La obligación del inquilino de dedicar el inmueble a vivienda

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento por haber dejado de estar destinado el inmueble arrendado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, conforme a lo previsto en el artículo 27.2 de la LAU.

El inquilino apela la sentencia alegando los siguientes motivos: 1 conocimiento previo por la arrendadora de que el inmueble no se ocupaba como vivienda habitual; 2 abuso de derecho; 3 infracción del art 14 LAU.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 10 de junio del 2026, desestima la apelación.

Considera la AP que la causa de la resolución del contrato no guarda relación con el conocimiento que la arrendadora pudiera tener del tipo de uso que el arrendatario daba a la vivienda, sino con la infracción tanto del contrato, como de la LAU. En ambas fuentes el arrendatario de vivienda queda obligado a destinar de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27. Se acepta que no es ese el destino dado al inmueble, y por lo tanto procede la resolución acordada.

No apreciamos infracción del art 14 LAU, que establece la subrogación del adquirente de una vivienda arrendada en los derechos y obligaciones del arrendador. Pero no una derogación de las causas de resolución de pleno derecho del art 27.2 LAU, ni de las contractuales previstas.

La apelante vincula el abuso de derecho que propone con una intención puramente especulativa en la adquisición de la vivienda. Como recuerda la STS de 20/02/2025 para la apreciación del abuso de derecho es necesario la concurrencia de «una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo)», y como la Sala indicó en sentencia de 20/09/2017 «la aplicación de la doctrina del abuso del derecho, o la apreciación de mala fe, depende de las circunstancias del caso concreto».

No apreciamos inmoralidad de la conducta, ni subjetiva (intención de dañar o ausencia interés en su ejercicio), ni objetiva (ejercicio anormal, contrario a fines económico-sociales). Como regla, y así lo recuerda la STS de 23/07/2024, no se puede considerar que incurra en abuso de derecho (art.7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato, pues la regla general consiste en que quien usa de su derecho, no ocasiona daño (qui iure sui utitur neminem laedit), aunque no obtenga una solución positiva a su demanda.

El desahucio por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 17 de diciembre de 2017, que fue objeto de novación en fecha 16 de diciembre de 2021.

El arrendador presenta demanda de resolución del contrato al amparo del artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara la resolución del contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 11 de junio de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que la nueva valoración de la prueba a que obliga el recurso de apelación no permite llegar a conclusión distinta de la alcanzada por el magistrado juez de primera instancia, quien ha valorado de forma correcta la prueba relevante para resolver sobre la cuestión objeto del recurso, esto es, la realización de actividades molestas y peligrosas como causa de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda vigente entre las partes.

Por un lado, el escrito firmado por siete de los nueve arrendatarios del edificio en el que radica la vivienda arrendada, en fecha 22 de agosto de 2022, refleja las quejas de los vecinos ante la situación provocada por los continuos ruidos, gritos y golpes del apelante, describiendo como una situación "preocupante, que genera gran intranquilidad".

De igual forma, la instancia a los Servicios Sociales del Ayuntamiento de Barcelona, el día 3 de octubre de 2022, en la que exponen una situación de alarma por las actuaciones provocadas por el demandado, expresan mucha preocupación por el hecho de que pudiera producirse alguna desgracia, y piden la adopción de medidas de seguimiento del demandado por parte del Centre de Serveis Socials Franja Besòs, pone de manifiesto la preocupación del resto de arrendatarios de la finca ante las actuaciones del demandado.

Del mismo modo, los testigos que han declarado en el acto de la vista, el administrador de fincas del edificio y dos arrendatarios del inmueble, han puesto de manifiesto la existencia de gritos, golpes y presencia de policía y sanitarios en el inmueble, lo que altera la convivencia vecinal.

No se ha cuestionado la veracidad del episodio que tuvo lugar en enero de 2021 cuando el demandado arrojó inmuebles -sic- por la ventana de la vivienda a la vía pública, con el consiguiente peligro para los viandantes.

Tampoco se niega la existencia de un incendio en la cocina de la vivienda arrendada el día 22 de agosto de 2022. Igualmente, las fotografías aportadas junto con el escrito de demanda, reflejan la situación en la que quedó la vivienda arrendada tras el referido incendio.

En definitiva, las actuaciones descritas crean situaciones de riesgo para el resto de los arrendatarios del inmueble y alteran la convivencia. Tales hechos y circunstancias determinan que concurran los requisitos necesarios para considerar que el recurrente lleva a cabo en la vivienda arrendada actividades molestas y peligrosas que justifican la resolución del contrato al amparo del artículo 27.1.e) de la LAU.

Un recurso de apelación ¿absurdo?

 

HECHOS:

El tribunal de instancia dicta sentencia, con fecha 12 de diciembre del 2024, declarando resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de julio de 2015, y condenando a la inquilina a estar y pasar por esta declaración y a restituir a los actores en la posesión sobre la finca alquilada y todo ello con expresa imposición de las costas causadas.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 27 de mayo del 2026, desestima el recurso de apelación de la inquilina, confirma la sentencia de instancia y condena en costas a la apelante.

Considera la Audiencia que dos son los motivos de recurso que plantea la demandada, ninguno de los cuales puede prosperar.

El primero denuncia infracción del artículo 10 LAU según redacción dada por la Ley 12/23, que exige que el arrendador que desista del contrato lo notifique al arrendatario "al menos con cuatro meses de antelación".

El motivo debe decaer por las siguientes razones.

(1) No es de aplicación esa redacción al contrato de autos, puesto que fue celebrado el 1 de junio de 2015, antes de esa reforma.

(2) La redacción del artículo 10 LAU aplicable al contrato es la introducida por Ley 4/2013, de 4 de junio, que contempla un preaviso de 30 días.

(3) No cuestiona la apelante que el arrendador le notificó su voluntad de no renovar el contrato 30 días antes de que expirara el plazo.

El segundo motivo del recurso sostiene que, encontrándose la apelante en situación de especial vulnerabilidad, no procede declarar extinguido el contrato por expiración del término. El motivo debe decaer, porque que esa situación debe hacerse valer no en la fase declarativa del juicio de arrendamiento, sino en la de ejecución, esto es, en fase de lanzamiento.

El pago del precio en un retracto de inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 6 de febrero de 2013.

Con fecha 1 de febrero de 2017 se comunica a los inquilinos el cambio de arrendadora, por subrogación en la posición de la arrendadora inicial.

Los inquilinos presentan demanda de retracto de arrendatarios frente a la actual arrendadora.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda porque la consignación del precio de venta se produce pasados más de 30 días del conocimiento por los inquilinos  de todos los extremos de la subasta, y en todo caso, en tiempo posterior a la interposición de la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de los inquilinos por considerar que la consignación del precio ha dejado de ser un presupuesto procesal o un requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción de retracto, equiparándose el tratamiento de la consignación del precio al que hasta ahora la ley y la jurisprudencia había seguido respecto de la consignación de los gastos legítimos contemplados en los apartados 1.º y 2.º del art. 1518 CC.

En consecuencia, presentada la demanda en tiempo y forma, dentro del plazo de 30 días, la demanda se interpuso el 10 de abril y el 23 de marzo se les había notificado el decreto de adjudicación, ejercitando con ello la acción de retracto, no puede considerarse en modo alguno ésta caducada, por lo que procede, estimando el recurso, revocar la sentencia dictada y en su lugar dictar otra estimando la demanda y declarando, en favor de los actores la existencia y el ejercicio de la acción de retracto de arrendatarios sobre la finca.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de mayo de 2026, desestima el recurso de casación de la arrendadora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo "el reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos derivados que impone el art. 1518 CC" no constituye "un requisito para la admisión a trámite de la demanda», sino «un requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, esto es, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo" (STC: 27/10/2008)

El Tribunal constitucional ha declarado (i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos; (iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera una vez obtenida sentencia estimatoria.

En el caso que ahora juzgamos, al igual que sucedía en el resuelto por la mencionada sentencia 1834/2025, de 12 de diciembre, la tesis de la recurrente presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal Constitucional, que la consignación o caución debe haberse efectuado antes de obtener sentencia estimatoria.

Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo el fundamento del motivo del recurso de casación, que por esta razón se desestima.

El contrato de arrendamiento en una separación conyugal.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda matrimonial de fecha 26 de enero de 2019, concertado por uno de los cónyuges como inquilino.

El inquilino abandonó la vivienda arrendada en febrero de 2020, dejándose de pagar las rentas devengadas a partir de la mensualidad de febrero de 2020.

La arrendadora concertó con la esposa del inquilino una novación subjetiva del contrato de arrendamiento, mediante un anexo, de 1 de agosto de 2020, a cuyo otorgamiento compareció ésta "en calidad de arrendataria", y sus padres en calidad de fiadores, y en el que se convino que adquiría la condición de "arrendataria desde el día 01 de febrero del 2020, subrogándose al contrato inicial".

El juzgado de primera instancia condena a la inquilina y a sus avalistas a pagar la cantidad de 8.900 €, en concepto de rentas adeudadas de las mensualidades de febrero de 2020 a junio de 2022.

La inquilina apela la sentencia alegando que no tiene la obligación de pagar las rentas, por cuanto el pago de las rentas de febrero a julio de 2020 correspondería al anterior arrendatario; y el pago de las rentas de agosto de 2020 a junio de 2022 correspondería a los fiadores, solicitando la codemandada apelante su absolución.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de mayo de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia, con costas.

Considera la Audiencia que a partir de la interpretación literal del conjunto orgánico del acuerdo de novación subjetiva, de 1 de agosto de 2020, es posible alcanzar la conclusión interpretativa de que la inquilina adquirió la condición de arrendataria en el contrato de arrendamiento desde el de febrero de 2020, y en la condición de arrendataria, se encuentra plenamente legitimada pasivamente para soportar el ejercicio de la acción de reclamación de las rentas adeudadas de las mensualidades de febrero de 2020 a junio de 2022, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 26 de enero de 2019, de la vivienda, que son objeto del presente pleito.

Ello sin perjuicio de las acciones de repetición que, en su caso, puedan asistir a la inquilina contra el anterior arrendatario, que no es parte en los presentes autos, en virtud de la relación interna entre ellos, como tal inoponible a la demandante; y sin perjuicio, asimismo, de la responsabilidad solidaria de los codemandados, en su condición de fiadores solidarios de las obligaciones de la arrendataria, la cual no es discutida en la segunda instancia, habiendo devenido firme el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, por no haber sido expresamente impugnado por ninguna de las partes litigantes.

Declaración de nulidad de una usucapión, obtenida por maquinación fraudulenta.

 

HECHOS:

Un grupo de personas obtiene sentencia declarativa de la propiedad por usucapión sobre determinadas fincas registrales.

Se presenta demanda de revisión contra dicha sentencia por nulidad de actuaciones alegando que se obtuvo mediante maquinación maliciosa, cual es la ocultación del domicilio real del demandado, al objeto de evitar que se oponga a las pretensiones de la demanda, vulnerándose su derecho a la defensa.

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de mayo de 2026, estima la demanda contra dicha sentencia y devuelve las actuaciones al tribunal de origen.

Considera el Supremo que la maquinación fraudulenta consiste en una actuación maliciosa que comporte aprovechamiento deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios que ocasionan una grave irregularidad procesal y originan indefensión. La estimación de este motivo exige una irrefutable verificación de que se ha llegado al fallo por medio de argucias, artificios o ardides encaminados a impedir la defensa del adversario, de suerte que exista nexo causal suficiente entre el proceso malicioso y la resolución judicial y ha de resultar de hechos ajenos al pleito, pero no de los alegados y discutidos en él.

El análisis del caso revela que la conducta de los demandantes en el proceso originario no puede calificarse como una mera falta de diligencia, sino que integra un comportamiento objetivamente idóneo para excluir del proceso a quienes ostentaban un interés directo y legítimo en la controversia, mediante la ocultación de datos relevantes de los que disponían.

En efecto, la demanda de usucapión se dirigió exclusivamente contra los titulares registrales, pese a que, atendida la antigüedad de la inscripción a su favor -datada en 1928-, resultaba altamente probable que hubieran fallecido. Esta circunstancia, por sí sola, ya imponía un estándar reforzado de diligencia en la identificación de sus posibles causahabientes, dado que la acción ejercitada estaba destinada a producir efectos definitivos sobre la titularidad dominical de las fincas.

Pero, además, concurre un elemento decisivo que cualifica la conducta de los actores: la existencia, en la propia documentación aportada con la demanda -en particular, la escritura notarial de 16 de diciembre de 2016-, de referencias catastrales cuya consulta había permitido identificar a los titulares catastrales de las fincas, entre los que se encontraba el hoy demandante junto con otros señalados como coherederos de los titulares registrales, constando sus nombres, domicilios y documentos identificativos. Este dato, además de evidenciar la relevancia de la información omitida, pone de manifiesto la existencia de un interés directo y legítimo del demandante en el litigio, suficiente para afirmar su legitimación activa en este proceso de revisión, sin que resulte exigible en este momento una acreditación plena de su condición de heredero, que precisamente no pudo hacer valer en el proceso originario por causa de la conducta que aquí se enjuicia.

Esta conducta no puede ser neutralizada mediante la invocación del principio de legitimación registral del art. 38 LH. Dicho principio permite, ciertamente, dirigir la demanda frente al titular registral, pero no legitima la ocultación de la existencia de terceros identificados, con interés directo en el litigio y perfectamente localizables. La utilización formal de una base jurídica correcta no excluye el carácter fraudulento de la actuación cuando se emplea como instrumento para eludir el emplazamiento de quienes, de haber sido llamados al proceso, habrían podido oponerse eficazmente a la pretensión.

LPH: Quórum necesario para prohibir el alquiler turístico

 

Ahora que se acerca la temporada de verano parece interesante volver a tratar este tema.

HECHOS: 

La Comunidad de propietarios de un edificio de Orense, reunida en junta general extraordinaria, aprobó por mayoría de 3/5 del total de los propietarios, "la prohibición de alquiler de vivienda para uso turístico en ese edificio”

A demanda de los propietarios afectados la juez de primera instancia acordó la nulidad del acuerdo, por considerar que necesitaba la unanimidad para su aprobación.

La Audiencia Provincial de Orense sentencia de cuatro de septiembre de dos mil veinticuatro, desestima la apelación de la comunidad de propietarios.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo. Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

Esa prohibición supone claramente limitar el derecho de uso y disfrute de su elemento privativo, facultad contenida en el derecho singular y exclusivo de propiedad que se reconoce a cada uno de los integrantes de la comunidad (art.3 LPH).

No se puede deducir, a juicio de esta Sala, que el art.17.12 LPH permita a la Junta de Propietarios prohibir la actividad del alquiler vacacional mediante acuerdo adoptado con el quorum de solamente las 3/5 partes de los comuneros. Esencialmente, porque dicho precepto no incluye el verbo "prohibir", sino los verbos "limitar" o "condicionar" el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional. Es decir, y reiteramos, no se trata de limitar el derecho de uso del comunero. El legislador no ha utilizado el verbo prohibir pudiendo hacerlo, como lo hace en otros preceptos.

Otra cuestión distinta es que, establecida una normativa por acuerdo aprobado por 3/5 sobre el alquiler vacacional que fije los requisitos para quienes quieran destinar su inmueble a dicha actividad, estos deberán serán cumplidos de forma escrupulosa por los propietarios que obtengan las autorizaciones administrativas correspondientes. Y si no fuera así, se pueda prever en dicho acuerdo las consecuencias del incumplimiento de las condiciones y límites fijados, que podría ser la prohibición, quedando legitimada la comunidad para llevarla a cabo por mayoría simple. Y de esto sería conocedor con carácter previo el arrendador del piso turístico, que no podría alegar desconocimiento, y que justificaría la prohibición, pero derivada del incumplimiento de las condiciones límites o requisitos impuestos por la comunidad.

La novación de un contrato de arrendamiento de vivienda. 2

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 20 de octubre de 2017, por un plazo de un año prorrogable de mutuo acuerdo por periodos de un año.

El 17 de abril se remite burofax al arrendatario para notificar que el contrato no se prorrogaría a partir del 1 de octubre de 2023.

Se interpone demanda de desahucio por expiración del plazo.

El inquilino se opone a la demanda alegando que no ha expirado el plazo porque se firmó un nuevo contrato de fecha 20 de octubre de 2019, que aporta con la contestación a la demanda, con efectos a partir del 1 de octubre de 2019.

El juzgado de primera instancia estima parcialmente la demanda declarando extinguido el contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial de Palma, sentencia de veinticinco de marzo de dos mil veintiséis, estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de primera instancia

Considera la AP que constan en autos dos contratos de arrendamiento entre las mismas partes, con la misma renta, la misma duración y las mismas obligaciones entre las partes recogidas en nueve cláusulas, aunque la actora solo aportó con la demanda el de 2.017. Posteriormente en la vista, la parte actora afirma que el contrato a tener en cuenta es el del año 2017, que el 2019 solo fue una modificación del primero, que según esta parte sigue vigente. La parte demandada, apelante, entiende que el contrato en vigor es el del 2019, que sustituyó el de 2017.

Ambas partes estuvieron de acuerdo en firmar el segundo contrato en 2019 y las cláusulas eran prácticamente idénticas, salvo la fecha. No consta en ningún momento ninguna referencia al primer contrato, sino que es como si se firmara de nuevo.

Hay un hecho a tener en cuenta y es que el cambio de fecha resultaba esencial en este caso ya que, después del cambio normativo, cambiaba la duración del contrato de arrendamiento de vivienda y, en consecuencia, se le aplicaría diferente plazo. Por lo que, hay que entender que las partes lo que pretendían era la firma de un nuevo contrato con diferente ley aplicable, después de la modificación normativa, y diferente plazo. Este cambio lo marcaba la fecha del contrato. Al constar las mismas cláusulas, se entiende que el segundo sustituye al primero y es el que está vigente.

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable al contrato de 2017 establecía una duración mínima de tres años y al contrato de 2019 se le aplica una duración mínima de cinco años, por la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el cambio de fecha sí es trascendente para este contrato y hay que entender que se ha producido una novación extintiva del primero.

En consecuencia, el contrato está vigente y no puede estimarse una demanda de desahucio por expiración del plazo.

El uso turístico de una vivienda en propiedad horizontal

 

HECHOS

En los estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal se establece lo siguiente: “Queda especialmente prohibido: 1- Destinar los pisos y locales a consultorio o clínicas de enfermedades infecciosas, a hospederías y a fines ilegales ...”

Los propietarios de una vivienda reconocen el destino dado a   ese piso, que está inscrito en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid como vivienda de uso turístico, desde el 21 de noviembre del 2018, y anunciado por un precio de 113 € noche, más 40 € de gastos de limpieza, negándose a cesar en esa actividad, por lo que la comunidad presenta demanda ejercitando la acción de cesación.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad, revocando la anterior sentencia, declarando el incumplimiento por parte de los demandados de la prohibición contenida en la regla 5º de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios actora relativa al uso del piso, ordenando el cese definitivo de la actividad de hospedería a la que se destina el piso citado como vivienda de uso turístico.

El Tribunal Supremo sentencia de 28 de abril de 2026, desestima el recurso de casación de los propietarios.

Considera el Supremo que esta Sala ha tenido la oportunidad de examinar, al conocer de otros recursos de casación, el contenido de determinadas previsiones estatutarias, y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o incompatibilidad con el uso de alquiler turístico. La decisión de los precitados recursos exigió llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión del título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las relaciones de propiedad horizontal.

Esta sala ha reconocido la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa (STS 24/10/2011)

La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (STS 6/02/1989; 7 /02/1989; de 24 /07/1992; 29/02/2000; 21/04/1997)

La prohibición estatutaria del destino a "hospederías" proscribe la actividad desempeñada por la sociedad demandada; puesto que si hospedería, según la RAE, es una "casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas", dentro de su contenido semántico tendría cabida la actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón. Por otro lado, son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, el "alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio", según la misma fuente de la RAE (30/01/2024)

Por otra parte, el destino de uso turístico está excluido del arrendamiento de vivienda según el art. 5 e) de la LAU, tras reforma por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

 

La novación de un contrato de arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015, pactado por un plazo de tres años, hasta el 22 de marzo de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 22 de marzo de 2019. El arrendador es una SAU.

En ese momento, 22 de abril de 2019, las partes suscribieron una novación modificativa por la que se prorrogó la duración del contrato por tres años más, hasta el 21 de abril de 2022.

Llegado ese momento y previa notificación de fin de contrato la arrendadora insta demanda de desahucio por extinción del contrato.

Los demandados no se personaron ni contestaron la demanda, siendo declarados en rebeldía.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 26 de marzo de 2026, desestima íntegramente el recurso de apelación de la sociedad arrendadora.

Considera la AP que la controversia en esta alzada se centra en la naturaleza jurídica del documento suscrito por las partes en fecha 22 de abril de 2019. La resolución recurrida considera que dicho documento constituye un nuevo contrato de arrendamiento celebrado tras la extinción del contrato inicial, por lo que resulta de aplicación la normativa vigente en ese momento. La parte apelante sostiene que dicho documento constituye una novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito en 2015.

Cuando en fecha 22 de abril de 2019 las partes suscribieron el documento que han denominado de "Novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015",el contrato de arrendamiento de vivienda de 23 de marzo de 2015 ya no estaba vigente.

A partir del 22 de marzo de 2019, habiendo permanecido la parte arrendataria disfrutando al menos quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, operó la tácita reconducción del contrato inicialmente suscrito al amparo del artículo 1566 del Código Civil español.

La tácita reconducción no supone una prórroga del contrato anterior, sino que es un nuevo contrato con la vigencia inherente a la tácita reconducción.

De modo que cuando en fecha 22 de abril de 2019 las partes suscribieron el documento denominado "Novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015”, en realidad no estaban llevando a cabo una novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de 23 de marzo de 2015, toda vez que dicho contrato ya se había extinguido.

Y por tanto lo que estaban suscribiendo era un nuevo contrato de arrendamiento, como afirma la sentencia de instancia.

Este nuevo contrato se suscribió en fecha 22 de abril de 2019, estando ya vigente el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, debiendo estarse a lo dispuesto en el artículo 9 del mismo que prevé una duración mínima, en beneficio del arrendatario, de siete años cuando el arrendador es persona jurídica.

Insólita reclamación del tanteo y retracto del inquilino

 

HECHOS:

La inquilina de una vivienda recibe notificación de que ésta ha sido vendida y el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento, indicándole los datos bancarios para continuar con el pago de la renta.

Con posterioridad comprueba que en la escritura de compraventa se hacía constar en el apartado "situación posesoria" que el inmueble no estaba arrendado.

La  inquilina entabla denuncia por falsedad y estafa considerando intencional y deliberadamente incierto, la omisión de cualquier referencia a la arrendataria y a su derecho de preferencia de compra del inmueble transmitido por mor de lo señalado en el art. 25 de laLey de Arrendamientos Urbanos, no habiendo renunciado en momento alguno al derecho de adquisición preferente, asimismo el piso le fue ofertado por el denunciado en la suma de 70.000 euros, consignándose en la escritura que fue transmitido por la suma de 20.000 euros, lo que le ha ocasionado un perjuicio económico estimando que está siendo engañada.

El juzgado de instrucción dicta auto de sobreseimiento y archivo.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de quince de octubre de dos mil veinticinco, desestima la apelación de la inquilina.

Considera la Audiencia que de los hechos relatados en la denuncia no se desprende, ni la intención de lucro, ni el ánimo de defraudar, requisito imprescindible para que se dé la figura penal de estafa, subyaciendo en el supuesto contemplado, una cuestión de carácter civil derivada de la transmisión de un inmueble arrendado, en la que se ha impedido a la arrendataria ejercitar su derecho de tanteo y adquirir la finca con preferencia a la persona que terminó comprando.

No existen elementos indiciarios suficientes para la continuación de un proceso penal respecto de un posible delito de estafa y falsedad documental puesto que, como se indica por la Instructora, entre particulares, faltar a la verdad en la narración de los hechos (como lo sería decir en el momento del otorgamiento de la escritura de venta que la finca está libre de cargas pese a conocer que estaba alquilada) no es una conducta típica conforme al Código Penal vigente que ha excluido de las falsedades punibles las cometidas por particulares cuando se ejecutan faltando a la verdad en la narración de los hechos. De esta forma, en general, las afirmaciones mendaces realizadas por particulares, documentadas en cualquier clase de documentos, resultan impunes, al no reconocerse una obligación de veracidad.

En definitiva, estima la Sala que se trata de una cuestión que debe resolverse en la vía civil, por todo lo cual, y habida cuenta de que el Derecho Penal sólo debe intervenir cuando, para proteger los bienes Jurídicos, se revelen como ineficaces los demás medios de tutela y sanción preferentes, debiendo el principio de intervención mínima inspirar la aplicación del Derecho Penal, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución impugnada.

Retracto de inquilino en una disolución de sociedad

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 28 de diciembre de 2010, entre la sociedad propietaria de una vivienda y dos inquilinos.

Con fecha 20 de julio de 2018, se acuerda la disolución y extinción de la sociedad y se adjudica esa vivienda a una de las socias.

Los inquilinos, al amparo del art. 25 de la LAU, interponen demanda de retracto contra la actual propietaria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de los inquilinos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 16 de abril de 2026, desestima el recurso de casación

Considera el Supremo que la controversia se contrae a determinar si la adjudicación de la finca arrendada a la demandada con ocasión de la liquidación de la sociedad propietaria -y de la que aquella era socia- constituye el presupuesto habilitante del derecho de retracto del arrendatario previsto en el art. 25 LAU. La respuesta ha de ser negativa. Dicho precepto anuda el nacimiento de los derechos de tanteo y retracto a la venta de la vivienda arrendada, lo que, conforme a una interpretación constante, exige una transmisión onerosa susceptible de ser sustituida por el retrayente sin alteración de la contraprestación propia del negocio del que trae causa. Así lo recuerda la sentencia de 19/01/2026, al señalar que, en materia de retractos legales, el negocio que los permite ha de ser alguno de los tipos contemplados por el legislador o, al menos, uno en el que el ejercicio del retracto no altere la contraprestación pactada, quedando excluidos aquellos supuestos en los que no concurre una transmisión onerosa o en los que, como acontece en las adquisiciones a título gratuito o hereditario, no existe un precio o equivalente que pueda ser asumido por el retrayente; en la misma línea, las sentencias de 19/11/1992, y de 22/11/1994, excluyen el retracto en los supuestos de donación, y la sentencia  de 15/02/2013, niega su procedencia cuando no ha existido una transmisión onerosa.

En consecuencia, la adjudicación de la finca litigiosa a la socia en satisfacción de su cuota de liquidación no integra el supuesto de hecho del art. 25 LAU, por lo que no nace a favor del arrendatario el derecho de adquisición preferente que se invoca. La interpretación sostenida por la parte recurrente, basada en una pretendida aplicación analógica del precepto a cualquier transmisión de dominio, no puede ser acogida, por cuanto supone una extensión de un derecho de carácter excepcional más allá de sus estrictos términos legales, en contra de la doctrina jurisprudencial que impone una interpretación restrictiva de los retractos legales (STS 23/02/2026).

Vano intento de convertir un precario en alquiler

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de noviembre de 2022 por un plazo de 3 años (prorrogables).

Con fecha 19 de mayo de 2025, previa solicitud del arrendatario, las partes convinieron de mutuo acuerdo la finalización o extinción del contrato de arrendamiento, con la consiguiente entrega de llaves, en ese momento el inquilino notificó al arrendador que existía una persona residiendo en la vivienda desde hacía unos meses.

El arrendador inicia demanda de desahucio por precario contra esa persona.

El juzgado de primera instancia estima la demanda declarando haber lugar al desahucio.

El demandado interpone recurso de apelación impugnando la valoración de la prueba en la primera instancia.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 1 de abril de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que tal y como acertadamente concluye la juzgadora de instancia, no consta suficientemente acreditado que las partes formalizaran, de manera verbal o no escrita, un nuevo contrato de arrendamiento respecto de la vivienda en cuestión, que legitime o justifique la posesión o tenencia actual de la finca por parte del demandado.

En tal sentido, el demandado, aportó a las actuaciones, ciertamente de forma poco ortodoxa, una captura de pantalla de un mensaje de WhatsApp, en la que, a las 12:26 horas del día 19 de junio de 2025, el demandante le ofrecía la posibilidad de formalizar un contrato de arrendamiento (borrador de "contrato standard"),reflejándose en dicha comunicación la falta de anuencia o conformidad previa del demandado con el mismo (aludiendo el demandante a la posibilidad de quitar la fianza o de suprimir una cláusula, pero en ningún caso bajar el importe de la renta mensual de 450 euros), solicitándole encarecidamente que le diera respuesta ("respóndeme pero por favor si o no").

El actor afirma en su demanda inicial que "finalmente no se acordó ni se firmó documento alguno entre las partes, al dar largas el demandado y adoptar un comportamiento agresivo frente a mi representado, negándose a cualquier solución para el abandono de la vivienda".

Nos hallamos, por tanto, ante simples conversaciones o negociaciones preliminares, entendiéndose como tales, el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y "ad lateres" realizan con el fin de discutir y preparar un contrato, sin eficacia obligacional o vinculante alguna para ninguna de las partes.

Tampoco se desprende la existencia o perfección del mencionado contrato de arrendamiento con base en los, supuestos, pagos efectuados por el demandado, en concepto de renta mensual y de gastos de suministro de la vivienda.

Careciendo, en definitiva, el demandado de título alguno que justifique o legitime la ocupación de la vivienda propiedad del demandante, resulta acertado el pronunciamiento de la sentencia de instancia en virtud del cual se estimó la acción de desahucio por precario ejercitada en su contra.

El alquiler de una habitación. Normativa reguladora

 

La innegable carestía de la vivienda ha obligado a muchas personas a establecer su hogar en una habitación alquilada, sea en un piso compartido con otras personas o conviviendo con la dueña del inmueble.

Es de evidente importancia determinar si ese tipo de arrendamiento puede considerarse la vivienda permanente del inquilino a los efectos prevenidos en el art. 2 de la LAU, y beneficiarse por tanto de la protección legal al arrendamiento de vivienda.

Aunque la LAU no menciona este alquiler entre los arrendamientos excluidos, art. 5, lo cierto es que se ha venido interpretando con base en que el arrendamiento debe recaer sobre una edificación habitable, que una habitación no lo es y, por tanto, su alquiler se rige por el Código Civil.

Pues bien, una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, de diez de marzo de dos mil veintiséis, estima la apelación de una inquilina y revoca la sentencia que había considerado extinguido por expiración del plazo su contrato de arrendamiento de habitación.

Considera la Audiencia que el contrato litigioso es un contrato de arrendamiento sometido a la LAU, ya que el objeto del contrato es una habitación del piso para su uso como alojamiento, siendo tal piso ocupado en su totalidad por tres inquilinos con uso compartido de baño y elementos comunes. Igualmente consta acreditado que la recurrente se encuentra empadronada en la indicada vivienda. De los términos recogidos en la estipulación primera del contrato se desprende que el destino principal de la habitación y servicios comunes arrendados es el de necesidad de vivienda permanente de la recurrente.

Sentado lo anterior y visto que el contrato litigioso es del año 2023 tal y como se afirma en la demanda, es evidente que no ha transcurrido el plazo de prorroga que establece el Art 9 de la LAU por lo que procede con estimación del recurso, la desestimación de la demanda.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veintidós de octubre de dos mil veinticinco, en un supuesto análogo al anterior, confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que el arrendamiento de vivienda es el que recae sobre una edificación habitable que el arrendatario destine a atender su necesidad permanente de vivienda. La cuestión es si una habitación responde a tales exigencias y este tribunal considera que la respuesta ha de ser negativa. La razón es que la habitación es una de las dependencias de la vivienda, es decir, uno de los espacios que la conforman que, por sí sola, no reúne los requisitos de habitabilidad porque carece de servicios esenciales como son el baño o la cocina cuyo uso sería compartido. Si por vivienda entendemos la parte de un edificio de carácter privativo en el cual la persona desarrolla su vida íntima, no se comparte la tesis del apelante cuando dice que el uso de la habitación permite al arrendatario preservar su intimidad familiar de la introspección ajena.

El precio del retracto arrendaticio

 

HECHOS:

Los arrendatarios de dos fincas rústicas presentan demanda de retracto, habiendo depositado notarialmente el importe que constaba en la escritura como precio de compraventa (60.000 euros) más una suma adicional de 6.000 euros en concepto de impuestos y gastos previsiblemente abonados por la compradora.

La demandada se opuso a la demanda alegando que los demandantes conocían el precio real de la venta, 160.000 euros, y no los 60.000 euros que se hicieron constar en la escritura por «razones fiscales», antes de recibir la comunicación notarial, pues fueron informados de ello a la firma del documento privado de compraventa de 23 de mayo de 2016, que precedió a la firma de la escritura pública; y, por otro lado, calificó el ejercicio de la acción de «temerario» por pretender la adjudicación de las fincas pagando 100.000 euros menos del precio abonado por la compradora, lo que supondría un evidente enriquecimiento injusto.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La audiencia provincial estimó parcialmente el recurso de apelación, en el único sentido de establecer que el precio que los demandantes debían abonar en el ejercicio de la acción de retracto era de 160.000 euros

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de abril de 2026, desestimó el recurso de casación de los arrendatarios.

Considera el Supremo que por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios, que los recurrentes pretenden derivar únicamente de la comunicación notarial de la escritura de compraventa, lo cierto es que dicha comunicación fue instada por los vendedores, contando con la información del notario de la obligatoriedad de dicha comunicación que, como antes se ha explicado, constituye además un requisito inexcusable para la inscripción de la compraventa. No es posible deducir de estas circunstancias, que competen al notario y a la parte vendedora, un acto propio de la compradora del que deducir su obligación de admitir la subrogación de los retrayentes con una pérdida patrimonial de 100.000 euros.

No se aprecia en la conducta de la compradora (ni siquiera se invoca en el recurso) ningún acto que haya creado en los demandantes la confianza legítima de que admitiría la subrogación que supone el retracto por un precio inferior al pagado por ella.

La jurisprudencia de esta sala se ha ocupado en varias sentencias de los supuestos en los que, como el que ahora enjuiciamos, existe una discrepancia entre el precio real abonado por el comprador y el inferior precio que se ha hecho constar en la escritura pública de enajenación: “Hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar», pero con la condición indispensable «de que se conozca el verdadero precio, es decir que resulte probado en los autos” (STS 21/09/1993). “Finalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable” (STS 30/04/1991 con cita de otras varias).

Ello no implica que, ante la evidente concurrencia de voluntades de los vendedores y del comprador para indicar en la escritura pública un precio inferior al real para beneficiarse fiscalmente de forma ilícita, los tribunales debamos permanecer impasibles. La cesión de datos de carácter personal que se deba efectuar a la Administración tributaria conforme a lo dispuesto en la normativa tributaria, no requerirá el consentimiento del afectado.