HECHOS:
Al fallecimiento de la usufructuaria, arrendadora de una
vivienda, las nudas propietarias que consolidan el pleno dominio comunican al
inquilino que el contrato de arrendamiento quedaba extinguido, requiriéndole
para que hiciera entrega de las llaves y posesión de la vivienda.
El inquilino no atiende el requerimiento y se solicita que
se declare la extinción del contrato de arrendamiento con fundamento en los
artículos 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 480 del Código civil.
El inquilino se opone afirmando, sin acreditarlo, que el
contrato de arrendamiento se suscribió en el año 1993 y que la arrendadora le
indicó que podía quedarse allí siempre, que resulta aplicable la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, cuyo artículo 114.2 º permite la resolución del contrato
cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento
por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad.
El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y declara resuelto
el contrato de arrendamiento, condenando en costas al inquilino.
La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (s. 26/07/2013)
desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia con costas.
En primer lugar considera la AP que el procedimiento debió
tramitarse como juicio ordinario y no verbal puesto que no se pretendía la
resolución ni por falta de pago de la renta ni por expiración del plazo, sino
por la extinción del derecho del arrendador.
Sin embargo la inadecuación de procedimiento no fue alegada
por la parte demandada, ni se ha alegado indefensión, ni puede entenderse que
se produce al haberse podido valer la parte de todos los medios probatorios que
ha estimado precisos.
Así mismo recuerda que el artículo 217 de la LEC establece que
corresponde al actor a carga de probar la certeza de los hechos de los que
ordinariamente se desprenda el efecto jurídico correspondiente a las
pretensiones de la demanda y al demandado la carga de probar los
hechos que impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que
se refiere el apartado anterior. Finalmente, en el apartado 7º se
establece que "para lo dispuesto en los apartados anteriores de este
artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad
probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio". El principio
de facilidad probatoria hace recaer las consecuencias de la falta de prueba
sobre la parte que se halla en una posición prevalente o más favorable por la
disponibilidad o proximidad a su fuente.
En el presente caso el arrendatario, no ha negado la
realidad del contrato, y era él, como parte del contrato, quien estaba en
disposición de acreditar las condiciones del mismo, de aportar una copia, si
era escrito, o de justificar por algún medio al menos que residía en la
vivienda desde el año 1993, lo que hubiera podido resultar indicativo de la
celebración del contrato en ese momento y de su sumisión al régimen de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964. No ha ocurrido así, no habiéndose aportado
ningún dato que avale su posición, por lo que debe estimarse correcta la
conclusión que se alcanza por la juez a quo de que resulta aplicable el régimen
de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y que, extinguido el usufructo por
el fallecimiento de la usufructuaria, se extinguirá también el contrato de arrendamiento
en base a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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