La obligación de reparar en el alquiler de "renta antigua"

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, dieciocho de noviembre de dos mil trece, analiza este controvertido tema.

Se condena en primera instancia a la parte arrendadora, por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, a que indemnice a la arrendataria en la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA EUROS CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (54.770,21 EUROS) y se declara resuelto el contrato por ruina del edificio.

La arrendadora apela la sentencia alegando que no puede ser obligada a indemnizar unos supuestos daños y perjuicios que no ha producido y respecto de los que ha sido totalmente ajena, ya que la causa de todos los daños es la falta de mantenimiento y conservación de la anterior arrendadora, cuya actitud de dejadez persistente en el tiempo ha determinado el colapso del inmueble y su ruina, aunque no haya sido declarada legalmente.

En suma, la recurrente aduce que no es responsable porque no ha incurrido en incumplimiento del deber de conservar y mantener el edificio en debidas condiciones ya que cuando adquiere en noviembre de 2010, ese deber era de imposible cumplimiento puesto que el estado del edificio era ruinoso y precisaba medidas de rehabilitación integral a las que no viene obligada según jurisprudencia reiterada y, de otro, porque el incumplimiento de la obligación de conservación y mantenimiento es imputable de forma dolosa o negligente a la anterior propietaria y arrendadora.

Considera la Audiencia que en el presente caso, la sentencia declara y la recurrente admite que, la causa de la ruina es imputable al anterior propietario y arrendador, por el incumplimiento grave de su deber de mantenimiento y conservación durante un largo periodo de tiempo y por la ejecución de ciertas obras que han agravado el deterioro del inmueble. Consecuentemente la nueva propietaria y arrendadora del inmueble, el actual dueño y arrendador, debe asumir la responsabilidad que corresponde a su trasmitente ya que quien adquiere un edificio en virtud de compraventa, conocedor de que alguno de sus departamentos está arrendado, en este caso varias viviendas que se destinan a hostal, se subroga en la posición jurídica que ostentaba el vendedor y arrendador con todas sus consecuencias. Quienes adquieren la propiedad con arrendatarios son, o deben ser, conscientes de las obligaciones que contraen, sin que puedan ampararse en que quien no cumplió fue su causante.

Y este es el criterio que sigue la doctrina del Tribunal Supremo entre otras, en la sentencia de 11 de marzo de 2002 cuando afirma que "... la desaparición del objeto arrendaticio, por ruina, extingue, por sí solo, cualquier derecho a la reconstrucción derivado del artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( ...). Sin embargo estos hechos y criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias a que estaba obligada, facilitando de ese modo, por un proceder, al menos negligente, la producción del estado de ruina de la finca, en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble. De lo contrario sería muy fácil, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2000 , la burla de las obligaciones que el artículo 1554-2 º y 3º del Código Civil impone al arrendador: "bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al estado de ruina y como su desaparición requeriría la reconstrucción, el arrendador no tendría ninguna obligación. Tampoco les exime a los demandados su vetustez, pues si lo adquirieron con arrendatarios que siguieron manteniendo, debieron ser conscientes de las responsabilidades que asumían, sin que el incumplimiento de sus obligaciones por arrendadores anteriores les pueda servir de pretexto para proseguir en la inactividad y dejar que el edificio se siga deteriorando para extinguir por la vía de la declaración de ruina los arrendamientos. La obligación de conservar no admite divisiones parciales por su propia naturaleza, de modo que cada arrendador de la cadena de los que se van sucediendo tenga que conservar a partir del momento en que es titular del inmueble, y sólo de aquello que lo necesite desde entonces: la necesidad de la reparación de lo anterior sería el presupuesto necesario".

En definitiva desestima el recurso condenando en costas al recurrente