¿Puede el arrendatario mantener a otras personas, ajenas a su familia o actividad en la vivienda o local arrendado, sin incurrir en causa de desahucio por subarriendo inconsentido?
A este respecto podemos recordar que la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, sin haberlo notificado a la propiedad, y sin que exista la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial (artículo 114, 5° de la LAU de 1964 ), como así ha venido reconociéndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito ( S.T.S. 13/5/1970, 19/10/1972, 12/6/1973).
Así mismo como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 18) de 10 de mayo de 2.005 "por lo que hace a la introducción de tercero es copiosa la doctrina jurisprudencial que viene estableciendo que la introducción de tercero en el uso de la cosa arrendada, ya sea total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, sin que medie consentimiento del arrendador o título que la justifique, llámese cesión, subarriendo o traspaso, es decir, cualquiera que sea la calificación legal que merezca, es causa de resolución del arriendo, a no ser que se acredite cumplidamente por el arrendatario demandado la legalidad de esa permanencia del tercero en la cosa arrendada".
En tal sentido conforme a la sentencia de la AP de Madrid de 27 de octubre de 2010 la invocación de las causas resolutorias previstas en el apartado 5 del artículo 114 la Ley de Arrendamiento Urbanos, comporta el que la misma, según reiterada y consolidada doctrina jurisprudencial, se analice a la luz de las premisas siguientes:
1°) Que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción «iuris tantum» de la existencia de la causa resolutoria.
2°) Consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba, al tener que justificar la arrendataria demandada, la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada.
3°) Ocupación que ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario, para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación de la vivienda o del local de negocio y de forma plena, al modo indicado por la Sentencia de 30 de mayo de 1972
A este respecto podemos recordar que la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, sin haberlo notificado a la propiedad, y sin que exista la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial (artículo 114, 5° de la LAU de 1964 ), como así ha venido reconociéndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito ( S.T.S. 13/5/1970, 19/10/1972, 12/6/1973).
Así mismo como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 18) de 10 de mayo de 2.005 "por lo que hace a la introducción de tercero es copiosa la doctrina jurisprudencial que viene estableciendo que la introducción de tercero en el uso de la cosa arrendada, ya sea total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, sin que medie consentimiento del arrendador o título que la justifique, llámese cesión, subarriendo o traspaso, es decir, cualquiera que sea la calificación legal que merezca, es causa de resolución del arriendo, a no ser que se acredite cumplidamente por el arrendatario demandado la legalidad de esa permanencia del tercero en la cosa arrendada".
En tal sentido conforme a la sentencia de la AP de Madrid de 27 de octubre de 2010 la invocación de las causas resolutorias previstas en el apartado 5 del artículo 114 la Ley de Arrendamiento Urbanos, comporta el que la misma, según reiterada y consolidada doctrina jurisprudencial, se analice a la luz de las premisas siguientes:
1°) Que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción «iuris tantum» de la existencia de la causa resolutoria.
2°) Consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba, al tener que justificar la arrendataria demandada, la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada.
3°) Ocupación que ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario, para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación de la vivienda o del local de negocio y de forma plena, al modo indicado por la Sentencia de 30 de mayo de 1972
Buenas noches Pedro, ¿qué tal?
ResponderEliminarEstaba navegando por la Red y encontré este blog tan interesante y, al ver que es usted abogado, me preguntaba si tendría la amabilidad de repsonderme a una rpegunta que llevo un par de días dándole vueltas, le explico.
El otro día leí la noticia de que las empresas de electricidad se niegan a ofrecer precios competitivos en el mercado eléctrico, por lo que supongo que están incurriendo en alguna ilegalidad, llámeses cártel o monopolio, y me preguntaba hasta qué punto sería defendible el hecho de que me declarara insumiso a la factura de la luz hasta que las empresas se decidieran a jugar limpio en un libre mercado en el que oferta y demanda establecieran los precios. Es decir, dejar de pagar la factura de la luz por el hecho de que su precio es, de origen, una estafa para el consumidor, y así obligar, mediante el impago, a que me ofertaran un precio competitivo. No sé si me he explicado, no soy estudiante de leyes....
agradezco su respuesta Pedro, un saludo!
Andrés Sánchez
A Andrés:
ResponderEliminarMe temo que lo único que podrá conseguir es que le pongan un pleito de reclamación de cantidad, eso solamente funciona a base de un gran grupo que ejerza esa presión.
Buenos días don Pedro,
ResponderEliminaryo, como el que me antecede, también navegaba por la red en busca de información relacionada.
Le felicito por su excelente blog y aprovecho para compartir con usted una duda al respecto:
¿Qué ocurre si el arrendatario es una persona jurídica que ha renunciado a su derecho del 32.1 y lo que ocurre es que su capital social es adquirido por otra sociedad?
En puridad no hay novación subjetiva pero subyace una cesión del arrendamiento...
Gracias y enhorabuena de nuevo por su blog!
Juan Pérez
A juan Perez: Para responder a su pregunta tendría que examinar ese contrato en su integridad. Y responder a la mía ¿la sociedad arendataria subsiste?
ResponderEliminarbuenas noches,
ResponderEliminarhe subarrendado un piso de buena fe y desconociendo que el inquilino no podia subalquilar la vivienda.
Desde hace varios dias recibo amenazas del sub arrendador y en el dia de hoy me solicito por mail que desaloje mañana, quiero saber si alguna ley o derecho me asiste en tan desagradable situación.
muchas gracias
Anonimo es difícil acreditar un subarriendo de buena fe, puesto que está prohibido por la LAU a no ser que el inquilino tenga autorización escrita del dueño para subarrendar
ResponderEliminarAnonimo, se me ha quedado un asunto, quien desde luego no puede aprovecharse de ello es el subarrendador.
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