Defectos constructivos ¿Cómo responden la Constructora, los profesionales técnicos y la Promotora?

La Audiencia Provincial de Zaragoza en sentencia ocho de Abril de dos mil catorce delimita el contenido de la responsabilidad decenal en la construcción de edificios y determina la cuota de esa responsabilidad que corresponde a los agentes intervinientes:

Respecto del concepto de ruina, debe indicarse que según reiterada doctrina del Tribunal Supremo el concepto de ruina funcional gravita en torno a la idoneidad de la cosa para su normal destino y al valor práctico de la utilidad y seguridad de una adecuada construcción. Los desperfectos y deficiencias existentes trascienden de meras imperfecciones corrientes, y hacen difícil o penosa la normal utilización y habitabilidad del inmueble, convirtiendo su uso en irritante o molesto, y en tal sentido han de ser reputadas deficiencias graves, constitutivas de vicios ruinógenos a los efectos de la responsabilidad decenal el artículo 1.591 del Código Civil, en los  que cabe apreciar un grado de afectación al normal uso y habitabilidad del edificio y un grado de incomodidad y molestias en su utilización similar al que naturalmente se deriva de las deficiencias de que adolece el inmueble en el caso aquí contemplado, tanto en sus elementos comunes como en los privativos.

En cuanto a la responsabilidad de los participantes en el proceso contractivo, la Ley de Ordenación de la Edificación ( Artº. 17,2), establece con carácter general que la responsabilidad civil será exigible en forma personal o individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta ley se deba responder, sólo cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños la responsabilidad podrá exigirse solidariamente.

A.- La responsabilidad de la constructora nace del incumplimiento de las obligaciones que le impone el Artº. 11 L.O.E ., no siendo un mero ejecutor del director de obra y el de ejecución, sino que ha de realizar su función de acuerdo con los conocimientos que ha de tener como profesional de la construcción.

B.- El Director de la ejecución, responde en sintonía con su preparación profesional y su trabajo de ordenar y dirigir la construcción en relación con los vicios o defectos constructivos derivados de una mala ejecución o de una defectuosa dirección, obligación de vigilancia para que la realidad constructiva se adapte a la " lex artis" que, en modo alguno le es ajena.

C.- El Arquitecto superior es el director del "desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y las demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el fin de asegurar la adecuación al fin propuesto".

D.- La promotora es responsable conforme lo dispuesto en el Artº. 17.3 de la L.O.E , que establece que, en todo caso, responden solidariamente el promotor con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. Como dice la Exposición de Motivos de la indicada norma, al promotor se le obliga a garantizar los daños internos que el edificio pueda sufrir, cualquiera que sea el agente interviniente en la edificación a quien sea imputables los daños y la entidad de éstos. No se trata de una responsabilidad individualizada, derivada el incumplimiento de unas específicas obligaciones establecidas en la Ley, sino de una responsabilidad solidaria que surge desde el momento en que cualquiera de los intervinientes en la edificación sea declarado responsable, produciéndose esta responsabilidad solidaria aunque el promotor una a esa condición la de constructora.