Las arras de desistimiento en una compraventa

HECHOS

Contrato privado de compraventa de una nave industrial (2.500.000€) en el que la compradora entrega 350.000€, pactándose que para el caso de desistimiento o incumplimiento de las obligaciones del contrato se estará a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código civil . Es decir, pacto expreso de arras de desistimiento.

Llegado el día del otorgamiento de la escritura de compraventa la compradora se niega a otorgarla alegando la existencia de "okupas" que son desalojados días después.

La escritura no se ha otorgado, ni pagado el resto del precio, ni entregado la cosa vendida. Aparte de los avatares de la licencia municipal, al tiempo de la demanda de devolución de las arras podía entregarse el inmueble por el vendedor, no así por el comprador por falta de fondos, pese a la cuestión por parte de aquél de los "okupas" que se solucionó a los pocos días. Las partes achacaron, cada una, incumplimiento contractual por la otra parte.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda y la Audiencia Provincial revoca esa sentencia y condena  a la vendedora a devolver las arras.

La vendedora interpone recurso de casación que se concreta, como no podía ser menos, en el concepto de las arras y en la aplicación del artículo 1454 del Código civil.

El Tribunal Supremo (s. veintitrés de Septiembre de dos mil catorce) estima el recurso considerando por tanto que no ha lugar a la devolución de las arras.

Considera el Supremo:

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454." (SSTS 24/10/2002, 24/03/2009 y 24/06/2009).

Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento.

El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato.

La vendedora está dispuesta a la entrega de la cosa vendida desde la fecha prevista (30 septiembre 2008) y el comprador no lo acepta por razón de la ocupación por extraños ("okupas") que son desalojados a los pocos días. Al reiterar la vendedora para el otorgamiento de escritura pública, es el comprador el que manifiesta que no puede pagar "hasta que se reactive el sistema financiero nacional", lo cual no es otra cosa que la negativa al pago que, a su vez, le permite el pacto expreso de arras de desistimiento.

Esta es la verdadera cuestión que aquí se ha dado. No se puede afirmar que la vendedora haya incumplido, ya que ha sido un muy breve retraso y siempre ha constado su voluntad de cumplir. A su vez, la compradora ha desistido, claramente ha manifestado su voluntad de no cumplir mientras no "se reactive el sistema financiero" lo que no es otra cosa que acogerse al desistimiento que prevé el contrato y a la pérdida de las arras que dispone el artículo 1454 del Código civil.

Yendo a los motivos del recurso, alega en el primero la infracción del artículo 1124 en relación con el 1445 del Código civil . A ello se oponen dos argumentos. El primero, que ninguna de las partes ha pedido la resolución que contempla aquel artículo y el segundo, que, como se ha dicho, no hay incumplimiento, sino desistimiento. No se le achaca al comprador su incumplimiento, sino que ha desistido del contrato porque éste se lo permite y carece de medios para cumplir la obligación del pago del precio. Aunque, ciertamente, su desistimiento o su incumplimiento tienen la misma consecuencia, que no es otra que la pérdida de las arras que habían sido entregadas. La otra consecuencia, evidente, es que no puede reclamar que la vendedora se las devuelva.

Así, en consecuencia, debe estimarse este motivo, porque la compradora ha impagado el precio, no puede hacer frente a él como expresamente dice, lo cual es un incumplimiento o un desistimiento, que no permite que le devuelvan las arras, sino la resolución (rescisión, dice el artículo 1454) de aquel contrato de compraventa allanándose a perderlas, dice dicha norma .

La vendedora no ha formulado reconvención para que se declare que las pierde la compradora, pero no puede estimarse la demanda en que ésta pide la devolución y en esto yerra la sentencia de la Audiencia Provincial objeto del recurso.