El retraso desleal en el ejercicio del derecho

HECHOS:
 

En un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 1 de agosto de 1982, el arrendador, haciendo uso de la facultad que le otorga la Disposición Transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos reclama al  inquilino las  cantidades debidas en concepto de IBI y la tasa por la recogida de basura correspondientes a los años 2006 a 2.010 por importe total de 1.912,20 euros.

El demandado frente a esta reclamación excepciona el retraso desleal en el ejercicio del derecho, ya que en momento alguno había reclamado dichas cantidades, y lo hace ahora acumulando los importes de las cinco últimas anualidades -las anteriores están ya prescritas-, generando así una deuda especialmente gravosa para el arrendatario con la finalidad de propiciar el desahucio.

Hay que destacar que desde que el arrendador tiene reconocido el derecho al cobro del IBI y de la tasa por recogida de basura, esto es, desde la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995, no lleva a cabo reclamación alguna hasta abril de 2011, dieciséis años después.

La Audiencia Provincial de Pontevedra sentencia de  trece de mayo de dos mil trece, revoca la del Juzgado y absuelve al demandado por considerar que:

La doctrina del retraso desleal en el ejercicio de un derecho como forma de contravención del principio de buena fe a que se refiere el artículo 7 del Código Civil , hace referencia al ejercicio tardío de pretensiones aunque dentro del plazo de prescripción o caducidad; ocurre que el ejercicio de los derechos tiene, al margen de la prescripción y la caducidad, otros límites temporales; se habla del ejercicio extemporáneo, aún dentro de los plazos propios de los institutos antes citados; como ha señalado autorizada doctrina, la tardanza en el ejercicio de un derecho es "suficiente y razonablemente indicativa de que dicho derecho había quedado desactivado, pudiendo confiar en que no sería ya ejercitado sin necesidad de esperar al transcurso de los plazos legales."

Para que exista retraso desleal debe existir algo más que el mero y simple retraso; es preciso un comportamiento que induzca razonablemente a confiar en que el derecho quedó desactivado, y ese "algo más" no ha de ser necesariamente una renuncia del derecho con los caracteres propios del artículo 6.2 del Código Civil como en algún caso ha entendido alguna sentencia del Tribunal Supremo; la mejor doctrina sostiene que pueda darse retraso desleal sin que haya existido renuncia, pues de existir esta no sería preciso acudir al principio de buena fe ni a la doctrina del retraso desleal.

La STS de 21 -mayo -1982 señalaba que "actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro -prohibición de ir contra los actos propios -, y especialmente infringe el mismo principio que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte puede efectivamente pensar que no iba a actuar -retraso desleal -, vulnerando, tanto la contradicción con los actos propios, como el retraso desleal las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico."

Dice, por su parte, la STS de 23-octubre-2002 que "la doctrina de esta Sala viene considerando contrario a la buena fe un ejercicio del derecho tan tardío que la otra parte tenía razones para pensar que no iba a actuarlo".

También la STS de 12-12-2011 caracteriza el retraso desleal diciendo que "un derecho subjetivo o una pretensión no pueden ejercitarse cuando el titular no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer y ha dado lugar, con su actitud omisiva, a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que ya no se ejercitará el derecho".

 
Considera especialmente oportuna la cita de la STS de 19 -junio -1985 en aquella ocasión, la pretensión del arrendador tenía por objeto la actualización de rentas acumulando los índices de varios años en que no se había hecho uso de tal derecho, y con alcance retroactivo; en opinión del Alto Tribunal, el no ejercicio del derecho de actualización "es en realidad un abandono o renuncia al mismo, pues entender lo contrario sería favorecer la inseguridad jurídica contractual y, en otro aspecto, autorizar o consagrar un ejercicio anómalo del derecho ( artículo séptimo del código civil ) por parte de quien deja transcurrir los años (que aquí podrían suponer quince, por la prescripción ordinaria del derecho en cuestión) para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendatario ante la realidad de una deuda o prestación excesiva, impensada o no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la confianza de la parte, nacida de la inefectividad de la otra y que el Derecho debe respetar."