Se reclama mediante burofax en dos ocasiones al inquilino el
pago del IBI, que venía pagando desde 1994. Se presenta demanda por falta de pago por una de las
condueñas de la vivienda arrendada el 26 de febrero de 2010. La demandada fue
emplazada el 17 de mayo de 2010 efectuándose el pago del IBI por la
arrendataria el 1 de junio de 2010, por lo que el IBI se encontraba impagado a
la fecha de la presentación de la demanda.
El Juzgado desestimó la demanda al ser interpuesta solo por
una de las comuneras.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y
declaró resuelto el contrato de arrendamiento, no atribuyendo efectos
enervatorios a la consignación efectuada tras la presentación de la demanda,
dado que con la antelación necesaria había sido requerida de pago la
arrendataria, la que no abonó el IBI correspondiente a la reclamación
efectuada.
El Tribunal Supremo (s. veintiocho de Mayo de dos mil
catorce) desestima el recurso de casación y confirma la sentencia considerando
que :
En el presente caso se informaba a la arrendataria, que
recibió el burofax, del importe del IBI, de la anualidad a la que correspondía,
fotocopia de los recibos y se añadía que "en
el caso de no ser atendidos los correspondientes al año 2009, PRESENTAREMOS
Denuncia (letra negrita reproduce la del requerimiento) por incumplimiento
de contrato".
En suma, la comunicación fue clara y su recepción evidente,
advirtiendo de presentación de denuncia (entiéndase demanda) por incumplimiento
en caso de impago.
Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC
debemos concluir que dicho precepto exige:
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago
de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita
acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad
suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha
venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del
arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique
al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si
no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en
asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago En el presente
caso, la arrendadora va más allá y anuncia una denuncia (demanda) por
incumplimiento. Esta información que se traslada a la arrendataria es la
crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la
arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido
que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la
vivienda o local.
Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de
2009 la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho
cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta
de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le
pague la renta estipulada.
Posiblemente uno de los asuntos que más me ha dolido perder
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