La condición resolutoria en las compraventas.

Como desarrollo a lo dicho en otro lugar, conviene ampliar el concepto de condición resolutoria.

En el Código Civil aparece prevista en el artículo 1113 cuando señala que: También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución.

En cuanto a esos efectos conviene recordar que es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ‘ex nunc’ sino ‘ex tunc’, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido puesto que la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos.

En tal sentido cuando se introduzca en la escritura la posibilidad de resolver la compraventa en el caso de que el comprador incumpla su obligación de pagar el precio aplazado, debe también dejarse decidido el destino de las cantidades entregadas durante el tiempo que el comprador fue pagando normalmente, ya que si no, el vendedor deberá devolver esas cantidades y recibir el objeto de la compra, como ha quedado dicho.

Lo habitual será pactar que la parte vendedora en concepto de indemnización y como cláusula penal expresa, cuando por cualquier motivo o causa no imputable a la vendedora, quede sin atender el pago del precio aplazado, ésta retendrá en su poder las cantidades recibidas de los compradores, hasta un montante máximo equivalente al **% del precio de venta que se conviene a modo de penalidad libremente convenida por las partes y con renuncia a la facultad moderadora de los Juzgados y Tribunales.

Dicha cláusula no genera un desequilibrio entre las partes o una desproporción determinante de nulidad, sino el mero establecimiento por adelantado del importe de los daños que el comprador ha de abonar en caso de incumplimiento, máxime cuando se señala en la cláusula que dicha pena convencional engloba la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, que, por medio de esa pena, quedan totalmente resarcidos por voluntad de las partes (SAP Murcia 10/02/2011)

Ese pacto no supone sino recoger la facultad establecida en el art. 1124 Código Civil con la especialidad del art. 1504 del mismo Código.