Aunque pudiera parece una figura jurídica sin transcendencia
actual, lo cierto es que la última normativa sobre censo enfitéutico ha visto
la luz en 2006, en el Código civil catalán, donde existen al parecer numerosos inmuebles
sujetos a enfiteusis.
La Real Academia de la Lengua define la enfiteusis como: Cesión
perpetua o por largo tiempo del dominio útil de un inmueble, mediante el pago
anual de un canon y de laudemio por cada enajenación de dicho dominio.
En el Código Civil español el censo enfitéutico, es uno de los tres censos contemplados en el
mismo, juntamente con el censo
consignativo y el reservativo.
Considera dicho Código (art. 1604) que: Se
constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un
canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o
del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.
Hay censo enfitéutico (art. 1605): Cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca,
reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual
en reconocimiento de este mismo dominio.
Los censos son por
naturaleza perpetuos o por tiempo
indefinido, sin embargo el censatario puede a su voluntad redimir el censo aunque
se pacte lo contrario. (art. 1608)
El censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes
inmuebles y en escritura pública. (art. 1628)
Al constituirse el censo enfitéutico se fijará en el
contrato, bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la pensión anual que
haya de satisfacerse. (art. 1629).
La redención del censo enfitéutico consistirá en la entrega
en metálico, y de una vez, al dueño directo del capital que se hubiese fijado
como valor de la finca al tiempo de constituirse el censo, sin que pueda
exigirse ninguna otra prestación, a menos que haya sido estipulada. (art. 1651)
El enfiteuta podrá donar o permutar libremente la finca,
poniéndolo en conocimiento del dueño directo (art. 1635)
El dueño directo podrá dar por terminada la enfiteusis y
recuperar la finca (art. 1648):
1.º Por falta de pago de la pensión durante tres años
consecutivos.
2.º Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada
en el contrato o deteriora gravemente la finca.
El dueño directo puede exigir el reconocimiento de su
derecho cada veintinueve años por el que se encuentre en posesión de la finca
enfitéutica. Los gastos de ello correrán por cuenta del enfiteuta. (art. 1647)
Conviene distinguir la enfiteusis de otras instituciones
semejantes:
Compraventa: En ella se transmite el dominio pleno, en la
enfiteusis solamente el útil.
Arrendamiento: Es de
duración limitada y la enfiteusis perpetua o indefinida.
Usufructo vitalicio: Se
extingue a la muerte del usufructuario, la enfiteusis es transmisible por herencia
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