Finalización de un alquiler de vivienda por necesidad del arrendador

 

Este asunto es recurrente y ha sido tratado en distintas ocasiones, sin embargo, este supuesto concreto ofrece unas peculiaridades que me llevan a comentarlo.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia (12/12/2024), estimando la demanda del arrendador declarando extinguido el arrendamiento, por la causa de necesidad invocada por el arrendador y condenando al inquilino a dejar libre la vivienda, además añade lo siguiente en el fallo:

Si transcurridos tres meses desde el efectivo desalojo de la vivienda el hijo de los demandantes por cuya causa se acuerda la resolución del contrato, D. XXX , no hubiera procedido a ocupar esta por sí, los arrendatarios podrán optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuestos en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o ser indemnizados por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años. En ambos casos salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, según prevé el art. 9.3 dela Ley de Arrendamientos Urbanos , que fundamenta esta resolución.

El inquilino apela la sentencia invocando que la sentencia ha errado en la valoración de la prueba porque no concurren los requisitos del art. 95 (sic) de la LAU, ya que no hay verdadera necesidad de que el hijo de los actores ocupe la vivienda y que la verdadera intención es la venta del inmueble; e, igualmente, que no se ha cumplido el art. 9.3 de la LAU porque no ha transcurrido el plazo de un año desde que se firma el contrato de arrendamiento hasta que se le notifica que deje libre la vivienda, no sabiendo la causa hasta que se tiene conocimiento de la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de febrero de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el recurso de apelación, planteado en los términos que antecede, está destinado al fracaso.

En primer lugar, y como se advierte de contrario, porque la LAU no contiene precepto alguno con dicha numeración (art. 95) ni tampoco el art. 9 contiene un apartado 5º que pudiera haberse infringido.

En segundo lugar, porque resultando de la documentación adjunta a la demanda y del resto de la prueba practicada, detallada en la sentencia y no combatida, cual es la situación laboral del hijo de los demandantes, que éstos no tiene otra vivienda en Móstoles, que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 7 de julio de 2022, que en dicho contrato se hizo uso de la facultad prevista en el art. 9.3 de la LAU, que la comunicación efectuada a la ahora recurrente se hizo transcurrida la primera anualidad, con un preaviso de dos meses, y, desde luego, indicando la causa por la que se daba por finalizado el contrato, es claro que tampoco se infringe el mencionado art. 9.3 de la LAU que se cita.

LPH: La cuota de participación en los elementos comunes.

 

HECHOS:

El propietario de un local comercial, en régimen de propiedad horizontal, notifica a la comunidad de propietarios que deberán girarle los gastos de la comunidad con arreglo al porcentaje del 1,30%, en lugar del 2,40% que se había repercutido y pagado hasta ese momento.

La comunidad de propietarios presenta demanda por la que se solicita que se declare que al local del demandado le corresponde una participación en los elementos comunes de 2,40% y no del 1,30% que, por error, se recoge en el título constitutivo, ya que la cuota del 1,30% es la que corresponde a locales muchos más pequeños en el mismo edificio.

Del Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y declara que la cuota de participación del local del demandado es del 1,3%, pues ese es el porcentaje que consta en la inscripción registral.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de febrero de 2026, desestima el recurso de casación de la comunidad de propietarios.

Recoge el Supremo que, la sentencia de la Audiencia, considera debe estarse a la cuota de participación que figura en el título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad y en la escritura de adquisición del local. Ello, de conformidad con lo argumentado por el demandado-apelante, que explicó que la cuota del 1,30% que aparecía en la escritura de adquisición coincidía con la que se le asignaba en la certificación de obra nueva, propiedad horizontal y reglas de condominio inscrita en el Registro de la Propiedad. Igualmente rechaza que, contra la cuota fijada en el título constitutivo, pueda fijarse una cuota distinta por el hecho de que se haya estado aplicando para el cobro de derramas y gastos de comunidad al demandado, que invocó desconocer que se le estaba aplicando incorrectamente la cuota. También alude a que la superficie no es el único criterio que se toma en consideración legalmente para fijar la cuota de participación, con lo que asume las alegaciones del demandado apelante efectuadas con apoyo en el art. 5 LPH.

Partiendo de lo anterior, el motivo se desestima porque no consideramos que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba que se refiera a la base fáctica sobre la que se sustenta la decisión de la sentencia.

En realidad, la comunidad recurrente, bajo la invocación de un error, lo que pretende es que se modifique el título constitutivo, sin contar con la unanimidad requerida para ello, puesto que el art. 5.IV LPH exige para la modificación del título los mismos requisitos que para su constitución. Naturalmente que, a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, de acuerdo con lo previsto en el art. 5.II LPH. Pero, verdaderamente, la demanda no se ha dirigido a que se modifique por resolución judicial el título con este argumento para lo que, por lo demás, deberían ser parte en este procedimiento todos los copropietarios. Lo que se ha pretendido por la comunidad es que, sin modificación del título constitutivo, se declare que al local del demandado le corresponde una cuota diferente de la asignada en el título constitutivo con el argumento de que se trata de un error material.

Tampoco puede ser aceptada la doctrina de los actos propios, ya que el demandado ha venido manteniendo en las instancias que el hecho de que pagara los recibos que se le giraban por parte del administrador y que no impugnara las juntas en las que se aprobaban los gastos obedecía, sencillamente, a que confiaba que el administrador de la comunidad procedía de manera correcta. También ha puesto de relieve las escasas relaciones con la comunidad y su residencia fuera de la localidad. De modo que, cabe apreciar a la vista de las actuaciones, solo cuando con ocasión de un conflicto con la comunidad, que no le autorizó la realización de unas obras que pretendía con la finalidad de revalorizar el local, ha analizado las escrituras y las cuotas que se le giraban y ha advertido el incorrecto proceder de la comunidad. En estas circunstancias no podemos apreciar que este comportamiento del recurrido tenga entidad como para que se le atribuya, en contra del título constitutivo, una cuota superior a la que se le asignó.

Las humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda ejercita acciones frente a la arrendadora y frente a la comunidad de propietarios del inmueble solicitando su condena a la reparación de daños por humedad cuyo origen sitúa en el deficiente estado de un elemento común de la edificación.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la reclamación.

Apela el inquilino insistiendo, en primer término, en la responsabilidad contractual de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de veinticuatro de febrero de dos mil veintiséis desestima la apelación

Considera la Audiencia que no cabe imputar a la arrendadora de la vivienda los daños derivados de defectos en los elementos comunes.

De acuerdo con reiterada doctrina jurisprudencial, el artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento.

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha declarado que: "no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del inmueble arrendado". (SSTS de 7/12/1984 y 18/05/ 2006 y de 29 /02/ 2.012).

En cuanto a la responsabilidad legal o extracontractual que se pretende hacer efectiva frente a la comunidad demandada, ha de quedar igualmente excluida a la vista del resultado de las periciales practicadas.

Aunque uno de los peritos se ha referido a la posibilidad- no comprobada- de que no exista aislamiento en la fachada del inmueble, atendiendo exclusivamente a la antigüedad de la construcción, los tres expertos que han depuesto coinciden finalmente en señalar que no existen filtraciones de agua sino manchas de condensación cuyo origen se encuentra en un mal uso de la vivienda en términos de ventilación, gestión de temperatura y deficiente limpieza del moho, por lo que no cabe achacar a la comunidad la inadecuada conservación de un elemento propio, que es el presupuesto fáctico que determina la viabilidad de la pretensión frente a ella deducida.

 

Diccionario Jurídico del Alquiler - Usucapión

 Usucapión: Modo de adquirir la propiedad o un derecho real mediante su posesión continuada, ejercida en las condiciones y durante el tiempo que legalmente establecido.

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Falsedad en un contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

Un individuo, con el ánimo de alterar la verdad y aparentar solvencia económica de la que carecía, exhibió ante el arrendador como si fueran suyas y quedando unidos como anexos al contrato, nóminas pertenecientes a otra persona,  el permiso de conducir, que este último voluntariamente le había dejado, ignorando el ánimo y el concreto fin que les iba a dar, así como una copia del documento nacional de identidad, al que accedió de manera que se desconoce.

Finalmente estampó una firma imitando la del perjudicado en el contrato de arrendamiento de la vivienda. Posteriormente, y una vez en vigor el contrato no abonó las mensualidades correspondientes.

En el juicio de desahucio y reclamación de rentas, el supuesto inquilino fue citado por edictos fijados en el tablón de anuncios pues no se le encontró en el domicilio arrendado, finalmente le embargaron diferentes cantidades de sus nóminas, que hicieron un total de 10.133,89 €

El perjudicado ha interpuesto una demanda de revisión contra la anterior resolución judicial, invocando que ha sido dictada en virtud de documentos que al tiempo de dictarse ignoraba una de las partes haber sido declarados falsos en un proceso penal, o cuya falsedad declarare después penalmente.

No existe controversia sobre la concurrencia de la causa de revisión. La controversia estriba en si la demanda ha sido presentada dentro del plazo de 5 años previsto en la Ley.

La duda estriba en si puede considerarse como día inicial de tal plazo el de la publicación del edicto fijado en el tablón de anuncios del juzgado por el que se notificó al hoy demandante de revisión el decreto que resolvió el contrato de arrendamiento y acordó el lanzamiento.

El presente caso es ciertamente singular. Una persona cuya identidad se suplanta aparece como arrendatario de una determinada vivienda en un contrato de arrendamiento. Una sentencia penal ha declarado como hecho probado la suplantación de esa identidad, de lo que se desprende la ajenidad total del hoy demandante de revisión respecto del citado contrato pues no intervino en el mismo, sino que lo hizo un tercero, en calidad de arrendatario, que suplantó su identidad.

A la vista de lo anterior, no puede entenderse que el hoy demandante de revisión hubiera acordado o dejado de acordar con el arrendador un domicilio para llevar a cabo los actos de comunicación, pues no participó en el contrato.

Por tanto, dado que no puede considerarse, a efectos de fijar el día de inicio del plazo de cinco años previsto en la ley, que la resolución que acordó la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio y permitió al arrendador iniciar la ejecución para el cobro de las rentas y cantidades asimiladas impagadas, hubiera sido notificada al arrendatario, y vista la singularidad de este caso, es posible atender a su petición de que el momento inicial del plazo sea aquel en que tuvo la primera noticia de la existencia del proceso en que había resultado condenado.

El Tribunal Supremo sentencia de 17 de febrero de 2026, estima el recurso de revisión contra el decreto de desahucio por falta de pago de fecha 9 de diciembre de 2015, que queda rescindido y sin efecto alguno.

La importancia de redactar correctamente un contrato

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento, distinto de vivienda, de local de negocio para taller de automoción, de fecha 30 de septiembre de 2006.

La duración de este se pacta de este modo: El presente contrato entrará en vigor a partir del día 1 de octubre de 2006 arrendamiento, y se considera un contrato por duración indeterminada regida por la tácita reconducción anual.

Con fecha 1 de mayo de 2013 se procede a la cesión del contrato de arrendamiento sobre el local por parte del arrendatario a favor de tercera persona quien pasó a ser el nuevo arrendatario del local.

Con fecha 2 de septiembre de 2024 el arrendador remitió burofax comunicando la denegación de nueva prórroga del citado contrato de arrendamiento, con el consiguiente abandono del inmueble de la parte arrendataria, la pertinente entrega de llaves y posesión del local arrendado a partir del 1 de octubre de dicho año.

El arrendador insta demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

El arrendatario se opone invocando que no procede la resolución contractual por estar vigente el contrato de arriendo, al haber transcurrido únicamente 11 años, debiendo sustituir la cláusula segunda de duración indeterminada por un plazo de 30 años. Fundamentaba dicha alegación en la consideración de que al tratarse de un arrendamiento para un negocio de taller de reparación de vehículos se denota la existencia de una voluntad de las partes de que sea de larga duración, ya que lo contrario frustraría la finalidad y esencia del contrato, dejando por ello, vacío de contenido uno de los elementos esenciales del mismo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 09 de febrero del 2026, desestima el recurso de apelación del arrendatario y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC, bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la sentencia de 21 de mayo de 1958: "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".

Además  y en relación con la posible aplicación analógica de la normativa recogida en torno al usufructo procede igualmente su desestimación.

No procede sin embargo su aplicación en este caso no solo por no darse los requisitos en ella recogidos entendiendo además que la posible aplicación analógica del plazo de 30 años podría generar un desequilibrio grave en perjuicio del arrendador, si se tiene en cuenta que el precio mensual pactado de 293,92€ y el sistema de actualización previsto en el propio contrato.

La enervación en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de dos naves de fecha 8 de marzo de 2014, con una duración pactada de 23 años, y renta mensual de 300 euros (150 euros dos mensuales por cada nave).

El arrendador presenta demanda de desahucio por falta de pago, alegando que, dada la continua situación de impago por parte del arrendatario, al tiempo de la presentación de la demanda, el impago de rentas ascendía a 4.142,92 euros, correspondientes a recibos devengados entre el 17 de junio de 2019 y el 5 de julio de 2021, le había remitido en varias ocasiones burofax con acuse de recibo, instándole a efectuar el pago de las rentas vencidas y no pagadas, y añadiendo que al haber transcurrido un mes desde el requerimiento efectuado, no procedía la opción de enervación de la acción por parte del arrendatario.

El inquilino se opuso a la demanda, negando el requerimiento previo, consignando las rentas adeudadas, para obtener la enervación del desahucio.

Invocó además la llamada "exceptio non adimpleti contractus" puesto que la arrendadora no había realizado obras necesarias para reparar filtraciones de agua en el tejado de las naves arrendadas.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 2 de febrero de 2026, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que al tiempo de interponer el recurso de apelación en fecha 18 de julio de 2023, el apelante no había dado cumplimiento a lo dispuesto en el art.449.1 LEC, sino que lo hizo tras serle concedido el oportuno plazo para subsanar, no el pago, sino la falta de acreditación del pago.

El tribunal de apelación no queda vinculado por las resoluciones del juzgado que conducen a la admisión del recurso, incluso aunque la parte vencedora no las haya impugnado, porque los requisitos de admisión del recurso son controlables de oficio por el tribunal de apelación.

La consignación para recurrir no constituye un mero requisito formal, sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses a quien ha obtenido una sentencia favorable, es un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a los que está ordenado.

El Tribunal Supremo ha declarado, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, que la comprobación de los presupuestos procesales para la viabilidad del recurso puede abordarse de nuevo o reconsiderarse en la sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un pronunciamiento de inadmisión cuando falten de tales presupuestos

Por consiguiente, la causa de inadmisión misma deviene causa de desestimación del recurso.

En cualquier caso, a los solos efectos de agotar el debate, damos aquí por reproducidos los acertados razonamientos contenidos en la sentencia recurrida y, especialmente, dado que ha sido el motivo de recurso, el razonamiento relativo a que no cabía tener por enervada la acción de desahucio ejercitada, a la vista de la remisión de un requerimiento previo de pago conforme a lo previsto en el art.22.4 párrafo segundo LEC

Efectos de la separación de la pareja en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, de fecha 31.05.2019 y una renta mensual de 2.448 €, para destinarlo a residencia permanente del inquilino con su familia siendo en ese momento su pareja Rosa.

En julio de 2023 el inquilino exige que las rentas se giren a la Sra. Rosa subrogándose ésta en el contrato al habérsele atribuido en un procedimiento de familia el uso de la vivienda familiar. Desde agosto de 2023 el inquilino dejó de abonar la renta.

La Sra. Rosa no se quiso subrogar en el contrato así indicándolo a la propiedad cuando se le requirió al efecto.

Por su parte el inquilino el 29.09.2023 puso de manifiesto su voluntad de desistir del contrato con efectos 28.11.2023.

La cantidad pendiente de pago al tiempo de interponerse la demanda se precisa que es la de 9.792 € correspondientes a los meses de agosto a noviembre de 2023 (ambos incluidos).

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato y condena a ambos, inquilino y Sra. Rosa a desalojar la vivienda y al inquilino a pagar la suma de 9.762 euros más el importe de las rentas que venzan con posterioridad a la sentencia, intereses y costas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 22 de enero de 2026, estima en parte el recurso del inquilino y le condena exclusivamente en 9.792 € más intereses desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que la problemática que se suscita aquí viene referida a quien tenga que abonar las rentas en lo que es el contrato objeto de las presentes actuaciones respecto del que se debe destacar que quien lo suscribió fue únicamente el inquilino y no Rosa, si bien fue a ésta a quien se adjudicó la vivienda en el proceso de familia.

En cuanto a las circunstancias concurrentes en este caso, la sentencia de primera instancia entiende que no han implicado la adquisición de la condición de arrendataria por la Sra. Rosa al no haber hecho uso la arrendataria de las posibilidades previstas en los arts. 12 y 15 LAU. Ello hace que a la misma no se le condene al pago de renta alguna y sí al inquilino.

Desde el momento de la extinción del contrato, cabe considerar que la obligación de pago del monto equivalente a la renta (ya no cabe hablar de renta como tal pues el contrato se ha extinguido) sería del cónyuge/ pareja de la parte arrendataria pues ya no existe contrato que es el que determina la condición de arrendatario y la responsabilidad derivada de la permanencia en el inmueble es de su cónyuge/pareja quien conforme al precepto de la LAU que se viene comentando ya asume obligaciones en relación al mismo (incluso la del pago de la renta aún vigente el contrato desde la recepción del requerimiento salvo que la hubiere abonado el arrendatario).

Ello supone que el recurso de apelación se debe estimar en lo que es este motivo que comporta que el inquilino solamente puede ser obligado a pagar las rentas generadas hasta el 29.11.2023, sin ser posible hacer en esta sede de apelación ninguna condena al pago a la Sra. Rosa ya que la sentencia desestima la demanda en lo que es la condena solicitada frente a ella y la parte actora no la ha apelado ni impugnado la sentencia.

“No conviene mezclar churras con merinas”

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de mayo de 2008, Se pactó un plazo de duración de 8 años, y una renta de 400 euros mensuales. El plazo fijado en el contrato se superó, sin que ninguna de las partes instase la extinción del arrendamiento.

La arrendadora emitió burofax en fecha 20 de septiembre de 2022, comunicando al arrendatario el vencimiento del contrato, y la extinción de éste a fecha 31 de octubre de 2022.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, condenando en costas a la demandante. El contrato de arrendamiento estaba en tácita reconducción, y la prórroga legal finalizaba el 1 de mayo de 2023, por lo que la actora no podía pretender una extinción del contrato a fecha 31 de octubre de 2022.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintidós de enero de dos mil veintiséis, estima el recurso de apelación de la arrendadora en el único sentido de revocar el pronunciamiento relativo a las costas, que no se imponen a ninguna de las partes.

Considera la Audiencia que en este caso la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 CC supondría la renovación del contrato entre las partes mes a mes. Si se examina el contrato se aprecia con toda claridad que ambas partes previeron una renta cuantificada con carácter mensual.

Eso sí, una vez admitido que la arrendadora estaba facultada en fecha 20 de septiembre de 2022 para notificar al arrendatario su intención de dar por finalizado el contrato de arrendamiento, y requerirle para desalojar la vivienda y entregar la posesión con efectos a 31 de octubre siguiente, debe entrarse a analizar si el requerimiento enviado era válido y eficaz a tal fin.

En la misma comunicación, la actora notificaba al demandado la actualización de la renta, requiriéndole para el abono de la nueva cuantía a partir de la mensualidad de octubre de 2023, e invitándole incluso a aportar una actualización contradictoria en caso de disconformidad con las operaciones matemáticas o con los porcentajes a aplicar; y, a la vez, le notificaba su voluntad de dar por finalizado el contrato con efectos a 31 de octubre de 2023. Se trata, desde luego, de dos mensajes contradictorios entre sí, que podían llevar a confusión al destinatario.

La AP ya se ha pronunciado en el sentido de que la comunicación dada por el arrendador, en los términos del art. 10 LAU, expresando su voluntad de que no se prorrogue el contrato a su vencimiento, y requiriendo al arrendatario para el desalojo y entrega de la posesión a la fecha de su vencimiento, ha de ser clara, terminante e inequívoca sobre la voluntad del remitente. En este caso, ese requisito no se cumple en la comunicación vertida por la arrendadora, en la medida en que contiene apartados aparentemente contradictorios entre sí. Y, cuando se intenta buscar una interpretación coherente e integradora de todos ellos, pueden darse distintas interpretaciones y significados al conjunto de la carta.

Con independencia de cuál de las posibles interpretaciones sea la más ajustada, la propia existencia de varias posibles interpretaciones ha de ser un argumento suficiente para impedir que prospere la pretensión de la arrendadora.

Si bien la existencia de dudas interpretativas en el documento de 20 de septiembre de 2022 debe suponer la desestimación de la demanda, esas mismas dudas han de suponer también que no se impongan, de modo automático, las costas a la actora.

LPH: Elementos comunes y elementos privativos

 

HECHOS:

Mancomunidad de propietarios constituida por un edificio único, formado por cinco casas que consta de 185 departamentos, destinados a locales comerciales, vivienda u oficinas.

Las sociedades titulares de propiedades colindantes procedieron a la apertura de dos huecos o puertas en el muro divisorio que sirven de comunicación entre ambos, uniendo los dos inmuebles.

La junta de la Mancomunidad expresó la oposición mayoritaria de los asistentes a las obras realizadas, que no cuentan con ningún tipo de autorización de la mancomunidad, y se autorizó expresamente a la junta de gobierno para la interposición de la demanda judicial.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda, consideró acreditada la ilegalidad de las obras realizadas por las demandadas y, en consecuencia, ordenó la reposición del muro y de los elementos comunes.

La Audiencia Provincial estimó la apelación de los copropietarios y dejó sin efecto la sentencia anterior por considerar que el tabique existente entre los dos departamentos, en el que se abrieron los huecos es un elemento privativo o común solo a los dos comuneros colindantes, quienes consintieron la obra, y que esa apertura de los huecos no afecta a la estructura, a la seguridad ni a la configuración del edificio.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2026, estimó el recurso de casación de la mancomunidad, confirmando íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que lo que se ha hecho ha sido convertir una oficina en vivienda, unirla a la vivienda de la casa contigua, y crear con ello una agrupación diferente que supone una modificación del título constitutivo.

Esta actuación se ha realizado sin la autorización de la mancomunidad, y tampoco consta la autorización de las comunidades restringidas de las casas afectadas, pese a que el supuesto de hecho cae de lleno en el ámbito de aplicación del art. 10.3.b) LPH.

.Los argumentos de la Audiencia sobre la concentración de la titularidad de los departamentos en un único dueño tampoco son convincentes, ya que a la fecha de realización de las obras y de la presentación de la demanda uno y otro departamento pertenecían a dos sociedades diferentes, y el hecho de que ambas tuvieran la misma representante legal no significa en modo alguno que los dos inmuebles compartieran una única titularidad, pues es evidente que cada sociedad poseía personalidad jurídica propia.

No compartimos tampoco la valoración jurídica de la sentencia sobre la condición de muro medianero. Está probado que el art. 3 de los estatutos incluye entre los elementos comunes los «muros medianeros», y también que el edificio no comparte medianería con otras edificaciones, por lo que tiene sentido interpretar dicho art. 3, como hizo el juzgado de primera instancia, en el sentido de que los muros medianeros son los que separan las cinco casas que componen el edificio, pues sirven para delimitar los elementos comunes de cada comunidad restringida a los que se refieren los arts. 4 a 8 de los estatutos.

Por otro lado, el que los dos departamentos mantengan sus distintos accesos y acometidas no impide que, una vez agregados, compartan también las instalaciones y servicios comunes a los que se refieren los arts. 5 y 8 de los estatutos, por lo que la supuesta independencia que mantienen los inmuebles no es realmente tal.

 

 

Un insólito contrato de arrendamiento “distinto” de vivienda.

 

HECHOS:

Con fecha 4 de septiembre de 2023, se pacta entre las partes un contrato de arrendamiento. En el encabezamiento se califica el contrato como de "arrendamiento de vivienda". Sin embargo, en la cláusula segunda se habla de "contrato de arrendamiento temporal de vivienda".

En la cláusula primera se hace constar: "La vivienda se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta, quedando obligado a dejar libre la vivienda en el plazo de 10 días en el caso de que el propietario ejecute la venta".

Así mismo se estipula: "el arrendamiento se establece por un plazo de 15 días, a contar desde el día 4 de septiembre de 2023”

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por extinción del plazo pactado por tres razones: 1: Constituye doctrina legal que la nota esencial de los arrendamientos de temporada es la existencia de un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas la vivienda, debiendo entenderse el requisito de la "temporalidad de modo amplio y flexible". 2: El contrato se titula "arrendamiento de vivienda". 3: En la cláusula segunda se hace constar que el interés del arrendatario es "habitar la vivienda en calidad de arrendatario", y la del arrendador "arrendar la vivienda".

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 14 de enero del 2026, estima el recurso de apelación y declara concluido el arriendo y condena al inquilino a dejar libre la vivienda.

Considera la Audiencia que el recurso debe prosperar por las siguientes razones: 1: El plazo de arrendamiento pactado es tan extraordinariamente breve (15 días), que abona la conclusión de que el arrendamiento fue de temporada. 2: Aunque admitiéramos que el arrendatario pensaba hacer un uso de la vivienda equivalente al de un arrendatario ordinario, la brevedad del plazo no puede dejar de ser un elemento fundamental para matizar que el uso no se previó como permanente. 3: Otro dato importante que abona la anterior conclusión es que en el contrato se reconoce que el piso "se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta".

Todo lo cual lleva a pensar que el uso de la vivienda que los contratantes pactaron no tenía vocación de permanencia.

Daños al inquilino en una inundación

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 15 de noviembre de 2017 entre el inquilino y el BBVA.

El 8 de agosto de 2020 se registró en la vivienda arrendada una inundación de grandes proporciones a causa de una fuga de agua procedente del piso situado en la planta inmediatamente superior. Ello motivó que el 19 de agosto siguiente la inquilina, mediante correo electrónico, requiriera a la entidad arrendadora a fin de ejecutar urgentemente las obras necesarias para reparar los numerosos desperfectos ocasionados por el agua y la humedad y reestablecer la habitabilidad de la finca.

Como quiera que la arrendadora se ha desentendido de sus obligaciones y no ha otorgado una respuesta adecuada y definitiva durante prácticamente seis meses, la inquilina decidió acometer por su cuenta los trabajos y asumió íntegramente y en exclusiva el coste de tal reparación, que ha ascendido a un total de 41.384,97 euros.

Se interpone demanda contra el BBVA reclamando la cantidad antedicha.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por entender que habría de responder de los daños la propiedad de la vivienda en la que se originaron las filtraciones y que no se había acreditado que la inquilina hubiera abonado cantidad alguna por las obras ejecutadas en la vivienda arrendada.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de diciembre de dos mil veinticinco estima en parte la demanda y condena a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. a abonar a la inquilina la suma de 19.758,09 euros.

Considera la AP que no puede compartirse que la jueza de primera instancia cuestione la legitimación pasiva de BBVA. Es evidente que la causación material de los desperfectos no es imputable a la ahora demandada desde la perspectiva de que no ostenta la condición de propietaria del inmueble sito en la planta inmediatamente superior, pero no se le demanda en su condición de agente productor del daño, sino como arrendadora y obligada, al menos sobre el papel, a asumir la reparación de los deterioros a los que hace referencia el artículo 21.1.

Sin embargo, la eventual responsabilidad de BBVA no puede alcanzar a unos elementos o efectos que, precisamente por no formar parte del ámbito objetivo del arrendamiento -porque eran propiedad, de la misma inquilina-, no pueden incluirse en las previsiones del artículo 21 de la LAU y debe inicialmente excluirse la cuantía de 6.525,97 euros, correspondientes al coste del mobiliario y electrodomésticos deteriorados por el agua.

El derecho de la inquilina a percibir una cantidad queda supeditado a la debida acreditación de que efectivamente la abonó a la persona o empresa que ejecutó la reforma y debe admitirse como razonablemente verosímil -teniendo en consideración también que, según el informe pericial, varias partidas no llegaron a ejecutarse-, que el coste real de los trabajos efectivamente realizados y abonados se pondere precisamente en una cantidad aproximada a la apuntada por el perito, es decir, 19.758,09 euros.

La condena en costas en un juicio de arrendamiento

 

HECHOS:

La parte arrendadora insta demanda de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito con la parte demandada, por precisar la vivienda para que en ella resida su hija, fundamentando su pretensión en el artículo 9 de la LAU.

Los demandados, se opusieron a la demanda interpuesta en su contra y, a su vez, formularon reconvención. En su oposición, alegaron que no se les comunicó la necesidad de la vivienda para el hijo mayor de la actora, por lo que -a su entender- no concurren los requisitos legales exigidos para la resolución contractual.

Asimismo, en la reconvención solicitaron el cumplimiento de la opción de compra de la vivienda pactada en el contrato, así como la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia acordando: 1: Desestimar la demanda, con imposición de costas a la arrendadora. 2. Estimar la demanda reconvencional en lo que se refiere a otorgar escritura pública de compraventa a favor de la parte demandada sobre la vivienda, sin imposición de costas al ser estimada en parte la demanda reconvencional.

Los inquilinos demandados apelan la sentencia en lo que se refiere exclusivamente a la no imposición de costas en relación con la reconvención, alegando que no solicitaron una indemnización por daños y perjuicios, por lo que la estimación habría sido íntegra y procedería la imposición de costas a la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 10 de diciembre del 2025, desestima la apelación, condenando en costas a los apelantes.

Considera la Audiencia que revisadas las actuaciones y visionado el acto de la audiencia previa, la sentencia de primera instancia debe ser confirmada.

En efecto, en el FD 6º de la demanda reconvencional se solicita "el cumplimiento de la opción de compra, cláusula décimo tercera, del contrato de arrendamiento de 3 de enero de 2019 y los daños y perjuicios que está causando la situación incumplimiento que se determinarán en ejecución de sentencia".

En la audiencia previa se fijó como hecho controvertido la procedencia de dicha indemnización.

Y, la sentencia apelada, en su FD 4º, desestima expresamente dicha pretensión.

Por lo tanto, resulta evidente que la estimación de la demanda reconvencional fue parcial, y no íntegra, por lo que no procede la imposición de costas.

El retracto de inquilino en una ejecución hipotecaria

 

La arrendataria en virtud de contrato de arrendamiento suscrito el 1 de abril de 2013, formula demanda de retracto frente a la sociedad propietaria actual de su vivienda y garaje.

Manifiesta que estando vigente dicho arrendamiento, un banco las adquirió, mediante escritura de compraventa de fincas subastadas el 28 de noviembre de 2014, y que posteriormente, el 5 de abril de 2017, las transmitió a la actual propietaria, sin que ninguna de dichas transmisiones le fuera comunicada en cumplimiento del art. 25 de la LAU.

Que no tuvo conocimiento de la venta con todas sus condiciones esenciales, y en particular del precio, hasta el 28 de junio de 2019.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando la demanda.

La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso de apelación, “en el único extremo de establecer que la inquilina dispone del plazo máximo de 30 días para la consignación del importe correspondiente para el retracto de las fincas arrendadas”.

El Tribunal Supremo sentencia de 12 de diciembre de 2025, desestima el recurso de la sociedad demandada.

Considera el Supremo que el Tribunal Constitucional no solo ha declarado: (i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos; (iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera “una vez obtenida sentencia estimatoria”.

La tesis de la recurrente ignora esta tercera declaración y presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal Constitucional, que la consignación o caución debe haberse efectuado antes de obtener sentencia estimatoria. Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo el fundamento del motivo.

Así mismo ni el art. 25.7 LAU -en la redacción cronológicamente aplicable- ni la doctrina de esta Sala excluyen el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario en los supuestos de venta en globo o transmisión de carteras inmobiliarias.

Como hemos afirmado, la «venta conjunta» no puede operar como una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente (STS 17/06/2025).

Para apreciar la excepción del art. 25.7 LAU es necesario verificar que concurren los supuestos de «venta conjunta» que el precepto contempla: (i) que el objeto de la transmisión comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias del transmitente en el edificio; o (ii) que se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque pertenezcan a distintos propietarios. Solo en estos casos procede excluir el tanteo y el retracto (STS 21/04/2025).

Al no concurrir esta excepción, rigen los párrafos anteriores del precepto y, por tanto, son aplicables las reglas generales del retracto.

COVID-19: La cláusula rebus sic stantibus en el arrendamiento de un bar

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio dedicado a bar, solicita la reducción del alquiler que viene pagando en un 30%, durante las restricciones acordadas por el gobierno en la pandemia, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda y modificó el contrato de arrendamiento de local suscrito entre las partes el 1 de febrero de 2019 y redujo la renta pactada en un 30%, con carácter retroactivo a abril de 2020 y hasta que cesen las restricciones acordadas.

La Audiencia Provincial estima la apelación del casero y deja sin efecto la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de diciembre de 2025, desestima el recurso de casación del inquilino.

Considera el Supremo que la cuestión controvertida es si, partiendo de la existencia de una alteración de las circunstancias que tuvieron en cuenta las partes al contratar como consecuencia del covid-19, la aplicación de la doctrina de la denominada cláusula rebus sic stantibus debe llevar en este caso a la reducción de la renta arrendaticia.

Según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes. Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. (STS 6/03/2020).

En el caso que tenemos que juzgar, el razonamiento de la sentencia recurrida no desconoce los efectos extraordinarios derivados de la pandemia y sus consecuencias sociales y económicas en todos los sectores, y en concreto en el sector de la hostelería. También reconoce el impacto que las restricciones sobre horarios, aforos y movilidad que se aprobaron por las autoridades sanitarias tuvieron en la economía de los contratos.

Pero, partiendo del principio de congruencia con lo pedido por el demandante ahora recurrente, que lo que ha solicitado es una reducción de la renta en atención al descenso de volumen de negocio, la sentencia ha descartado la aplicación al caso de la doctrina rebus por entender que el actor no ha probado la concurrencia de las circunstancias exigibles para ello. En especial, por no haber acreditado el perjuicio económico sufrido como consecuencia de la pandemia y de las restricciones imperativamente impuestas por las autoridades sanitarias.

En consecuencia, el recurso de casación se desestima. Si partimos de la ausencia de prueba sobre la concurrencia de los datos económicos que permitirían valorar si en el caso concreto concurrían los presupuestos para la aplicación de la cláusula, la mera reiteración de la invocación genérica de las consecuencias que tuvo la pandemia en el sector de la hostelería no puede justificar la estimación de las pretensiones del recurrente.