La seguridad jurídica y los alquileres

Los medios de comunicación han difundido con mayor o menor rigor jurídico la noticia de que el Gobierno ha aprobado la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la consiguiente alarma de los ciudadanos interesados.

Ciñéndose a la nota oficial hay que decir que:  El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley para dinamizar el mercado de alquiler de viviendas en España mediante su flexibilización, con una reducción de los plazos de duración del contrato, la mejora de la seguridad jurídica y una serie de medidas de carácter fiscal.

Produce auténtica perplejidad,  la medida  anunciada para mejorar la seguridad jurídica, cuya transcripción es como sigue:

Por otro lado, con objeto de dotar a los arrendamientos de la seguridad jurídica que proporciona el Registro de la Propiedad, se prevé que el arrendamiento de viviendas pueda ser inscrito en el Registro y ello garantice la posición del inquilino, cuyo contrato deberá ser respetado en todo caso si se produce la venta de la vivienda. La inscripción en el registro será voluntaria.

En primer lugar anunciar eso como novedad implica un desconocimiento de la normativa vigente, sin entrar en análisis más profundos, la Ley 29/1994de Arrendamientos Urbanos en su disposición adicional segunda ya previó en su momento esa inscripción registral.

La redacción de la nota parece dar a entender que solamente va a gozar de protección frente a terceros el contrato de arrendamiento inscrito, a pesar de la superflua declaración de que la inscripción será voluntaria.

No parece haberse tomado en consideración el costo adicional que va a suponer para el inquilino este requisito: Honorarios de Notario y Registrador, que habrá que añadir a los actuales: Fianza legal, aval bancario o deposito en metálico adicional,  comisión del intermediario, Impuestos etc.

También debe tomarse en consideración la duración de la tramitación, se me ocurre preguntar ¿Cuando entregará las llaves el arrendador? ¿Cuando comienza la obligación de pagar el alquiler?, hay varias alternativas, con bastante lapso de tiempo entre ellas:

a) Cuando ambas partes se pongan de acuerdo en la condiciones del arriendo?

b) Cuando se otorgue la escritura de contrato ante Notario?

c) Cuando el Notario entregue esa escritura?

d) Cuando se lleve al Registro para su inscripción

e) Cuando la devuelva el Registrador una vez inscrita.

Si ponemos estas alternativas en relación con otra de las medidas que permite al arrendatario dar por terminado el arriendo avisando  con un mes de antelación, podemos deducir que es posible que el contrato quede cancelado antes de lograr la inscripción registral.

Daños morales por falta de reparaciones en la vivienda alquilada.

El inquilino demanda  la resolución del contrato de arrendamiento  por falta de obras de reparación, solicita la devolución de la fianza y una indemnización por daños morales.

La sentencia de la AP de Barcelona de  veinte de junio de dos mil doce declara resuelto el contrato  y condena a devolver la fianza con intereses por considerar la existencia y realidad de los daños descritos en la demanda y de una entidad tal como para considerar que los mismos afectaban a la habitabilidad de la vivienda, pues no cabe duda que la vetusta instalación eléctrica, la existencia de humedades en techos de la vivienda, con desconchados y caídas de yeso, incluido el desprendimiento de una lámpara, y el estado de las ventanas que provocaban la entrada de agua de lluvia, constituyen un daño de evidente relevancia para el normal uso de la vivienda.

Reconoce así mismo que el arrendatario cumplió conforme al art. 1559 del Código Civil con poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el art. 1554 del dicho Código. Y desde luego el arreglo de los daños descritos son obras necesarias que incumbe realizar a la dueña de la cosa arrendada, obligatorias para la misma, porque, sin duda, son necesarias para la utilización de la cosa conforme al destino pactado, esto es, imprescindibles para la consecución del fin al que la vivienda arrendada está destinada, es decir, para su habitabilidad, y no se deben en su producción a actos del arrendatario.

Sin embargo desestima la petición de daños y perjuicios puesto que para que proceda la indemnización de daños y perjuicios, éstos han de ser ciertos y determinados, no siendo posible la condena por daños presuntos.

En este sentido, de acuerdo con la doctrina contenida en la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2000 , se hace preciso que la aflicción o perturbación que integra el daño moral, susceptible de ser indemnizado, sea de alguna entidad, pudiendo entenderse que según la referida sentencia se hace precisa la exigencia de un triple requisito para que pueda prosperar la acción de resarcimiento por este concepto:
a) que el incumplimiento contractual sea totalmente injustificable;
b) que sea importante;
c) que el incumplimiento produzca un sufrimiento o padecimiento psíquico que únicamente puede ser reparado mediante la indemnización del daño moral.

En este caso, sin embargo, el incumplimiento de la demandada no puede decirse que haya provocado un sufrimiento o padecimiento psíquico en la parte actora que sea de superior entidad a la normal molestia, angustia, o dolor que provoca todo incumplimiento contractual.

 

Asimismo procede desestimar la reclamación de los gastos generados por los burofaxes y acta notarial pues son gastos voluntarios que hizo el actor para la defensa de sus intereses, como tampoco procede indemnización alguna por la mudanza pues la marcha del inquilino fue voluntaria

La suspensión del alquiler por obras.

Es conocido el art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos : "Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta"

Sin embargo conviene subrayar que se trata de una opción del inquilino, sin que  la suspensión del contrato y consiguiente suspensión del abono de la renta, pueda articularse automáticamente, aún cuando la inhabitabilidad de la vivienda sea manifiesta.

En tal sentido la sentencia de la AP de Madrid de veintiuno de Junio de dos mil doce subraya:

La opción a que se refiere el art. 26 citado exige su alegación, el traslado de dicha pretensión a la otra parte en el contrato, la arrendadora, y de haber desacuerdo por no coincidir los criterios sobre la concurrencia de las circunstancias que legalmente se establecen, su planteamiento por vía judicial.

Téngase en cuenta que cuando de una opción se trata, en el marco de un contrato, primeramente dependerá su eficacia del acuerdo entre las partes, y de no existir aquélla no se producirá sino a través del planteamiento en la vía judicial. Lo sucedido en el presente caso es que en ningún momento se articuló por la apelante y en esta vía la pretensión de obtener una declaración de suspensión, y no puede pretenderse que fue bastante su declaración unilateral en torno a la suspensión del contrato de arrendamiento para, sin aceptación de la arrendadora que aquí no concurre, pues ni siquiera se conviene en la virtualidad de la suspensión ante el desencuentro entre las partes, dejar de abonar las rentas que conforme a la documentación aportada continuaron reclamándose.

¿Son precaristas los 'okupas'?

El propietario de un inmueble ejercita una acción de desahucio por precario que dirige contra los ignorados ocupantes de la misma, alegando que de manera subrepticia varias personas, cuyo identidad y número concreto se desconoce, se encuentran ocupándola.

El Juzgado estima íntegramente la petición y condena a los demandados tanto a los comparecidos como a los  incomparecidos y rebeldes por razón de estas actuaciones a que dejen libre, vacua y expedita la indicada vivienda en plazo legal a disposición de la propietaria.

La sentencia es apelada por considerar que los 'okupas' no son precaristas al  no haberse producido la 'cesión en precario' en los términos que señala al art. 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La AP de Barcelona  (s. 13/04/2012) desestima el recurso por considerar que la sentencia de primera instancia ha de ser confirmada por sus propios y exhaustivos fundamentos:

I.- Reconoce la existencia de una posición minoritaria en la que el concepto de precario se ha restringido con la nueva LEC, de tal manera que sólo es encuadrable en este concepto si se ha "cedido" la posesión, es decir, si existe una relación entre las partes.

II.-La doctrina rechaza ese concepto estricto diciendo que no ha de modificarse la conceptualización ya existente por vía jurisprudencial del precario, ni ha de otorgarse a la expresión "cedida en precario" mayor extensión que la de ser una simple utilización del lenguaje sin mayores pretensiones que las de indicar que el procedimiento va dirigido a sustanciar las pretensiones de desahucio por precario.

III.-El TS define el precario en sentido amplio, como omnicomprensivo de las situaciones de posesión tolerada o sin título, y de las en que el título invocado resulta ineficaz para enervar el de quien reclama la restitución se trata de una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde, aunque estemos en la tenencia del mismo y por tanto sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.

IV.- En definitiva este Tribunal se decanta por la segunda de las posturas señaladas y ha declarado en reiteradas ocasiones que debe considerarse que el concepto de precario se mantiene en la actual LEC, entendido como cualquier posesión sin título, ello comprende la posesión "sin" la voluntad y "contra" la voluntad del poseedor real ( por lo que nada se opone a seguir un juicio de precario contra okupas).

Local en copropiedad alquilado ¿Puede uno de los condueños dar por terminado el contrato?

HECHOS:

Garaje propiedad de tres personas alquilado desde 1984.

Uno de los condueños solicita del Juzgado la extinción del arriendo por transcurso del plazo de duración, al no haberse revisado la renta.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia estimaron la demanda y declararon resuelto el contrato de arrendamiento, condenando a la demandada a desalojar el local y a dejarlo libre y a disposición de la actora con apercibimiento de lanzamiento.

Sin embargo el Tribunal Supremo (s. trece de Julio de dos mil doce) anula la resolución y, en su lugar, desestima la demanda condenando a la demandante al pago de las costas causadas en la primera instancia.

Considera el Tribunal Supremo que la sentencia recurrida ha infringido los artículos 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 398 del Código Civil , así como la jurisprudencia de esta Sala sobre la legitimación de los comuneros por la falta de legitimación de la demandante al ostentar únicamente una parte en la comunidad de  bienes a la que pertenece el inmueble arrendado.

Recuerda el Tribunal Supremo que es cierto que esta Sala ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. Pero el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embargo no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida - extinción de contrato de arrendamiento- no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad, máxime cuando, como ocurre en el caso presente, los copropietarios se han opuesto expresamente en el proceso a dicha extinción.

En consecuencia, para demandar válidamente sería necesario un previo acuerdo entre los comuneros que habilitara a alguno de ellos para actuar en juicio o, en su caso, que tal actuación reuniera a la mayor parte de los intereses de la comunidad.

La fusión de empresas y el alquiler

Una interesante sentencia del Tribunal Supremo, veinte de Julio de dos mil doce, condena a la empresa arrendataria a pagar a la arrendadora casi OCHO MILLONES de euros en concepto de incremento de alquileres por subarriendo o cesión de local de negocio.

La sociedad arrendataria realizó sucesivas fusiones con distintas sociedades de su grupo que posteriormente  fueron absorbidas por la principal.

La arrendadora solicitó judicialmente que se reconociese su derecho a elevar la renta pactada, desde la fecha en que tuvo conocimiento de las fusiones, con base, tanto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , como en  el contrato de arrendamiento, el cual, bajo el epígrafe "cesión y subarriendo" dispone lo siguiente:

Necesitan de la autorización previa, escrita y expresa de la arrendadora. El subarriendo o cesión realizado sin disponer de la misma podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento a instancia de la arrendadora. A estos efectos se reputará cesión el cambio producido en la persona de la arrendataria por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la Sociedad arrendataria.

El TS considera de aplicación plena el art. 32 de la LAU al que las partes expresamente se habían remitido, por lo que es claro que el arrendador ostenta el derecho a elevar la renta que la norma establece.

No considera de aplicación el artículo 18.3 de la LAU, referido a arrendamiento de vivienda, y en el que se regula el momento a partir del cual resulta exigible, bien por el arrendador, bien por el arrendatario, la renta actualizada.

Invoca el Tribunal "la clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia", y ello se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes, caso de los arrendamientos destinados a otros usos, y en la existencia de medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

 

Destaca que el contrato que suscribieron las partes es de arrendamiento de local de negocio y no de vivienda y no estamos ante un supuesto de actualización de la renta sino ante el derecho del arrendador a percibir por disposición legal una elevación o incremento de la renta pactada y en vigor como consecuencia de las fusiones efectuadas por la arrendataria con otras entidades de su grupo, como así resulta del contrato y de la propia Ley - artículo 32 de la LAU -, lo que impide utilizar la analogía para aplicar una normativa prevista para un caso tan concreto, como es el de la renta de vivienda, a un arrendamiento de local de negocio que las partes excluyeron de su ámbito material.

¿Qué hacer cuando el casero se niega a recibir las llaves?

En otro lugar de este blog se ha tratado de la forma en que conviene llevar a cabo la finalización de un contrato de arrendamiento, partiendo claro de que ambas partes están previamente de acuerdo en ello.

Ahora voy a desarrollar la otra alternativa, allí expuesta: ¿Qué ocurre si el arrendador no acepta la finalización del arriendo pacíficamente?: No compareciendo al acto de la entrega, dando largas, desapareciendo etc.

En el artículo antes citado decíamos al respecto que así como el arrendador para recuperar la posesión de su propiedad arrendada debe acudir al Juzgado, del mismo modo el arrendatario para dar por terminado su arriendo en contra de la voluntad del arrendador debe acudir al Juez para que declare concluso el contrato.

También se exponía la inconveniencia de soluciones alternativas, –entrega de llaves al portero, depósito de las mismas en el Juzgado o Notaría, abandono de la casa sin más, etc.- ahora vamos a puntualizar lo que se debe hacer.

Conviene destacar una cuestión previa si el casero tiene o no razón para oponerse a dar por terminado el contrato, es decir si el inquilino ha decidido romperlo unilateralmente no le conviene acudir al Juez  para que declare finalizado el contrato ya que probablemente perderá el pleito y será condenado en costas.

En el otro caso es decir cuando el inquilino tiene derecho a abandonar el piso, los pasos a seguir pueden ser los siguientes:

1.- Preaviso fehaciente del fin de contrato con un mes de antelación, en el que además se hará constar la fecha, lugar y hora de entrega de llaves y reconocimiento del estado de la vivienda, y si se sospecha que el casero puede no acudir, será conveniente anunciarle también que se tomarán las medidas oportunas, incluso judiciales, para dar por terminado el arriendo.

2.- Si efectivamente no acude a ese llamamiento el inquilino puede instar en el Juzgado un acto de conciliación para ofrecer la entrega de llaves, previo reconocimiento por parte del casero del fin del contrato  en la fecha antes anunciada. No se trata de consignar o depositar  las llaves en el Juzgado.

3.- Si tampoco acude a este llamamiento judicial solo queda al inquilino poner un pleito para que el Juez declare extinguido el contrato. En ese pleito será prueba muy consistente el documento de preaviso y la certificación del acto de conciliación.

El punto 2.- puede ser sustituido por un ofrecimiento hecho a través de Notario, sin embargo la conciliación judicial no supone coste y puede ser más eficaz.