LA NECESIDAD DEL ARRENDADOR EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

Tanto en la normativa actualmente vigente como en la anterior LAU 1964, se configura la necesidad del arrendador como causa de extinción de un arrendamiento urbano en prórroga forzosa.

Sin entrar a analizar la profunda diferencia entre la prórroga forzosa ilimitada en el tiempo de la LAU 1964 y la quinquenal de la actual normativa, es conveniente poner de manifiesto las diferencias de tratamiento de dicha causa de excepción a la prórroga, máxime cuando aún subsisten contratos sujetos a uno u otro de los sistemas:

1ª.- En los contratos celebrados al amparo de la LAU 1994 es requisito indispensable hacer constar en el contrato de forma expresa la necesidad del arrendador. En la normativa anterior bastaba una necesidad sobrevenida durante la prórroga del arrendamiento.

2ª.- En los arrendamientos actuales solamente se contempla la necesidad de la vivienda para el arrendador. A partir de la Ley 19/2009 también para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. En los anteriores puede solicitarse para el arrendador, sus descendientes y/o ascendientes legítimos y naturales.

3ª.- Anteriormente la extinción del arrendamiento por necesidad se extendía a viviendas y locales de negocio, en la actualidad solo cabe para viviendas.

4ª.- Si la vivienda no es ocupada en tres meses por quien invocó la necesidad, en ambos casos se concede al inquilino el derecho a retornar, sin embargo en la normativa actual deberá ser indemnizado de los gastos causados y puede optar a abandonar definitivamente la vivienda con indemnización.

Por último cabe decir que en cuanto al tratamiento en los tribunales de la causa de necesidad conforme a la LAU 1994 son escasos los supuestos resueltos en sede judicial de los que se puede extraer la siguiente doctrina:

Sentencia AP Barcelona 2/04/2008:
No cabe oponer a la necesidad del arrendador la situación en que por el desahucio quedará el inquilino, pues la función social de la propiedad sirve con preferencia para satisfacer las necesidades del titular del dominio supeditándose, por lo tanto, las del arrendatario a las del arrendador (SSTS de 13 de mayo de 1963 y 12 de marzo de 1965) sin que la Ley de Arrendamientos Urbanos permita una comparación entre las circunstancias del propietario y el inquilino, en cuanto que apoyada la acción en precepto legal que avala su viabilidad, el perjuicio que puede ocasionar al arrendatario no es más que consecuencia necesaria de la colisión de intereses que siempre, en mayor o menor medida, entra en juego cuando se extingue el vínculo contractual, pero que elimina la aplicación del abuso del derecho

SAP Madrid 20/04/2007:
No podemos hablar de perjuicios por no atender los requerimientos de resolución por necesidad de una hija de la arrendadora, y la razón es mas que evidente. El contrato de arrendamiento que nos ocupa es de fecha de 1-9-2000, o lo que es lo mismo esta sometido a la LAU de 1994, y el Art.9.3 L.A.U. de 1994 nos dice: "3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí", y en el contrato se comete el error de no hacer mención a esa posibilidad.

SAP Murcia 7/12/2005:
Que este motivo debe desestimarse, pues no existen razones para sostener que la única finalidad de la cláusula pactada en el contrato de arrendamiento, relativa a la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso del plazo de cinco años, fuera la de vulnerar el derecho de prórroga obligatorio, pues la parte recurrente voluntariamente aceptó la fecha de terminación del contrato sin posibilidad de prórroga por razón de la necesidad invocada, necesidad que en principio puede considerarse seria y razonable a la vista del domicilio de la recurrente y del tratamiento que pueda precisar su hija afectada de graves enfermedades, por lo que no puede predicarse que la acción ejercitada, basada en la cláusula contractual, sea contraria a las exigencias de la buena fe.

SAP Vizcaya 29/06/2004:
Por tal razón, como aprecia la juzgadora a quo, en presencia de un contrato con una vigencia que ya se ha dado de cinco años, y en que además se convino a fecha 1 de junio de 2000 y también 1 de junio de 2001 sobre la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para sí en el plazo de un año a contar desde su fecha, momento en que el contrato había de quedar concluso, extinto y resuelto sin necesidad de ninguna clase de preaviso,y cuando no se cuestiona por la recurrente esta necesidad, no procede sino concluir confirmando la sentencia de instancia dando lugar a la estimación de la demanda, con íntegra desestimación el recurso contra la misma interpuesto.