El Tribunal Supremo (s. de 30 de julio de 2014) establece
una interesante doctrina jurisprudencial: El
derecho a percibir una retribución por parte de los agentes de la propiedad
inmobiliaria por su labor de "mediación" en la contratación de tal
clase no tiene su fundamento en la aplicación de la Ley reguladora del Contrato
de Agencia.
Considera el Supremo:
La STS de 21 de octubre de 2000 afirma que: en el
contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a
poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto
determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el
cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en
cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el
mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues
las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario
hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (Sentencia
de 2 de octubre de 1999) ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que
dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la
condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto
expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de marzo de
1994, 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998.
La mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona
por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la
mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir
la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la
operación en la que intervino el agente.
La función del agente es predominantemente pregestora,
sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de
garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución
de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el
negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se
aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente.
La sentencia de 9 noviembre 2011 califica el contrato que
incluso las partes han denominado de agencia como un contrato distinto
de mediación o corretaje, pues se entiende que aunque en el documento firmado
por las partes se denominara contrato de agencia para la venta en exclusiva ,
por su objeto, no era propiamente un contrato de agencia de la Ley 12/1992, de
27 de mayo, ya que para que sea calificable como tal, citando la STS de 10 de
enero de 2011 el agente comercial tiene que ser el que se encargue de manera
permanente de negociar por cuenta del empresario la compra y venta de
mercancías o de negociar y concluir estas operaciones en nombre y por cuenta
del empresario y la Ley de 1992 caracteriza esta relaciónentre agente y
empresario por su continuidad o estabilidad.
Ha de tenerse en cuenta la existencia de supuestos en que el
contrato de mediación no se concierta en exclusiva y es otro mediador quien,
posteriormente, pone en contacto a las mismas partes, las cuales contratan
entonces en condiciones distintas de las inicialmente proyectadas, como ha
ocurrido en este caso en que la compraventa se produjo dos meses después de la intervención
de la entidad demandante y por un precio notablemente inferior al inicialmente
exigido por el vendedor. En estos casos el derecho a la percepción de la
comisión por el primero de los mediadores exigiría acreditar -y ello no se ha
cumplido en el caso presente- que en todo caso su intervención fue determinante
para la compraventa llevada a cabo posteriormente entre las mismas partes que
había puesto en contacto y que después volvieron a negociar con la intervención
de otro mediador y por un precio notablemente inferior.
No basta, aunque así lo entendió la Audiencia, con afirmar
que si el vendedor hubiera estado dispuesto a bajar el precio -como finalmente
hizo- podría haberse concluido el contrato con la mediación de la hoy
demandante, pues es lo cierto que el vendedor contrató por un precio inferior
transcurridos más de dos meses -quizás al comprobar la imposibilidad de obtener
el precio inicialmente pretendido- y que tal rebaja podía haberla ofrecido la
demandante al comprador si hubiera persistido en su labor de mediación. En
definitiva no se acredita el cumplimiento de los requisitos necesarios para que
surgiera a favor de la parte el derecho al cobro de la comisión convenida.
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