Propiedad Horizontal: Modificación de Estatutos y coeficientes por 'vía de hecho'

En una Comunidad de Propietarios durante algún tiempo se han venido aplicando, para la distribución de gastos, coeficientes de participación distintos de los que se habían establecido en las normas de la comunidad debidamente inscritas, sin que exista constancia de acuerdo alguno en tal sentido, en un momento determinado se toma el acuerdo de volver a aplicar las normas contenidas en el título.

Impugnado el  acuerdo por un condueño  el Juzgado desestima la demanda porque "no cabe sostener que la aplicación durante el tiempo, lo que es admitido por las partes, de unas cuotas de participación distintas a las establecidas en el título constitutivo constituyan actos propios que vinculen a la comunidad y en consecuencia que ésta se vea impedida para adoptar un acuerdo consistente en aplicar el régimen del título constitutivo que no requiere unanimidad sino simple mayoría conforme a lo establecido en el artículo 17-1 de la LPH.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia por entender que dicho sistema "aplicado desde hace muchos años, no ha sido objeto de impugnación, y constituye una clara modificación del régimen de comunidad del título constitutivo" y que "existió un consentimiento, cuanto menos tácito, de todos los propietarios que aceptaron el nuevo sistema de reparto de gastos relativos a elementos comunes, voluntad de asentimiento que se deduce del hecho de haber consentido durante tan largo periodo de tiempo sin haber efectuado impugnación alguna"

El Tribunal Supremo (s. seis de Febrero de dos mil catorce) casa la sentencia y declara válido el acuerdo de la Comunidad de Propietarios.

Analiza en primer lugar la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 Código Civil, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias:

A) Que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente

B) Que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior

C) Que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.

Invoca la STS de 7 de marzo de 2013 "el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo"

La Audiencia Provincial contradice esta doctrina jurisprudencial, toda vez que dice que se ha acreditado un régimen de imputación de gastos comunes a los diferentes pisos y locales diferente al porcentaje de participación que el título establece y que dicho sistema se ha aplicado desde hace muchos años sin que hubiera sido objeto de impugnación, lo que revela la existencia de un consentimiento tácito, pese a lo cual exige la unanimidad para la validez del nuevo acuerdo por el que se pretende volver a la situación de origen recogida en el título constitutivo, lo que no es correcto. Sin duda, no es irrazonable deducir que de forma tácita la comunidad durante años aceptó un sistema de contribución a los gastos distinto del previsto en el título constitutivo al no haber constancia registral de que se acordase un acuerdo explícito de modificación en tal sentido. Pero el acuerdo que ahora se impugna supone volver a lo dispuesto en el título constitutivo, que no ha sido modificado, en cuanto a la distribución de los gastos, por lo que no es necesaria la unanimidad de todos los copropietarios para la adopción del mismo, puesto que nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.