HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1960
El 14 de marzo de 1980 el arrendador vendió, en documento
privado, este piso y los demás de los que era titular en el mismo bloque. Dicha
venta no fue notificada formalmente por el nuevo propietario al inquilino.
Los herederos del propietario , al elevar a público el
documento privado de compraventa, notificaron formalmente la venta al Sr.
Adriano el 17-12-2008.
El arrendatario el 4 de marzo de 1998 a través de su abogada
se dirigió por carta al propietario,
oponiéndose a la actualización de la renta y reconociéndole expresamente su
condición de arrendador.
La demanda de retracto que da origen a los presentes autos
se interpuso el 5 de febrero de 2009.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la acción de
retracto.
Por la Audiencia Provincial se estimó el recurso de
apelación, desestimando la demanda al entender que hubo renuncia tácita por
parte del arrendatario al ejercicio de la acción de retracto.
El Tribunal Supremo (s. 14/07/2014) casa la sentencia de la Audiencia
asumiendo en todos sus términos la del Juzgado de 1ª Instancia.
Considera el Supremo que ha existido infracción de los
arts. 6.2 y 7 del Código Civil , por la indebida aplicación de los mismos, en
relación con los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1964).
En la sentencia recurrida en casación se declara que cuando
adquirió el nuevo dueño la propiedad no se le notificó nada al arrendatario, lo
que reconoce la parte demandada, pero a la vista de que en el correo intercambiado
se reconoce por el arrendatario la condición de arrendador al Sr. XX desde
1998, en carta redactada por la abogada del demandante (que declaró como
testigo), se concluye en la sentencia recurrida que "el demandante tuvo
conocimiento exacto del cambio de propiedad ".
Esta Sala debe declarar que pese al hecho declarado probado
de que "el demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad"
desde 1998, convenientemente asesorado, también es evidente que hasta diciembre
de 2008 el arrendatario no tuvo conocimiento del concreto negocio jurídico que
podía dar lugar al nacimiento del derecho de retracto. Ello es trascendente,
pues no habría procedido el retracto en caso de sucesión testamentaria o
donación, y sí en caso de venta, por lo que al no concretarse hasta 2008 el
negocio jurídico de adquisición, le estaba vedado al arrendatario el conocer si
tenía oportunidad o no de ejercitar la acción de retracto con éxito, máxime
cuando la venta no consta que tuviese acceso al Registro del Propiedad, hasta
2008 (arts. 47 y 48 Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964).
El arrendatario no podía renunciar tácitamente a una acción
que desconocía si podía ser ejercitada pues se le notificó el negocio jurídico,
por el que adquiría el inmueble el Sr. XX, solo en el año 2008.
Por ello no cabe reconocer la existencia de una renuncia
tácita, como viene declarando esta Sala en sentencias de 30 de septiembre de
1996 , 30 de octubre del 2001, 25 de noviembre del 2002 y 11 de junio del 2012.
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