Las servidumbres de paso y de luces y vistas

El Tribunal Supremo, sentencia de once de Julio de dos mil catorce, estimando una acción negatoria de servidumbres de paso y de luces y vistas de una Comunidad de Propietarios contra el dueño de un predio vecino al de aquella Comunidad tiene ocasión de poner de manifiesto la doctrina jurisprudencial en materia de estas servidumbres, que resumimos a continuación:

El Código civil contempla las servidumbres desde el lado pasivo, es un ius in re aliena, como define la sentencia de 29 julio 2002 y constituye una limitación al derecho de propiedad. Lo que es importante destacar es que un derecho real de servidumbre es muy distinto de la situación de hecho, es decir, de la mera tolerancia que ni siquiera afecta a la posesión, como dispone el artículo 444 del Código civil y la sentencia de 1 de marzo de 2011 califica el caso extremo como animus spoliandi, en tal sentido toda servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, título que es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación. En correspondencia de todo ello, se ha dicho unánimemente que la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres, y por lo tanto en la acción negatoria, como la presente, es la parte demandada la que sufre la carga de la prueba de acreditar la adquisición, por el título que fuere, de la servidumbre que la parte contraria le niega.

La constitución del derecho real de servidumbre precisa distinguir sus clases, La servidumbre es discontinua cuando se usa a intervalos, como dice el artículo 532 del Código civil y así es la de paso es continua aquella cuyo uso puede ser o es incesante, como la de luces y vistas.

A su vez, las servidumbres de paso y de luces y vistas son aparentes, en el sentido que expresa el artículo 532 y que la sentencia de 18 noviembre de 1992 dice que es la que "presenta signos exteriores" que en caso de servidumbre de paso, la existencia de una puerta de comunicación demuestra "de forma manifiesta, ostensible, el uso y aprovechamiento..."

La servidumbre de paso voluntaria, como discontinua y aparente, conforme al artículo 539 del Código civil y reiterada jurisprudencia, sólo puede adquirirse en virtud de título, salvo el caso del reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme, como contempla el artículo 540. "para que se entienda adquirida una servidumbre por prescripción inmemorial al amparo de la legislación anterior al Código Civil, es preciso que esa inmemorialidad ya se hubiera causado antes de la vigencia del Código civil."

La servidumbre de luces y vistas, como continua y aparente (artículo 539), ya que se habla de "huecos" en las sentencias de instancia y no se ha discutido, puede adquirirse por negocio jurídico -título como la de paso, y también por usucapión, como contempla el artículo 537 fijando el dies a quo el artículo 538.

Así, para que se produzca el inicio de la usucapión, y siendo negativa la servidumbre de luces y vistas y voluntaria al amparo del artículo 585, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Lo que es importante es que la apariencia física externa no es título ni sirve para la prescripción. Dice así la sentencia de 25 septiembre 1992 : "la simple apariencia física no es dato o factor abonable jurídicamente si no se respalda con título o por medio de prescripción (artículo 537 del Código Civil ) y sabido es que la servidumbre de luces y vistas por medio de huecos o ventanas abiertos en pared propia es negativa por lo que el plazo de prescripción de veinte años para adquirirla ha de contarse desde el día en que el dueño del predio pretendidamente dominante hubiera prohibido por un acto formal -acto obstativo-, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre, según rezan los artículos 533 , 538 y 581, último párrafo del Código Civil ; acto obstativo, que no consta que haya tenido nunca lugar ni se ha hecho mención de él en laspresentes actuaciones del procedimiento que nos ocupa".