Hechos:
I.- Se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de
compra con plazo de duración de dos años que finaliza el 27 de febrero de 2011.
II.- Se entrega una prima o precio de la opción de 12.840,00
euros.
III.- El 24 de mayo de 2012 se dictó sentencia declarando la
resolución del contrato de arrendamiento,
haber lugar al desahucio por falta de pago.
IV.- El 31 de mayo de 2012 el Ayuntamiento acordó denegar la
licencia de primera ocupación por haber sobrepasado la altura máxima permitida.
V.- El 28 de febrero de 2013 los inquilinos optantes formularon
demanda en la que exponían que dada la carencia de licencia de primera
ocupación por la existencia de una infracción urbanística, no habían podido
ejercitar en su momento la opción de
compra, por lo que había un
incumplimiento del contrato por parte de la demandada. suplicando se dictase
sentencia declarando la resolución del contrato y se condenase a la demandada a
devolver los 12.840,00 euros, intereses legales y costas.
El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por
entender: (a) No se había pactado en el contrato como elemento esencial
que se hubiese otorgado la licencia de primera ocupación; (b) no se
produjo un incumplimiento del deber de entregar la vivienda; (c) no
habiendo quedado acreditado que la causa de no optarse fuese la carencia de la
licencia
Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de La Coruña
en sentencia de 18 de julio de 2014, estima la apelación y condena a devolver la cantidad de doce mil
ochocientos cuarenta euros (12.840,00 €); condenando a la demandada al pago de
la mencionada cantidad, que devengará el interés legal a contar desde el 28 de
febrero de 2013.
Considera la AP:
La prima o precio de la opción de compra no
es un elemento esencial del contrato de opción
de compra, aunque sí es
un pacto muy habitual. Es una cantidad que se entrega al concedente de la opción por el optante, como
contraprestación a ese derecho de opción
que el ofertante debe mantener en exclusiva durante el plazo pactado (lo
que le impide ofrecer el objeto a terceros a terceros); cantidad que hace suya
el concedente si transcurre el plazo sin haberse ejercitado la opción, y que se aplica como pago a
cuenta del precio si se ejercita en tiempo y forma. Es por ello que la cláusula
pactada en sí misma considerada no es abusiva. Es una contraprestación habitual
en el mercado, tanto en su forma como en su cuantía.
Aplicando la doctrina jurisprudencial al presente caso, es
cierto que en el contrato de opción de
compra no se contempla
expresamente que el otorgamiento de la licencia de primera ocupación sea un elemento
esencial para poder ejercitar la opción
y así perfeccionar la compraventa de la vivienda. Pero también lo es que
se construye un edificio con una licencia de obra del año 2006, que se afirma
en primer lugar que en febrero de 2008 ya tenía que finalizarse, en febrero de
2009 sigue sin legalizarse, se busca un sistema como es el arrendamiento para prorrogar el plazo,
y a finales del año 2011 aún no había licencia de primera ocupación. Licencia
no se obtenía pese al larguísimo tiempo transcurrido, y posteriormente se confirmó
la denegación expresa por un problema urbanístico de exceso de altura. El hecho
cierto es que a 27 de febrero de 2011, que es cuando finalizaba el plazo de la opción, el edificio carecía de
licencia de primera ocupación, con un problema grave que sigue persistiendo a
febrero de 2013. Por lo que se concluye que hubo un incumplimiento previo por
parte del arrendador/oferente, al no poder ofrecer la vivienda totalmente terminada
y correctamente legalizada para que los inquilinos/optantes pudieran ejercitar
la opción. Lo que conlleva que el
arrendador/oferente deba devolver el importe de la prima o precio de una opción que no se concedió en
condiciones adecuadas para su ejercicio
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