba en el paseo bajo la responsabilidad y cuidado de su tío que fue quien alquiló la bicicleta.

El Juzgado de primera instancia condena solidariamente a la empresa que alquila las bicicletas y al tío de la menor a pagar la cantidad de 7.970,88 € en concepto de indemnización por lesiones y secuelas.

La Audiencia Provincial desestima el recurso del tío de la menor y estima en parte el de la perjudicada en el sentido de elevar la indemnización a 13.593,84 €.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación del demandado, basado en la infracción del artículo 1903 del Código Civil, puesto que el recurrente condenado no es el padre de la niña.

Considera el Supremo que el daño materialmente causado por los hijos activa la presunción iuris tantum de que los padres han infringido los deberes que les incumben y de esta forma han contribuido a causar el daño. Así resulta de la interpretación conjunta del segundo y del último párrafo del art. 1903.II CC, que regula la responsabilidad por hecho ajeno.

El art. 1903 CC no excluye que la responsabilidad por los hechos dañosos causados por menores pueda recaer en otras personas.

En primer lugar, la responsabilidad de los padres puede cesar cuando el menor se encuentra en un centro escolar, y la jurisprudencia ha declarado la responsabilidad del centro por los daños causados por menores, generalmente a otros, durante el tiempo en que se encontraban bajo el control o vigilancia del profesorado del centro, desarrollando actividades escolares o extraescolares y complementarias.

En segundo lugar, la responsabilidad de los padres conforme al art. 1903 CC puede concurrir con la de otras personas que contribuyen con su conducta a la producción del daño, conforme al art. 1902 CC (STS 7/01/1992), responsabilidad del vendedor de la escopeta de aire comprimido y balines a un menor; (STS 28/05/1993), responsabilidad de quien coloca en la vía pública un bidón de cola que explota al echar un menor una cerilla.

Finalmente, también es posible que otras personas que actúan como guardadores de hecho puedan responder conforme a la regla general de responsabilidad civil del art. 1902 CC por culpa o negligencia. Así lo muestra el caso de la STS 5/12/2016, lesiones en un ojo por disparo de escopeta cuando los niños estaban en casa del abuelo, donde el autor del disparo pasaba las vacaciones.

En el presente caso, la niña es inimputable, el demandado era el guardador efectivo de la niña porque no se encontraban presentes sus padres, fue él quien alquiló la bicicleta y se la proporcionó a la niña para que la condujera en un espacio en el que no hay carriles específicos para bicicletas, por lo que debió vigilarla, cuidando que no pudiera atropellar a nadie.

El arrendamiento de vivienda a ambos cónyuges

 

HECHOS:

Sentencia del juzgado en la que se declara resuelto el contrato de arrendamiento y se condena a los inquilinos demandados a desalojar la indicada finca y a dejarla libre y vacua y a abonar a la arrendadora 24.317,65 euros en concepto de rentas impagadas en el momento de interposición de la demanda, más el importe de la rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la interposición de la demanda y hasta la restitución de la posesión a la parte actora, a razón de 500 euros mensuales  más el interés legal.

La inquilina codemandada apela la sentencia denunciando que ella abandonó la vivienda en el verano del 2020, y se cambió a la casa de su actual pareja, y que la empresa gestora de la Comunidad de Propietarios conocía la situación de no residencia de la recurrente, y que debe apreciarse la buena fe.

La Audiencia Provincial de Madrid sentencia de treinta de mayo de dos mil veinticinco desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la apelante no era ajena a la relación arrendaticia, sino que era coarrendataria, y para que quede desvinculada de las obligaciones que para la misma resultan del contrato de alquiler, debe notificarlo al arrendador y que éste preste su consentimiento, todo ello sin perjuicio de los pactos alcanzados entre los demandados, como pareja y el consiguiente derecho de repetición que pueda surgir entre ellos, pero la separación como pareja no vincula a terceros ajenos a su concertación.

En este sentido, hay que indicar que cuando los miembros de la pareja son coarrendatarios no resulta de aplicación ni el artículo 12 LAU que regula el desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario, ni el artículo 15 LAU previsto para los supuestos de separación, divorcio y nulidad del matrimonio del arrendatario (SAP Barcelona 1/04/2019)

Así mismo cuando son dos los arrendatarios firmantes del contrato, y uno de ellos abandona la vivienda con pretensión de desligarse de la relación arrendaticia y que la misma sea asumida por la otra parte coarrendataria, cesando en sus obligaciones y derechos al respecto, ello implica una novación subjetiva del contrato de naturaleza modificativa que necesita del consentimiento de la parte arrendadora, cuando en el contrato no existe, como en el caso de autos, previsión al respecto, pues el mero abandono de la vivienda o renuncia al contrato por parte de uno de los cotitulares arrendaticios no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador y podría ser constitutivo de causa de resolución, en tanto, opera una cesión (SAP Barcelona 24/06/2019)

Es imprescindible el consentimiento del acreedor a que se refiere el artículo 1.205 del Código Civil, que se proyecta en una doble dirección, por un lado, al admitir un nuevo deudor en la relación obligatoria, y, por otro, al liberar al primitivo deudor. En este sentido dice el artículo 1.205 del CC: "La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor".

El divorcio del inquilino en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 1 de agosto de 2008

El inquilino se divorcia por sentencia de 21 de octubre de 2021, en la que fue atribuida a la esposa el uso de la vivienda familiar por el plazo de tres años a contar desde la presente resolución.

El arrendador formula demanda de desahucio contra ambos por expiración del plazo y reclamando los alquileres impagados desde noviembre de 2021.

El inquilino se opone a la demanda y la esposa no comparece y es declarada en rebeldía.

El Juzgado dicta sentencia declarando resuelto el arrendamiento y condena a la esposa demandada al pago de las rentas pendientes y en concepto de daños y perjuicios las cantidades equivalentes a una mensualidad rentas (500 euros) por cada uno de los meses que ocupe la vivienda hasta la definitiva desocupación del inmueble.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que lo que se solicitó en la demanda es que fuese declarada la resolución del contrato y se condenase a ambos demandados al desalojo y al pago de las rentas, refiriéndose a ambos como "parte demandada". Pero consideramos que esas dos condenas no pueden tener jurídicamente lugar de modo conjunto, puesto que se excluyen entre sí.

Consideramos que, únicamente, cabían dos opciones: a) que el demandado fuera tenido por arrendatario, sin tener por efectuada en la demanda subrogación alguna de la demandada, o b) que sólo la demandada fuera tenida por arrendataria, por vía de subrogación en la posición que como tal tenía el demandado hasta la subrogación. No cabían las dos opciones conjuntamente.

Es cierto que la forma de proceder en este caso por el demandado, entregando a la actora la sentencia de divorcio por la que fue atribuido el uso de la vivienda familiar arrendada a la demandada, y, presumiblemente, una vez pasado el plazo de dos meses previsto por la Ley -al menos, no consta debidamente acreditado lo contrario-, no se atenía a las exigencias legales: debió haber sido el cónyuge beneficiado por la atribución del uso temporal de la vivienda familiar -la demandada-, quien, en ejercicio de la potestad que ya le otorgaba el art.15 LAU.

Sin embargo, es relevante que, en la demanda, no fuese cuestionada la falta de comunicación directa por la demandada de su deseo de subrogarse en la posición de arrendataria, posibilidad que contemplaba el art.15 LAU ya en la fecha de suscripción del contrato; de hecho, no se hizo alusión dicho precepto legal, y tampoco se cuestionó si se había cumplido o no el plazo de dos meses que prevé su apartado 2.

Cabe puntualizar, además, que se trata de un contrato que estaba ya en tácita reconducción cuando la actora comunicó al arrendatario demandado en 2022 su voluntad de que no continuase la relación arrendaticia, y que, de hecho, los tres años de derecho de uso de la vivienda familiar concedidos a la demandada por la sentencia de divorcio habrían superado, en la práctica, la duración misma del contrato.

La falta de pago de la fianza como causa de desahucio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento verbal de fecha 15 de agosto de 2022.

El arrendador formula demanda de desahucio de la inquilina por falta de prestación de fianza del contrato de arrendamiento.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda razonando que no se puede hablar de un incumplimiento imputable de la obligación que ampare la facultad resolutoria ya que si el importe de la fianza legalmente establecida no se abonó al tiempo de la celebración del contrato, ni tampoco en ningún momento posterior antes del presente procedimiento, ello fue debido a que las partes en ningún momento se plantearon la existencia de tal obligación, de manera que no sólo la parte demandada no abonó cantidad en tal concepto, sino que el arrendador en modo alguno la consideró exigible, entendiendo que no actuó de buena fe, cuando constando que la parte demandada en todo momento atendía las obligaciones de pago que le eran comunicadas por vía de correo electrónico, decidió efectuarle en relación a la fianza, y tras haber transcurrido casi un año desde el inicio del contrato, un requerimiento vía burofax, requerimiento que comprendía asimismo el pago de sendos recibos de luz y de gas, no constando como hemos indicado que dicho requerimiento llegara o pudiera haber llegado a conocimiento de la parte demandada, como se infiere del hecho constatado que, tras tener conocimiento de las facturas de gas y luz cuyo pago se le pretendió requerir por dicha vía, procedió a su abono sin ningún problema como venía efectuándolo durante el desarrollo de la relación contractual, sin que la parte actora en el momento en que le comunicó la existencia de las facturas quisiera comunicarle que también tenía que abonar el importe de una fianza sobre la que entendemos las partes nunca habían hablado.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 16 de junio del 2025, desestima la apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, aunque pudiera estimarse, todo y que resulta discutible, lo sería siempre y cuando quedase garantizada la posibilidad de enervación, no pudiendo desconocerse que, en el caso de autos, al contestar a la demanda, la demandada ya consignó el importe que correspondería a la fianza, según las previsiones del art. 36 LAU.

Dicho eso, lo cierto es que parece no discutirse que en el contrato las partes no pactaron nada sobre la fianza, y que, durante la vigencia del contrato, si bien consta un requerimiento de pago de la misma de fecha de 6 de junio de 2023 -recordemos que el contrato es de fecha de 15 de agosto de 2022-, por medio de burofax, no consta acreditado que el mismo llegará a conocimiento de la arrendataria.

En efecto, de los documentos (burofax) y (report) acompañados a la demanda se desprende que el envío se encuentra en la oficina de correos para su recogida tras constar ausente dos veces.

Pues bien, con estos documentos no tenemos constancia, no podemos tener por acreditado, que la arrendataria/ destinataria fuera conocedora de que tenía un aviso de recogida en correos.

Por lo tanto, y dado que para que la falta de pago de la fianza opere como causa de resolución es necesario el previo requerimiento y en este caso no consta acreditado que el requerimiento llegara a conocimiento de la arrendataria, procede, confirmar la sentencia de instancia y desestimar el recurso del actor.

Gastos de comunidad en los arrendamientos de vivienda

 

HECHOS:

La sentencia del juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar la cantidad de 2.902,46 euros al arrendador, correspondientes a los gastos de comunidad y desperfectos en la vivienda, al finalizar el contrato-

El inquilino apela la sentencia invocando que en el contrato de arrendamiento no se estipuló que la arrendataria debiera asumir el incremento de dicha cuota ni tampoco se determinó el importe anual de los gastos de comunidad y que, a la hora de valorar los desperfectos, omitió las pruebas aportadas por la demandada.

La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de  marzo de 2025, estima en parte la apelación y condena al inquilino a abonar a la actora la cantidad de 2772,5 euros, correspondientes a los desperfectos de la vivienda arrendada.

Considera la AP que en cuanto a los gastos de comunidad, en principio los mismos corresponden al propietario de la vivienda, si bien, pueden ser asumidos por el arrendatario. En este caso es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento objeto de litigio. Pero además, es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos (art. 20 LAU). Ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuáles son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento (STS AP de las Palmas de 20.06.2013, AP de Burgos de 14.09.2009, AP de Valencia de 10.02.2011, etc). Tal determinación del importe no aparecía en Cláusula Séptima, donde únicamente se estableció que los gastos de la Comunidad de Propietarios serían por cuenta de la arrendataria sin especificar su importe, por lo que tal cláusula debe reputarse nula. Como consecuencia de ello, la parte arrendadora tampoco podía repercutir los incrementos de los gastos de comunidad a la arrendataria, por lo que tal motivo del recurso debe ser estimado.

En cuanto a los desperfectos de la vivienda cabe recordar que esta segunda instancia ha de limitarse, cuando se trata de valoraciones probatorias, a revisar la actividad de la juzgadora a quo en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable. En el presente caso, teniendo en cuenta la aparente imparcialidad del perito, quien emitió su informe en representación de AWP PC SA SUCURSAL EN ESPAÑA, la metodología utilizada, el hecho de que visitara la vivienda pocos días después a ser desalojada por el arrendatario, consideramos que la decisión de la Juzgadora de Instancia al acoger la propuesta del informe pericial no resulta ilógica, ni arbitraria, ni contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, motivo por el cual debemos desestimar el segundo motivo del recurso.

La realización de obras por el inquilino, en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a instalar en la vivienda arrendada cuatro ventanales de las características técnicas que se señalan en la sentencia o, subsidiariamente a abonar al arrendador la cantidad de 5.552 euros correspondientes al coste de sustitución de esos ventanales.

El Inquilino apela la sentencia invocando infracción de los artículos 6 y 21 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de dieciséis de mayo de dos mil veinticinco, revoca y deja sin efecto la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que, para resolver esta apelación deben tomarse en consideración los siguientes hechos:

El contrato de arrendamiento inicial entre las partes es de 2009, que fue prorrogado el 28 de octubre de 2014 con vencimiento el 1 de diciembre de 2018.

Con fecha 9 de octubre de 2018 suscribieron el denominado "II prórroga del contrato de arrendamiento, suscrito el 2 de diciembre de 2009" cuya duración (cuatro años) por "diversas razones" que no se explicitan en él.

En dicho documento se fijó una nueva renta y sus actualizaciones.

Se pactó expresamente en la estipulación tercera "la arrendataria se compromete sustituir, en el plazo máximo de 3 meses contados desde esta fecha, los actuales ventanales de la vivienda arrendada habiendo convenido las partes que la obra sea ejecutada de acuerdo con el criterio de rehabilitación"

Las obras no fueron ejecutadas por la demandada, por lo que cuando iba a finalizar el plazo pactado, en agosto de 2022, las partes mantuvieron conversaciones, indicándole la demandada que en el momento en el que colocaran las ventanas, le avisaría para que pudieran inspeccionar las mismas; no obstante, una vez entregadas las llaves, el demandante comprobó que las ventanas no habían sido instaladas.

Cabe la posibilidad de que las partes del contrato de arrendamiento pacten algunas cuestiones conforme al artículo 4 apartado 2 LAU, pero siempre dentro de las previsiones legales que el Título II de la propia LAU establece. Nunca se podrá sobrepasar estas disposiciones ya que incurrirían en nulidad. La cláusula del contrato que sirve de fundamento para la desestimación de la demanda es nula por modificar en perjuicio del arrendatario lo establecido en el artículo 21 de la LAU, que además en el presente caso han quedado indubitadamente acreditados con la prueba y así lo reconoce expresamente la sentencia de instancia, en virtud de lo establecido en el artículo 6 de la LAU. Se podrían incluir en un contrato de arrendamiento las cláusulas que las partes quieran, pero, si ello no está contemplado en la LAU o está en contra de lo establecido en el Titulo II, serán cláusulas nulas y se tendrán por no puestas.

No empece a lo anterior la circunstancia de que la demandada haya favorecido la inclusión de la cláusula nula en el contrato ofreciendo la sustitución de las ventanas a cambio de renovar el contrato, el que por cierto no nos consta que la renta a pagar en lo sucesivo fuese más baja que la del contrato inicial, sino todo lo contrario

El retracto de inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de mayo 2008.

El arrendados es declarado en concurso de acreedores y el 30 de enero de 2020 el administrador concursal vende diez inmuebles, entre los que se encontraba el arrendado, a una sociedad por un importe único de 335.000 euros. En la escritura no se hizo constar la existencia del arrendamiento vigente, sino que expresamente declararon vendedor y compradora la inexistencia de arrendamientos sobre los inmuebles objeto de compraventa.

En fecha 12 de febrero de 2020, la mercantil compradora remitió burofax a la arrendataria, comunicándole la nueva titularidad del inmueble, requiriéndola para la aportación del contrato de arrendamiento y facilitándole una nueva cuenta bancaria para el pago de la renta.

El 6 de marzo de 2020, la arrendataria, en respuesta a lo anterior, envió burofax a la demandada a fin de requerirle de modo fehaciente información sobre las condiciones de la compraventa del inmueble, a los efectos de poder ejercitar la acción de retracto del art. 25.3 LAU. Dicho burofax fue recibido por la demandada el 9 de marzo 2020.

El 10 de marzo 2020 la demandada envía a Doña Berta nuevo burofax, negándole los derechos de tanteo y retracto. Asimismo, remite a través de correo electrónico, recibido por la arrendataria el 13 de marzo de 2020, copia parcial de la escritura de compraventa En dicha copia parcial no se incluyó información sobre el precio de venta de inmueble arrendado.

En fecha 16 de junio 2020, previa petición y aportación de documentación, el Notario hace entrega a la actora de la copia simple parcial de la escritura de compraventa de fecha 30 de enero 2020, en la que se recoge un cuadro en el que se incluye el inmueble objeto de autos y su valoración por importe de 18.916 euros.

La inquilina presenta demanda ejerciendo la acción de retracto, consignando en el juzgado la suma de 21.439,44 euros a efectos del ejercicio del retracto.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda declarando el derecho de retracto de la inquilina.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de diecinueve de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la compradora y declara no haber lugar al retracto.

Considera la Audiencia que conforme establece el art. 25.7de la LAU, el legislador ha revertido la normativa anterior, de manera que la arrendataria no podrá ejercer el derecho de retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, además, dado el carácter excepcional de esta facultad del arrendatario, los casos en que la ley lo admite deben interpretarse de manera restrictiva.

El Tribunal Supremo en reciente sentencia de 21 de abril de2025 ha establecido que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto.

Consecuentemente, frente a lo anterior, consideramos que no puede prevalecer la argumentación del apelado a favor de la facultad de retraer por el hecho de que la finca se configure como una unidad independiente con precio individualizado, y ello porque, aun cuando es cierto que en el documento que se anexa a la escritura notarial las diez fincas se describen de forma individualizada y que se le asigna a cada una de ellas un valor, también es cierto que en la escritura de compraventa se transmiten las diez fincas descritas por el precio global de 335.000 euros, por lo tanto se vende un conjunto de inmuebles de forma global, no individualizada, de ahí que sea aplicable la excepción que al derecho de retracto se establece en el art. 25.7 LAU.

La condena en costas en un juicio de desahucio

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de una arrendadora de desahucio por expiración del plazo por considerar que el contrato se encontraba prorrogado hasta el 30 de junio de 2024, sin hacer expresa imposición de costas.

La inquilina apela la sentencia solicitando la imposición de las costas a la parte demandante.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de siete de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación, imponiendo las costas de la primera instancia a la parte actora, sin hacer expresa imposición de las costas de la alzada.

Considera la Audiencia que la condena en costas tiene por objeto satisfacer el principio de tutela judicial efectiva y evitar que el proceso ocasione un perjuicio patrimonial a la parte a quien en el mismo se le ha reconocido su derecho.

La ley establece que aunque a una parte le hayan sido rechazadas todas sus pretensiones, no se le impondrán las costas cuando el tribunal aprecie, y así lo razone en la correspondiente resolución, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En el presente caso el contrato de arrendamiento era de fecha 31 de julio de 2017 y su duración anual sometida a la prórroga legal hasta alcanzar el periodo de tres años. Antes del transcurso de plazo de duración (inicial) del contrato se produjo la pandemia con 82 días de estado de alarma que finalizó el 21 de junio de 2020, pero el contrato finalizaba el 30 de julio de 2020 y no consta que la parte arrendataria se acogiera a la prórroga extraordinaria prevista en el art. 2 del RD Ley 11/2020 a que según la actora se habría sometido la arrendataria, por lo que era de aplicación la prórroga anual prevista en el art. 10 de la LAU. Interpuesta la demanda el 13 de enero de 2023, el contrato se prorrogó conforme a ello anualmente, prolongándose la última prórroga vigente hasta el 31 de julio de 2023, de modo que a fecha de la demanda no estaba extinguida, desestimándose la demanda por todo ello, si bien apreciando la sentencia apelada la concurrencia de dudas por la normativa aplicada y el devenir de los acontecimientos contractuales.

A la vista de tales antecedentes, consideramos que no concurren las dudas de derecho apreciadas en la sentencia apelada, por cuanto no suscita el plus de incertidumbre inherente a todo litigio y que en todo caso la arrendadora debió saber el plazo de vigencia del contrato y tener en cuenta la moratoria de los plazos derivada de la normativa aplicable.

Las obligaciones del avalista de un inquilino

 

HECHOS:

El avalista del inquilino en un arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2021, es condenado a pagar la cantidad de 3.875 euros en concepto de rentas impagadas por el inquilino durante las mensualidades de julio a octubre de 2022 y posteriores a la demanda, y el importe de 399,82 euros por cantidades asimiladas.

El fiador apela la sentencia invocando que la obligación del garante no puede extenderse más allá de lo que constituye su objeto, y que aquella obligación se extingue a la finalización de plazo inicialmente convenido, no debiendo responder por los periodos de tácita reconducción, si es este el momento en que se genera la deuda. Cita al efecto el artículo 1851 Civil que establece la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de mayo de dos mil veinticinco, desestima la apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que, según contrato, el recurrente se constituye como fiador con expresa renuncia a los derechos de excusión, orden y división respecto a posibles responsabilidades que se produzcan por el arrendamiento de la vivienda, avalando con todo su patrimonio el cumplimiento de todas las estipulaciones del presente contrato.

Así mismo se pacta una duración por un año, con finalización el 30 de agosto de 2022 y que, llegado el día del vencimiento de contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de siete años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, dos meses de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

La STS 14/04/2004 analiza un supuesto en el que el recurrente, que resultó condenado, se constituía junto con otros en fiador solidario de todas las obligaciones asumidas por la arrendataria en un contrato de arrendamiento y en sus posibles prórrogas, y la garantía personal se extendía por voluntad de las partes a todo el tiempo en que la arrendataria siguiera en posesión de la industria. En dicha sentencia se dispone que "Es cierto que la tácita reconducción genera una nueva relación de arrendamiento, como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia con la consecuencia de que, como resultado de ese efecto novatorio extintivo, los terceros garantes queden liberados (artículo 1.567 del Código Civil)", pero se añade que la ratio de la decisión "se identifica con el entendimiento de que la voluntad de las partes del contrato de fianza, incorporado al de arrendamiento, fue la de garantizar el pago de la prestación debida por la arrendataria hasta el cese de su posesión.

La traslación de la anterior fundamentación jurídica al caso enjuiciado determina la desestimación de los motivos del recurso, dado que lo esencial es la extensión de la fianza locativa prestada por el apelante por voluntad de consentir la garantía del pago hasta el cese de la posesión -voluntad ajena al concepto de garantía adicional del artículo 36.5 LAU que se alega en el recurso- y la inaplicabilidad del precepto del artículo 1851 Ccivil, ya que, según recuerda la apelada al oponerse al recurso, no se trata de aplicar una prórroga facultativa sino legal forzosa para el arrendador, artículo 9 LAU.

Reclamación de los gastos de BUROFAX al deudor

 

HECHOS:

Se reclama judicialmente la cantidad de 13.715,35 euros, IVA incluido, en concepto de honorarios profesionales. En dicha suma se incluía el importe de 30 euros, correspondiente al burofax mediante el cual el demandante les remitió la factura por sus honorarios, junto con la sentencia del procedimiento en el que había intervenido en su defensa.

Los demandados se allanaron parcialmente a la demanda, pero se opusieron al pago de los gastos del burofax.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, en relación con los gastos de burofax señaló: «Dentro de las costas se incluyen abonos a personas que hayan intervenido en el proceso, por lo que el burofax no tiene por qué incluirse en la tasación de costas y puede reclamarse como gasto o daño derivado del incumplimiento de la obligación contractual.».

La Audiencia provincial desestimó el recurso de los demandados y en relación con el burofax declaró: «En cuanto a los gastos del burofax enviado a los demandados en reclamación del pago de la minuta de honorarios, los mismos son a cargo del deudor, tanto porque no forman parte del concepto de costas del proceso, tal y como indica la sentencia de primer grado, como porque corresponden al deudor conforme a lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil. En el mismo sentido, el artículo 1124 del Código Civil establece que, si el acreedor opta por el ejercicio de la acción de cumplimiento -como ha sido aquí el caso-, también tiene acción para reclamar los daños causados por el incumplimiento, entre los cuales se incluyen los gastos que haya debido soportar para reclamar el pago.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de junio de 2025, estima en parte el recurso de casación, en el único sentido de dejar sin efecto la condena de los demandados a pagar al demandante la cantidad de 30 euros.

Considera el Supremo que lo único que se cuestiona es si ese gasto concreto del burofax puede ser repercutido al deudor, bien conforme a lo dispuesto en el art. 1168 del CC, bien como un daño indemnizable ex art. 1124 del mismo cuerpo legal.

El art. 1168 del CC establece que «los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor», lo cual implica, desde un punto de vista técnico, que dichos gastos han de estar directamente relacionados con el acto mismo de cumplir. No basta, por tanto, con que se trate de un gasto realizado en el entorno de la relación obligacional; es necesario que se trate de un desembolso indispensable para llevar a efecto el cumplimiento debido, en el sentido de facilitarlo o permitirlo de forma efectiva. Así lo ha entendido la jurisprudencia al señalar que se incluyen en el ámbito del art. 1168 aquellos «gastos necesarios para la ejecución de la prestación realizados con ocasión del pago por el acreedor, a efectos de exigir su reembolso por el deudor».

Desde esa perspectiva, no puede afirmarse sin más que el envío de la factura mediante burofax constituya un acto necesario para el pago, ni que la elección de ese medio de comunicación responda a una exigencia funcional o jurídica que justifique su coste. El acreedor dispone de múltiples vías ordinarias para poner en conocimiento del deudor el importe de sus honorarios: la entrega personal, el correo ordinario o electrónico, u otros mecanismos menos gravosos que el burofax. La elección de este último -más oneroso- constituye una opción unilateral del acreedor, que no guarda una relación directa ni necesaria con el cumplimiento de la obligación principal, máxime cuando no consta que el deudor -los ahora recurrentes- se hubiera negado previamente al pago ni que existiera una conducta de resistencia o pasividad que hiciera indispensable la utilización de un medio fehaciente y costoso. La factura, en sí misma, no requiere formalidad alguna en su notificación, y si el acreedor opta voluntariamente por un canal más gravoso sin que concurra causa que lo justifique, el resultado económico de esa elección no puede imponerse al deudor.

Tampoco cabe reconducir el importe del burofax a la categoría de daño resarcible derivado del incumplimiento, al amparo del art. 1124 del CC. Para que un gasto como el analizado pueda considerarse daño indemnizable, debe acreditarse no solo que hubo incumplimiento imputable al deudor, sino que existe un nexo causal entre ese incumplimiento y el gasto en cuestión, de modo que pueda afirmarse que este último fue una consecuencia directa y necesaria del primero. En el presente caso, tal conexión no se aprecia. El envío del burofax no consta que fuera provocado por una negativa expresa a pagar, ni tampoco respuesta necesaria a una conducta renuente de los ahora recurrentes; fue, más bien, una medida adoptada motu proprio por el acreedor, sin constancia de requerimientos previos ni de una negativa frontal a atender la obligación. La decisión de acudir directamente a un medio fehaciente responde más a una estrategia preventiva o a una preparación del litigio que a una necesidad objetiva de impulso del cumplimiento.

La duración de la tácita reconducción

 

Contrato de arrendamiento de vivienda, firmado el 18 de diciembre de 2013.

Con fecha 25 de mayo de 2019 el propietario arrendador dona la nuda propiedad de esa vivienda a su hijo, reservándose el usufructo.

Con fecha 25 de marzo de 2022, fallece el usufructuario consolidando en este momento la plena propiedad del inmueble en el nudo propietario.

El citado contrato se suscribió por un periodo de 5 años conforme consta en su cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Habiendo transcurrido el plazo mínimo legal establecido y las prórrogas obligatorias, ninguna de las partes notificó a la otra su voluntad de no renovarlo, por lo que el contrato entró en tácita reconducción por la aquiescencia de la propiedad.

El actual propietario notificó fehacientemente al demandado su intención de dar por resuelto el referido contrato mediante burofax que se remitió el día 19 de mayo de 2023, recibido por el propio demandado el día 25 del mismo. Del texto del citado burofax se desprende sin ningún género de dudas la voluntad del arrendador de que la vivienda se dejara libre y expedita en fecha 30 de junio de 2023.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, por interpretar que el art. 10 de la LAU, en la redacción vigente al firmarse el contrato, establecía prórrogas anuales para la tácita reconducción, una vez agotadas las previstas en la ley, con lo cual la notificación enviada carecía de eficacia, ya que no respetaba la anualidad en curso.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de cinco de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el contrato por expiración del plazo.

Considera la Audiencia que, a partir de 18 de diciembre de 2019, agotada la duración pactada y la prórroga legal, entraba en juego la tácita reconducción prevista en el Código Civil, y que, por otra parte, y como señala la apelante, no había sido objeto de controversia.

El contrato se encontraba en periodo de tácita reconducción mensual, conforme los arts. 1566 y 1581 del C.C., dado que la renta pactada era de carácter mensual. En ese periodo resulta acreditado que la parte actora remitió burofax en fecha 19 de mayo de 2023 al arrendatario notificado su intención de dar por resulto el contrato de arrendamiento el día 30 de junio de 2023, por tanto, con un plazo de preaviso superior a los 30 días previstos, por lo que no puede estimarse el motivo de oposición esgrimido por el demandado, que por otra parte, según aprecia la sala, carecía de concreción necesaria para ser tenido en cuenta, ya que aludía a que no fue realizado de conformidad con lo que establece la Ley.