Desahucio por precario

 

HECHOS:

En 2022 la SAREB insta demanda de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de un inmueble de su propiedad, que se oponen a la misma aduciendo la existencia de un contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2018, por el que la persona que se identifica como propietaria de la vivienda objeto de este procedimiento, la arrienda al demandado por un periodo de cinco años y una renta anual de 3.600 €..

La sentencia de primera instancia estima la demanda, condenando a los demandados a que desalojen y dejen libre la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de julio de 2026, desestima la apelación de los demandados y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que no ha quedado acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento que convierta a los precaristas en inquilinos por cuanto:

1. El pretendido contrato de arrendamiento, aportado por la parte demandada, no consta inscrito en un registro público. Atendiendo a la fecha del contrato, únicamente se admite que puedan surtir efectos frente a terceros los que hayan inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad.

2. No consta el ingreso o depósito obligatorio de cualquier fianza (se dicen entregados 300 € en concepto de fianza legal y 300 € en concepto de garantía complementaria), en el Instituto Catalán del Suelo de la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.

3. El pretendido contrato aparece otorgado después de la adquisición de la propiedad por la actual propietaria, Sareb S.A., que conforme a la nota simple registral es titular desde el 12 de julio de 2013, no habiendo constancia de que la mencionada como arrendadora en el contrato, estuviera autorizada por la propietaria actual para otorgar un contrato de arrendamiento.

4. No consta acreditado que la parte demandada arrendataria haya efectuado pago alguno en concepto de renta, encontrándose este extremo huérfano de toda prueba.

 

La venta de la vivienda arrendada

 HECHOS: 

En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la siguiente cláusula:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato, ya que los ARRENDADORES han comunicado a los ARRENDATARIOS, antes de la firma del mismo y los cuales aceptan, que transcurrido dicho año la vivienda se pondrá en venta por necesidad de los ARRENDADORES. Ambas partes acuerdan que los ARRENDATARIOS deberán abandonar la vivienda en el momento en el que se proceda a la venta, sin derecho a indemnización alguna y renunciando expresamente a la prórroga legal establecida por la LAU.

Con base en este pacto el arrendador interpone demanda de desahucio.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de julio de dos mil veintiséis, desestima la apelación del arrendador.

Considera la AP que de conformidad con lo establecido en los arts. 4.1 y 2 LAU , las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen carácter imperativo y que el artículo 6 ("Naturaleza de las normas") establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"

El artículo 10 no faculta a las partes para excluir sus prevenciones, por lo que tratándose de un pacto que modifica (excluye su aplicación) dicho precepto en perjuicio del arrendatario ha de considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto.

Así, a diferencia de lo manifestado en el recurso interpuesto por el arrendador, la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se ve limitada por los parámetros que establece la Ley de manera imperativa en cuanto a la duración de los mismos, siendo el art. 10 LAU de aplicación a pesar de la estipulación contractual que la excluye. La prórroga inicial prevista en el art. 9 LAU (de duración diversa según las sucesivas redacciones del precepto) se configura como forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórroga legal tácita prevista en el art. 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el correspondiente preaviso. Así pues, dicha prórroga se configura como facultativa, pudiendo el arrendador excluirla observando los requisitos y plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initio de la aplicación de una norma legal de carácter imperativo, y ello como recoge en su Exposición de Motivos la LAU 29/1994 al mantener el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda.

Notificación de la denegación de prórroga por necesidad del arrendador

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de febrero de 2024, en el que se pacta la denegación de la prórroga forzosa por necesidad del arrendador para sí, su cónyuge o familiares consanguíneos de primer grado.

Con fecha 24/11/2024 se pone en conocimiento del inquilino la necesidad de que la vivienda alquilada sea utilizada por su hijo y su novia con el objeto de poder independizarse, con lo cual el contrato quedará finalizado al cumplirse el primer año, 31 de enero de 2025.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando haberse infringido el art. 9.3 de la LAU 29/1994, al permitirse la recuperación de la vivienda antes de que transcurriera el primer año del contrato y que no se tuvo en cuenta la imposibilidad material de la arrendataria para recibir el burofax, debiendo ser la notificación fehaciente y la misma se encontraba fuera del país.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de tres de julio de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, de acuerdo con lo afirmado en primera instancia, deben considerarse cumplidos los requisitos exigidos en el art. 9.3 de la LAU 29/1994, al no exigir el mismo que transcurra un año desde la celebración del contrato para realizar la comunicación de expiración por causa de necesidad, sino que haya transcurrido el primer año de duración del contrato, y siendo el contrato de 01/02/2024 el requisito debe entenderse cumplido al haberse puesto por el arrendador como límite para que la arrendataria abandonara la casa el 31 de enero de 2025, efectuando la comunicación con dos meses de antelación al momento en que se precisaba ocupar la vivienda, en concreto, el 28/11/2024.

Así mismo, que no debe considerarse infringido el mencionado art. 9.3 LAU, cuando no puede negarse valor al burofax porque no pudo ser entregado personalmente en el domicilio de la demandada, dicha comunicación especifica la causa por la que necesita la vivienda y se está reclamando la entrega de la vivienda con una antelación superior a dos meses a la fecha en la que se necesitaba la vivienda.

“Más vale un mal arreglo que un buen pleito”

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 11/02/2017. Dicho contrato debía finalizar el 11/03/20 pero ante la falta de comunicación se prorrogó por un año más.

El arrendador envía burofax al inquilino en fecha 26/08/20, el cual no fue recogido por el interesado. Informado de la intención de no continuar con el arrendamiento

A dicho burofax el inquilino contesta expresamente: "Vale, perfecto, no hay problema".

El día 04/09/20 se presenta demanda solicitando que se declare que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de febrero de 2017, anteriormente citado, finalizará sin más dilación por todo el día 11 de febrero de 2021.

En fecha 24/03/21 se comunica al Juzgado que el demandado había abandonado la vivienda y que, de conformidad a ello, desistía del procedimiento por falta sobrevenida de objeto en el caso de que el demandado renunciara a la pretensión de reclamar costas. En caso contrario, debería continuarse el procedimiento para determinar la imposición de las costas devengadas.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda condenando en costas al demandante.

La Audiencia Provincial de sentencia de 1 de julio de 2026, desestima el recurso de apelación condenando en costas al apelante.

Considera la AP que cuando se envió el burofax a la parte demandada el 26/08/20, comunicando la intención de no renovar el contrato suscrito, ésta contestó dos días más tarde no mostrando oposición a la finalización de contrato.

A pesar de la aceptación por la parte arrendataria a la extinción del contrato por expiración del plazo, la parte actora presentó demanda el 09/02/21, obligando a la parte contraria a contestar a la demanda con la asistencia de Procurador y Abogado en atención a la naturaleza del procedimiento.

En la fecha en que se presentó la demanda, el contrato de arrendamiento todavía estaba en vigor, pues el mismo no finalizaba, tal y como instaba la parte actora hasta el 11/02/21, por lo que se trataba de una demanda a futuro, añadiendo además y a mayor abundamiento, que ni siquiera transcurrió el plazo de los 30 días de los que disponía la parte demandada para recoger el burofax ( art. 42 del RD 1829/1999 de 3 de diciembre) y haberse podido acreditado así el requerimiento previsto en el art. 10.1 de la LAU.

Así pues, debe entenderse que ciertamente no existía controversia que dilucidar con independencia del acuerdo que se alcanzó con posterioridad con efectos liquidatarios, actuando en todo momento la parte arrendataria de conformidad a los dictados de la buena fe, con entrega de la posesión en la fecha que le fue comunicada por la parte actora, y sin muestra de oposición alguna. De conformidad a ello procede mantener el pronunciamiento de imposición de costas a la parte actora en los términos expuestos en la resolución de primer grado.

LPH: Daños causados por “okupas”

 

La propietaria de una vivienda interpone demanda en reclamación de los daños causados por filtraciones de agua procedentes del piso, situado en la vertical del suyo, contra la sociedad propietaria de dicho inmueble.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de julio de 2026, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que, para alcanzar ese resultado, desestimatorio del recurso, debemos señalar:

1. Ante todo que la mera propiedad de un bien inmueble, como es el caso presente, no es en sí misma una situación peligrosa que justifique la aplicación de la teoría del riesgo y consiguiente responsabilidad objetiva frente a terceros perjudicados con fundamento en la interpretación jurisprudencial del art. 1.902 C. C.

2. Si el origen de las filtraciones de agua padecidas por la actora en su vivienda obedeciera a una deficiencia en las instalaciones privativas del piso superior, según doctrina reiterada del Tribunal Supremo), esta circunstancia no es equiparable a la "ruina" a que se refiere el art. 1.907 C.C. como fuente de responsabilidad civil de su propietaria.

3. Que cuando se produjo el siniestro, el 22/9/23 la sociedad demandada se hallaba privada de la posesión inmediata de la finca de su propiedad de la que procedía el agua causante de los daños.

Es importante resaltar que según los hechos del escrito de demanda -2º "Entendemos que los ocupas realizan actividades que producen un alto consumo de agua, que se filtra por el suelo del piso ocupado, llegando a generar humedades al techo de mi representada, ocasionándole daños continuamente, así como daños de salud" y 4º "Al mismo tiempo, han sido infructuosas las gestiones de esta parte para una solución amistosa con los ocupas del piso superior, supuestos responsables de las filtraciones"- a los que debemos atender por obligadas razones de congruencia, el origen de las humedades que padece la vivienda de la demandante habría que buscarlo en la incívica conducta de quienes ilegalmente detentan la posesión del piso superior y no tanto en la falta de mantenimiento y/o reparación de las instalaciones de agua.

4. La falta de prueba de que el origen de las filtraciones radique en el deficiente estado de las instalaciones privativas del piso , por causa ajena a la voluntad de la propiedad-desposesión forzosa del inmueble a pesar de su actuación tendente a poner fin a esta situación por los cauces legalmente establecidos-, impide predicar su responsabilidad frente a la perjudicada con fundamento en la normativa reguladora de la propiedad horizontal

Jurisprudencia sobre el uso de la vivienda familiar

 

Vivienda familiar: El domicilio conyugal es el lugar de residencia habitual del matrimonio, fijado de mutuo acuerdo por ambos cónyuges o, en su caso, por decisión judicial, teniendo en cuenta el interés de la familia.

Es el lugar de convivencia con los hijos del matrimonio, en donde la unidad familiar satisface sus indeclinables necesidades de habitación.

Sucede, también, que es un bien patrimonial, susceptible de titularidad dominical y posesión, cuyo uso debe ser atribuido, al producirse la crisis matrimonial.

En efecto, la separación y divorcio produce como consecuencia inherente el fin de la convivencia conyugal con sus naturales repercusiones sobre los hijos del matrimonio. Nace un nuevo modus vivendi derivado de la situación surgida por la disgregación de la unidad familiar. Los padres, que convivían con sus hijos en la misma vivienda, en la que, a través de pactos informales, atendían al cuidado y atención de los menores, al tiempo que velaban por sus necesidades materiales y afectivas, deben pactar, ahora, como ejercerán las irrenunciables funciones derivadas de la titularidad de la patria potestad, que ostentan sobre su prole, como consecuencia del fin de su vida en común. O, en su caso, han de ser los jueces y tribunales los que determinen las medidas personales y patrimoniales derivadas del nuevo escenario nacido de la crisis de pareja, bajo el presupuesto normativo de que la separación, nulidad y divorcio no exime a los padres de las obligaciones con respecto a sus hijos.

Una de las medidas más importantes, que deben ser adoptadas en los procesos matrimoniales, es la concerniente a la atribución del uso de la vivienda familiar, que deja de ser el espacio de convivencia de los padres con sus hijos para convertirse en el lugar en que se lleva a efecto la vida en común del progenitor custodio con los hijos del matrimonio o de la pareja.

En la adopción de una decisión de tal clase confluyen un conjunto de valores que han de ser debidamente ponderados, como el superior de los hijos menores de edad, que no puede ser relegado, la especial protección que merecen los hijos con discapacidad, los propios intereses de los progenitores en tanto en cuanto la vivienda común, cuando sea de titularidad conjunta, constituye el bien de mayor valor económico de los litigantes, la cual puede ser, también, privativa de uno de ellos, o, incluso de terceros que, en no pocas ocasiones, la ceden, en concepto de precario, para constituir la residencia de la unidad familiar conformada por la pareja y sus hijos.

La jurisprudencia, limita tal atribución de uso hasta que todos los hijos alcancen la mayoría de edad, no contempla una atribución indefinida de la vivienda familiar, que vendría a constituir una suerte de expropiación de su uso, sino que, en cualquier caso, tal asignación ha de ser con carácter temporal.

LPH: Instalación de cámaras de videovigilancia en el edificio

 

HECHOS:

Una de las vecinas del inmueble demanda a la comunidad de propietarios para que sea condenada a retirar las cámaras de videovigilancia situadas más allá de la puerta del portal y a indemnizarle por el daño moral causado en 2.500 euros, alegando que se vulneraba su derecho a la intimidad.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda.

La demandante apeló la sentencia de primera instancia y la Audiencia Provincial desestimó el recurso al asumir los argumentos de la Agencia Española de Protección de Datos y de la sentencia de primera instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de octubre de 2024, desestimó el recurso de casación.

El Supremo parte de la doctrina del constitucional en cuanto que "el derecho a la intimidad no es absoluto, como no lo es ninguno de los derechos fundamentales, pudiendo ceder ante intereses constitucionalmente relevantes, siempre que el recorte que aquél haya de experimentar se revele como necesario para lograr el fin legítimo previsto, proporcionado para alcanzarlo y, en todo caso, sea respetuoso con el contenido esencial del derecho”.

En el presente supuesto al contrario de lo que afirma la recurrente en su recurso, en la instancia se ha descartado que las cámaras instaladas en las zonas comunes del edificio permitan captar imágenes en el interior de la vivienda de la demandante. Por tanto, solo las captan en las zonas comunes del edificio.

En este orden de cosas, centrándonos en la cuestión objeto de este recurso, la instalación de cámaras de videovigilancia puede suponer una afectación de cierta intensidad en el derecho a la intimidad de los vecinos, aunque solo puedan captar y grabar imágenes en las zonas comunes del edificio. Por eso se exige un título legitimador de dicha instalación y que la afectación del derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos causada por la instalación del sistema de videovigilancia sea proporcionada.

La instalación de dicho sistema de videovigilancia fue objeto de un acuerdo de la junta de propietarios del edificio adoptado con los requisitos necesarios para la adopción de acuerdos en estas juntas y con las mayorías que exige el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal para este tipo de acuerdos.

En lo que respecta al respeto del principio de proporcionalidad en la limitación del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, la instalación del sistema de videovigilancia es idónea para la finalidad legítima de proteger la seguridad de los vecinos y de sus bienes.

Asimismo, puede considerarse razonablemente justificada su necesidad por el acaecimiento de actos de vandalismo en el edificio con anterioridad a su instalación, sin que se haya alegado siquiera que exista otra medida más moderada para la consecución de la finalidad indicada.

Y, por último, la afectación al derecho a la intimidad personal y familiar de la demandante no es desproporcionada, no solo porque la instalación y puesta en funcionamiento de las cámaras era conocida por los vecinos, entre ellos la demandante, y porque solo se captan imágenes de las zonas comunes del edificio, sino también por las cautelas adoptadas para custodiar las imágenes y para que el acceso a tales imágenes grabadas por el sistema esté muy limitado, medidas que han sido descritas en las sentencias de instancia.

LPH: Prohibición de fumar en zonas comunes

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios de un edificio, acuerda lo siguiente: "Por tanto, se aprueba la prohibición de fumar en los soportales y la colocación de cartelería".

Uno de los copropietarios, titular de un local dedicado a bar restaurante, impugna el acuerdo.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

El perjudicado apela la sentencia invocando que la prohibición de fumar en los soportales es una actuación realizada con mala fe o ejercitada en abuso de derecho, habida cuenta que tales soportales son un espacio complementario de los locales comerciales y son espacios al aire libre.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de 8 de abril de dos mil veinticinco, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que frente a lo que se afirma en el recurso, se olvida que no es posible desconocer la voluntad soberana de la Junta de Propietarios, quien legítimamente puede acordar que en las zonas al aire libre de las comunidades de propietarios no se fume como señala el preámbulo de la ley 42/2010, por lo que cuando la Comunidad de Propietarios, que es la titular, así lo acuerde, puede prohibir fumar en las zonas comunes.

Promoviendo la Comunidad de Propietarios un espacio libre de humos, está velando por la salud de los propietarios del edificio, evitando un tabaquismo pasivo. Dar un significado contrario es atribuir una intención distinta de la buscar el bienestar común, pues como señala la parte apelada "lo único que pretende es evitar que los vecinos, al entrar o salir de sus viviendas tengan que transitar por un lugar que concentra gran cantidad de humo al estar cubierto; así como algunos vecinos cuyas ventanas recaen sobre los veladores de los restaurantes y que en época de buen tiempo, con las ventanas abiertas, tengan que soportar como se introduce el humo del tabaco en sus viviendas. Así como por la suciedad que se genera, por la continua presencia de colillas en un espacio continuamente transitado por menores".

En definitiva, protegiendo a los no fumadores de la exposición al humo ambiental de tabaco en el hogar o en las zonas comunes, se está protegiendo la salud frente a un riesgo que no ha sido elegido, por lo que en modo alguno -al adoptarse el acuerdo impugnado- se observa la alegada finalidad de dañar a uno o varios propietarios sin interés legítimo alguno de la comunidad en la prohibición, lo que conlleva que se confirme la sentencia apelada.

El tabaco en los arrendamientos de vivienda.

 

HECHOS:

Al finalizar un arrendamiento de vivienda, la sentencia de primera instancia condena al inquilino a pagar la cantidad de 3.438,05 euros - como consecuencia de los daños y perjuicios ocasionados en la vivienda arrendada.

La Audiencia Provincial de Teruel, sentencia de 26/11/2025, estima en parte el recurso del inquilino y lo condena a pagar la cantidad de 123,99 euros -como consecuencia de dichos daños y perjuicios.

Considera la AP que el hecho del arrendamiento comporta el uso de la cosa arrendada, y ese uso comporta un deterioro inevitable, que va implícito en su propia naturaleza. Por eso, la obligación de devolver la cosa arrendada en el estado en que se recibió se concreta en el artículo 1561 CC, cuando dice que El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Por su parte, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos imperativamente establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario o se trate de pequeñas reparaciones.

Examinando los concretos conceptos que la propiedad intenta imputar a la arrendataria:

a) Luminarias fundidas en baño, habitación y cocina, 47,51€: su sustitución es una reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán de cargo del arrendatario.

b) Grifo de ducha y pulsadores baño, 30,43€: es asimismo, pequeña reparación del uso, a cargo del arrendatario.

c) Sustitución de sofá, 170,58€, y tres colchones (50,90€, más 205,94€ ): no se ha acreditado su deterioro ni menos que sea necesario su sustitución, a través de la prueba pericial y testifical practicada. El perito afirma que dada la situación de la vivienda, "olerían a tabaco", lo que no pudo comprobar, lógicamente, en la videoconferencia.

d) Sustitución del frigorífico, 189,40€ : no consta ninguna referencia en el informe pericial de tal deterioro que requiera su sustitución, pues refiere "nevera con plástico exterior amarillento", y en el presupuesto de pintura se incluye "nevera", lo cual es contradictorio con la adquisición de una nueva

e) Sustitución de bombillo de la puerta de entrada, 24,53€ : debe reintegrarse el importe, pues no hubo una entrega de las llaves al arrendador, sino que el arrendatario reconoce que dejó las llaves dentro.

f) Limpieza, 420€: La necesidad de limpieza se liga al humo del tabaco, sin que conste en el contrato la prohibición de fumar dentro de vivienda. Nada distinto consta en el informe pericial acerca del mal estado de limpieza, tampoco consta la factura, sin que pueda imputarse al inquilino la necesidad de una limpieza general, que es precisa por razones de higiene antes de ocupar la vivienda un nuevo inquilino.

g) Pintura, 1950€ : es criterio jurisprudencial generalizado entre las Audiencias, que salvo actuaciones vandálicas, no corresponde al arrendatario la pintura del piso al término del contrato. Se explica la necesidad de pintar por el humo del tabaco, tras casi dos años de utilización por el inquilino, sin que en el contrato constara que estaba prohibido fumar, como se ha dicho. A ello se añade que, en lugar de factura, se aporta un mero presupuesto del pintor, quien es cuñado de la parte demandante.

El tanteo y el retracto del inquilino.

 

HECHOS:

Los propietarios de una vivienda la entregan en dación de pago a una sociedad mercantil.

Esta sociedad esa absorbida por otra, que otorga contrato de arrendamiento sobre esa vivienda a los anteriores propietarios.

La arrendadora ofreció en un principio a los arrendatarios derecho de tanteo sobre esa vivienda, que luego negó.

Luego la vendió a terceras personas y los inquilinos ejercitan judicialmente la acción de retracto contra los compradores de la vivienda.

La sentencia de primera instancia declara haber lugar al derecho de retracto.

Los compradores apelan la sentencia alegando que "la única cuestión a resolver en el presente recurso es dilucidar si, para que pueda considerarse debidamente ejercitado el derecho de tanteo (y, en su caso, pueda ejercitarse posteriormente el de retracto) es o no preciso el pago, consignación o depósito por el arrendatario del precio de la venta de la vivienda dentro del plazo de 30 días a contar de la notificación que le haya hecho el arrendador de su decisión de proceder a la venta de aquélla". Si bien es cierto que la parte ahora demandante manifestó dentro del plazo previsto en la Ley su intención de ejercitar el derecho de tanteo que le fue ofrecido, no habría pagado, consignado o depositado el precio de la venta dentro de dicho plazo.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 8 de julio del 2026 desestima el recurso de apelación de los compradores.

Considera la AP que el recurso debe decaer por las siguientes razones. (1) La parte demandada, en su recurso, no se enfrenta al fundamento principal del que se sirve la sentencia para estimar la demanda, esto es, que no existe norma legal que exija al arrendatario que tantea, el pago, consignación o depósito del precio de la vivienda dentro del plazo de 30 días. (2) Ese pago, consignación o depósito solo están previstos para el ejercicio de la acción de retracto. (3) Siendo distintas esas acciones, no es aplicable al derecho de tanteo la legislación o doctrina aplicable al de retracto. (4) La doctrina que cita la parte apelante (sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 2005, 23 de diciembre de 2005, 4 de noviembre de 2008 o 14 de enero de 2015) no es de aplicación al caso que nos ocupa.

El precario y el comodato

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda demanda de juicio verbal de desahucio por precario a la ocupante de la misma.

En el acto del juicio la demandada presenta testigo que presenció un acuerdo entre ambas:  La propietaria de la vivienda le dijo a la demandada que se podía quedar en la vivienda todo el tiempo que quisiera mientras lo necesitara. Le guardaría el apartamento porque estaba vacío y no tendría que pagar ninguna cantidad.

El juzgado estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación revoca la sentencia de primera instancia y absuelve a la demandada, por considerar que las partes celebraron un contrato de comodato «consistente en el uso de la vivienda mientras dure la situación de necesidad de la demandada siendo ello un tiempo limitado y un uso concreto y determinado por la actora».

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de julio de 2026, estima el recurso de casación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el contrato de comodato «comporta la exigencia de que se pacte su duración o, en su caso, el uso que se ha de dar a la cosa prestada, cubierto el cual cesa el derecho a poseer del comodatario, sin que por su propia naturaleza pueda entenderse que el uso haya de ser de carácter vitalicio»

La jurisprudencia de esta sala también ha reiterado que en las cesiones gratuitas de uso en las que no se ha establecido, de manera expresa, que la cesión se hace durante un tiempo determinado, si no media contraprestación, "el título tiende al precario". De tal manera que si no consta el tiempo de uso ni el uso determinado para el que se cede la cosa, el cedente puede reclamarla «a su voluntad» (art. 1750 CC).

Esta doctrina se ha aplicado frecuentemente en el ámbito de cesión del uso de viviendas entre familiares, donde la jurisprudencia ha excluido que la simple necesidad de vivienda constituya un uso determinado de la misma en el sentido del art. 1750 CC. (...) Por lo que aquí interesa, es doctrina de la sala que la situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por el titular del derecho de uso, para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio familiar, es la propia de un precarista.

No obstante, la presencia inicial de un título habilitante de la ocupación gratuita, como es el comodato, e, incluso, con la existencia del uso autorizado para un fin concreto, esta Sala, con base en el carácter temporal y la duración limitada del mentado contrato, como sus características esenciales, declara que cuando dicha situación se alarga temporalmente o queda al arbitrio de la voluntad unilateral del ocupante, la posición se convierte en precario. (STS 25/02/2010)

En un caso como este, la calificación del acuerdo como comodato o precario es irrelevante. Tanto si se entiende que fue un comodato que devino en precario, o que es un precario porque el uso pactado fue la necesidad de la vivienda, con lo que la duración del contrato quedaría al arbitrio de la precarista, la solución es la misma: la propietaria puede reclamar la vivienda «a su voluntad».

 

Los MASC en los pleitos arrendaticios.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 24 de abril de 2023, con una duración pactada de un año prorrogable a cinco.

Con fecha 14 de noviembre de 2025, el arrendador dirige burofax al inquilino requiriendo el desalojo de la vivienda arrendada antes del 1 de mayo de 2026, para que su hija MJ, que cumple 18 años, pudiera satisfacer su necesidad de vivienda independiente a partir del 1 de mayo de 2026, siendo entregado el burofax el 19 de noviembre de 2025.

En dicho requerimiento, redactado y remitido por el letrado de la arrendadora, se hacía constar, entre otros extremos, lo siguiente: “Quedo afectuoso a su disposición, o a la de su dirección letrada, en las direcciones y teléfonos obrantes al pie".

En primera instancia, sentencia de 9 de abril de 2026, se estima la demanda del arrendador declarando resuelto el contrato y condenando a los inquilinos a desalojar la vivienda.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 2 de julio de 2026, estima la apelación de los inquilinos y revoca la sentencia de primera instancia, condenando al arrendador a las costas procesales de ambas instancias.

Considera la AP que, en el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible la demanda debe acudirse previamente a algún MASC (medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional) de los que la Ley regula, configurándolo los arts. 264.4 y 399.3 LEC como requisito de procedibilidad insubsanable.

Atendido el contenido del burofax de 14 de noviembre de 2025, esta Sección considera, en contra de lo que mantiene la juez de primera instancia, que no se acredita el intento de negociación por el mero hecho de que al final del requerimiento el letrado de la propietaria expresara que quedaba a disposición de los arrendatarios "o a la de su dirección letrada, en las direcciones y teléfonos obrantes al pie", al no constituir una invitación formal a negociar.

El MASC exige exteriorizar una voluntad real de llegar a un acuerdo, proponiendo un marco o alternativas, sin que pueda considerarse un intento de negociación la simple invitación a ponerse en contacto con el abogado, sin más.

Errónea notificación de la necesidad de una vivienda alquilada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de agosto de 2021.

En fechas sucesivas 7 de octubre y 21 de octubre de 2025 los arrendadores notifican al inquilino que "necesitan la vivienda objeto de su alquiler (...) para ellos" (énfasis añadido por la AP).

Con fecha 27 de noviembre de 2025, la representación procesal de los arrendadores interpuso demanda de desahucio frente al inquilino, en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento con base, además de en una supuesta falta de pago, en la concurrencia de una situación de necesidad en favor de su hijo.

La sentencia de primera instancia de fecha 9 de abril de 2026 estima sustancialmente la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 30 de junio del 2026 estima el recurso de apelación del inquilino, con expresa imposición de las costas procesales de primera instancia y de esta alzada a la arrendadora.

Considera la Audiencia que, respecto del contenido del contenido mínimo del preaviso o comunicación previa del artículo 9.3 de la LAU, "se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz. La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del arrendador”.

En el presente caso, en primer lugar, se advierte que, en el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes en fecha 1 de agosto de 2021, únicamente se previó la posibilidad de resolución o rescisión anticipada del contrato de arrendamiento por necesidad del "arrendador".

En segundo lugar, en ningún momento se alude en el escrito inicial de demanda a la voluntad, deseo o intención de la demandante (o de su marido) de recuperar el inmueble arrendado para satisfacer su propia necesidad de vivienda, apreciándose una evidente contradicción entre la necesidad alegada en la comunicación o preaviso remitido al arrendatario -en favor de ellos mismos- y la expuesta (de forma ciertamente somera o sin mayor justificación o detalle) en el escrito rector (demanda) de la parte apelada -en favor de su hijo-.

En tercer lugar, en la demanda no se explica o justifica en forma alguna, ni la modificación o (sobrevenida) alteración del sujeto (hijo) con base en cuya necesidad se sustenta la acción de desahucio ejercitada en el ámbito del presente procedimiento -respecto a la (meramente) alegada en la comunicación previa, en favor de los propios arrendadores-, ni se expone o detalla, siquiera de forma mínimamente descriptiva o introductoria, la concreta necesidad que ampara dicha acción o, en todo caso, la específica causa que justifica dicha necesidad

Un supuesto de acoso inmobiliario

 

HECHOS:

Los propietarios de una vivienda son condenados en primera instancia como autores responsables de un delito leve de coacciones, sin concurrir circunstancias modificativas de la responsabilidad criminal, por considerar probado que cambiaron la cerradura a la vivienda que tenían alquilada con opción a compra, posteriormente los inquilinos fueron a entrar en la vivienda detectando que su llave no entraba.

Los arrendadores apelaron esta sentencia invocando error en la valoración de la prueba.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil veinticinco, desestima la apelación

Considera la Audiencia que conforme señala la juzgadora de instancia que ha llegado a la conclusión expuesta en el fallo atendiendo fundamentalmente a lo declarado por el denunciante y dado que los propios denunciados han reconocido que habían cambiado la cerradura, si bien alegando que desconocían que estaban cometiendo un delito, sin embargo, resulta evidente que los recurrentes, hoy condenados, eran plenamente conocedores de que si cambiaban la cerradura los legítimos poseedores del inmueble (contrato de alquiler con opción de compra) no podrían entrar en la vivienda para desarrollar su actividad personal en la misma.

No puede servir de justificación para llevar a cabo estas conductas las conjeturas de que parecía que el inquilino se estaba mudando a otra localidad porque no podía adquirir la vivienda y que, ante tales rumores, conocidos por todo el pueblo, es por lo que decidieron cambiar la cerradura, mal aconsejados, para evitar el peligro de que les ocuparán la vivienda, ya que no podían contactar con el inquilino para resolver el contrato, ni les atendía, ni les cogía el teléfono, ni nada de nada. Y decimos que estas alegaciones no pueden servir de justificación puesto que ha hecho uso de una vía de hecho, como es el cambio de la cerradura, para impedir el acceso al inmueble de quién era su legítimo morador, de tal manera que para conseguir los fines que pretendía tenía que haber acudido a la vía civil.

Por tanto, concurre el elemento objetivo del delito leve de coacciones, ya que los condenados sin estar legítimamente autorizados han impedido al legítimo morador del inmueble que haga uso del mismo cambiando la cerradura para impedirle el acceso. Igualmente concurre el elemento subjetivo, pues se alega ignorancia, pero en ningún momento se prueba el motivo de dicha ignorancia, puesto que el desconocimiento de las leyes no impide su cumplimiento y además en la esfera del profano todo el mundo sabe que el actuar llevado a cabo por los condenados es delictivo y que no se debe de acudir a una vía de hecho sino a los tribunales para ejercer y hacer valer los derechos.

 

Arrendamiento de vivienda: Denegación de prórroga por necesidad

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador y condena a la inquilina desalojar la vivienda.

La Audiencia Provincial de Álava, sentencia de 2 de marzo de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

Considera la AP que se apela la sentencia invocando en primer lugar que la ubicación de la cláusula de necesidad en el contrato no es correcta, se incluye en el apartado de las causas de rescisión del contrato y no en el apartado que regula la duración del contrato, lo que lleva a confusión que a partir de estas disposiciones tiene la expectativa de una relación arrendaticia de cinco años, creándole confusión.

Esta causa se incluye en la cláusula dedicada a las causas de terminación del contrato, lo cual resulta totalmente lógico. El contrato debe interpretarse como un todo, igual de importantes son las cláusulas dedicadas a la duración, al pago de rentas, al aval o a la terminación del contrato, cada una de ellas regula un aspecto diferente.

En el segundo apartado refiere la falta de concreción en el contrato de la causa de necesidad, afirma que cuando se firmó el contrato el arrendador ya conocía que su hijo había iniciado una relación sentimental y debió hacerlo constar.

Que su hijo mantenga una relación sentimental es una cuestión personal que no interesa al inquilino y no resulta exigible incluirlo en el contrato. Aunque la relación del hijo con su novia se remonte al año 2.022 no significa que entonces necesitasen la vivienda, quizás la decisión de independizarse fue posterior. Además, la independencia de una persona no tiene por qué ir ligada a una relación sentimental, puede que el hijo desee vivir solo.

En el segundo motivo se alega que la comunicación sobre la necesidad de ocupar la vivienda "un familiar del propietario en primer grado de consanguineidad" fue insuficiente, no especificaba de modo preciso los motivos de la necesidad de ocupar la vivienda ni se concretaba la persona que necesitaba la vivienda, solo mediante el procedimiento judicial se ha podido conocer que se trataba del hijo del propietario y que el motivo era su deseo de independizarse. Añade que no cuestiona el motivo de fondo, lo que alega es infracción de los requisitos formales para el ejercicio del derecho de resolución anticipada, cual es "especificar" la causa legal de necesidad.

La sentencia de instancia analiza este argumento aportando jurisprudencia de esta Audiencia sobre la causa de necesidad, que no requiere concreción, no se puede pretender que la propiedad cumpla con una obligación no impuesta legal o contractualmente. El burofax cumplió la exigencia legal contenida en la cláusula décima g) del contrato pactado.