HECHOS:
Por parte de la Notaría se solicita por fax al Registro de
la Propiedad, información registral continuada de una finca, con la finalidad
de otorgar escritura pública de compraventa sobre la misma el día 18 de
septiembre de 2008, en realidad se otorgó el 22 de setiembre.
Ese día a las 9,48 horas el Registro contesta por fax
informático, sin que conste acreditada su recepción. A las 12,39 horas, tuvo
entrada en el Registro de la Propiedad un mandamiento de embargo sobre esa
finca del Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Barcelona, por un importe de
1.970.877 euros de principal y 580.000 euros de intereses y costas. El Registro
comunica a a la notaría por fax
informático que había tenido entrada aquella orden de anotación de embargo. El
sistema informático generó un informe según el cual el documento fue recibido
por el destinatario el día 19 de septiembre, a las 9,47 horas.
La escritura fue otorgada sin que incluyera, ni se pusiera
en conocimiento del comprador, el embargo trabado sobre la finca.
El comprador demanda a la Notaría y obtiene en apelación una
sentencia condenatoria a pagar a la demandante, solidariamente con la
codemandada la cantidad de 2.450.000 € a modo de indemnización por los daños y
perjuicios causados y las costas derivadas de la acción contra él planteada.
Formulado recurso
de casación contra esta sentencia por parte del Notario, el Tribunal Supremo (s.
18/03/2014) lo desestima y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, con
imposición de las costas generadas por ambos recursos al recurrente.
Considera el
Supremo que:
Conviene no perder de vista que la sentencia de instancia declara
probado que el fax informático remitido por el Registro el día 18 de
septiembre, en el que daba cuenta del mandamiento judicial de embargo sobre la
finca que iba a ser objeto de compraventa, fue recibido en la notaría el día 19
de septiembre, a las 9,47 horas.
Conforme al art. 175.1 del Reglamento Notarial (en adelante,
RN), el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de
adquisición de un bien inmueble, debía comprobar la titularidad y el estado de
cargas del bien. Para ello, debe solicitar del Registro una nota informativa
del estado de cargas en ese momento y que se le informe de las posteriores,
antes de que autorice la escritura de compraventa. Las partes que acuden a la
notaría, especialmente, el comprador, confían en que el notario les informará
adecuadamente de las cargas que pesan sobre el inmueble objeto de la
compraventa, para evitar lo que ocurrió en este caso, que el comprador preste
su consentimiento a la compra de un inmueble sin conocer que acaba de trabarse un
embargo sobre este bien, que lógicamente lo devalúa.
El art. 146 RN prescribe la responsabilidad civil del
notario respecto de los daños y perjuicios ocasionados por dolo, culpa o
ignorancia inexcusable. Es indudable que el hecho de que el notario no dejara constancia
del embargo judicial que gravaba el inmueble al tiempo de autorizar la
escritura de compraventa, ocasionó un grave perjuicio al
comprador, quien consintió pagar un precio de 2.450.000 euros por dicho inmueble,
que estaba devaluado en una cifra similar como consecuencia del embargo. No
puede negarse un nexo de causalidad entre esta conducta, omitir el estado
actual de las cargas que pesan sobre el inmueble cuya escritura de compraventa
se autoriza, y el detrimento patrimonial del comprador que se obliga a pagar un
precio por un inmueble que como consecuencia del embargo apenas vale. Y esta
conducta es imputable al notario que, aunque pudiera alegar que desconocía la
circunstancia del embargo, esta ignorancia no era excusable frente al
comprador. Corresponde al notario tener los medios técnicos necesarios para
prestar sus servicios, en este caso para cerciorarse de que informa al
comprador de las cargas que pesan sobre la finca que compra. En un caso como el
presente en que el sistema de comunicación entre la notaría y el registro no funcionó,
y se declara probado que el registro remitió la comunicación en la que
informaba del embargo y la notaría debió recibirlo, la ignorancia del notario
sobre la existencia de esta carga es inexcusable, a los efectos de responder,
conforme al art. 146 RN, de los daños y perjuicios ocasionados al comprador.
Lo anterior, no prejuzga la posible responsabilidad en que
hubiera podido incurrir la registradora de la propiedad frente al notario, si
se llega a demostrar que los problemas de comunicación también fueron debidos al
sistema informático del Registro.
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