Pequeñas reparaciones en los alquileres

SAP Pamplona 16/05/2013: Se condena al arrendador a reintegrar a la Compañía de seguros de los daños causados por una inundación, puesto que: El mantenimiento adecuado de sumideros y arquetas en caso de precisar una reparación debió llevarse a cabo por el arrendador para facilitar la habitabilidad de lo arrendado conforme al uso convenido, siempre y cuando el deterioro que hizo precisa la reparación no fuese imputable al arrendatario extremo que no se ha alegado ni probado, sin que tampoco se haya acreditado que la inundación se produjera por un desgaste de sumidero y/o arqueta por el uso ordinario, que hiciera precisa una pequeña reparación, motivo por el cual en aplicación de lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , acreditado que los elementos de desagüe precisaron una reparación para llevar a cabo adecuadamente su función, el arrendador debió llevar a cabo la obra correspondiente ya que no consta que el deterioro fuese imputable al arrendatario, ni tampoco que se debiera al uso ordinario del inmueble, extremos que debieron ser acreditados por la parte demandada

SAP Barcelona 23/01/2013: En relación con la cuestión de las reparaciones, resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que la factura de por la reparación de la puerta de la terraza, por importe de 96'69€, es de fecha 17 de septiembre de 2003, por lo tanto del mismo mes del contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2003, por lo que no puede entenderse que se trate de una pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda a cargo del arrendatario, en los términos del artículo 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, siendo, por el contrario, una reparación a cargo del arrendador, quien, según el artículo 21.1, está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

SAP Madrid 16/03/2012: Por otra parte, la entidad de la avería del radiador, por su importancia y por su carácter repentino, impide considerar su reparación como "pequeña" y debida su "desgaste por el uso ordinario de la vivienda" a efectos de aplicar el art. 21.4 de la Ley Locativa .

En cuanto a la presunción establecida en el artículo 1563 del Código Civil según la cual el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, ha sido interpretado por la jurisprudencia en el sentido de que " el arrendatario puede, por el artículo 1563, probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por la acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente " ( STS de 8 de junio de 1990 ).

En el presente caso, habiéndose probado que el deterioro del radiador no fue consecuencia de su desgaste por el uso ordinario de la vivienda; que los arrendatarios tampoco pudieron evitar ni disminuir los daños comunicando al arrendador la fuga de agua antes de cuando éste lo supo, toda vez que de la prueba pericial practicada se infiere que dada la antigüedad de la instalación y su falta de mantenimiento por la propiedad, una vez que comenzó a salir el agua se aceleró su pérdida, lo que excluye el goteo previo que hubiese permitido a los inquilinos evitar los daños; y, sobre todo, la antigüedad de toda la instalación y su falta de mantenimiento por la propiedad, impiden apreciar el más mínimo grado de negligencia exigible al arrendatario.

SAP Vigo 4/05/2012: Es evidente que el uso de la vivienda supone un desgaste o deterioro inevitable, producto del uso y paso del tiempo; a él se refiere el citado art. 1561 del CC cuando exime del deber de reparar el perecimiento o menoscabo debido al paso del tiempo o por causa inevitable. Se trataría, fundamentalmente del envejecimiento de las cosas propio del uso continuado en el tiempo. Pero la excusa no comprende aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación, pues en este caso el arrendatario debe asumirla, hacerse cargo de ella; lo dice claramente el art. 21.4 de la LAU : "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo de los arrendatarios." Entrarían aquí las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso. Ocurre así, por ejemplo, con la avería del sistema de recogida de la persiana

Lo mismo cabe decir de otros pequeños desperfectos a que alude el informe del perito que por pequeña que sea su entidad no dejan de estar incluidos tanto en la obligación de reposición de la cosa que ha de ser restituida sin merma o carencias, como por tratarse, al cabo, de reparación que corre a cargo del arrendatario según dispone el art. 21.4 de a LAU . Como destaca la doctrina, las reparaciones a que este (novedoso) precepto alude son aquellas que aunque sin revestir importante entidad económica, si hasta ahora, y por no afectar a la habitabilidad de la vivienda y escasa cuantía, corrían hasta ahora a cargo del arrendador, pasan en virtud de este precepto a ser incumbencia del arrendatario que ha de restituir la vivienda, si no exactamente como se recibió, sí en el estado equivalente