La opción de compra y el compromiso de comprar

Es conveniente subrayar la notoria diferencia entre ambas, en la opción de compra solamente adquiere una obligación futura, la de vender, el vendedor promitente, por el contrario el compromiso de compra, o con mayor rigor jurídico en el precontrato bilateral de compraventa, ambas partes adquieren la obligación futura y reciproca de vender y comprar el objeto sobre el que se ha llegado a ese acuerdo.

Tanto la opción como el compromiso de compra tienen su fundamento legal  en el artículo 1451 del Código Civil que dispone:

La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.

Conforme recoge la STS de 6 de noviembre de 2014 "El artículo 1451 contempla la promesa de vender o comprar como precontrato o pacto de contrahendo que puede ser unilateral (el llamado contrato de opción) o bilateral, que es el presente caso en que ambas partes se han obligado.

Lo define con precisión la sentencia de 31 diciembre 2001 en estos términos: "el negocio jurídico como un contrato de compromiso de compraventa, con todas las connotaciones propias de la promesa bilateral de venta y de compra, a que el artículo 1451 del Código Civil hace referencia, y mediante el cual ambas partes, puestas de acuerdo en la cosa y en el precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren el compromiso recíproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato".

El incumplimiento de ese pacto da lugar a la aplicación del artículo 1124 del Código Civil que dispone:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Cuando, como ocurre en el caso de la sentencia antes citada, el incumplimiento sea de la parte vendedora promitente, ésta deberá efectuar la restitución de la parte del precio que fue entregada al tiempo del precontrato la cual devengará los intereses legales desde la intimación notarial

Así mismo deberá indemnizar a la otra parte que, en el supuesto contemplado, será el pago de la clausula penal que tiene la función liquidadora de los daños y perjuicios.