¿Cómo afecta al comprador la venta realizada en virtud de un poder general revocado?

El artículo 1738 del Código Civil dispone:

Lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe.

El Tribunal Supremo, sentencia de veintidós de Enero de dos mil quince, en un supuesto en el que se otorga por el apoderado escritura pública el 26 de julio de 2000 en virtud de un poder otorgado el 14 de mayo de 1999 pero que había sido revocado el 14 de junio de 2000 y debidamente notificado al mandatario el día 20 de junio de 2000, aplica la siguiente doctrina, interpretando ese artículo:

Si el poder se hubiese otorgado para contratar con determinadas personas, su revocación no podría perjudicar a éstas si no se les hubiera hecho saber, cómo dispone el artículo 1734 del Código Civil .

Ahora bien, si se trata de un mandato general, que es el caso, la revocación si puede perjudicar a los terceros, salvo que concurra el supuesto excepcional previsto en el artículo 1738 del Código Civil , que, según doctrina de la Sala, requiere buena fe por parte de mandatario y tercero.

Esta doctrina, plasmada recientemente en la sentencia citada por la parte recurrente de 24 de octubre de 2008, ratificada por la de 13 de febrero de 2014, interpreta el artículo 1738 del Código Civil en el sentido de exigir para su aplicación la concurrencia de dos condiciones: en primer lugar, que el tercero con el que contrata el mandatario haya actuado de buena fe, o sea que desconociera la anterior extinción del mandato, condición que se da en el supuesto que enjuiciamos; y en segundo lugar, que dicho mandatario, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la muerte del mandante o la concurrencia de cualquier otra de las causas que hacen cesar el mandato, condición esta que no concurre en el presente supuesto en el que el mandatario usó el poder cuando le había sido debidamente notificada su revocación.

Por ello la tesis de la sentencia, en aras a la ultra actividad del mandato por razón exclusivamente de la buena fe del tercero resulta incomprensible con el propio texto de la norma y doctrina de la Sala que lo interpreta.

Al no ser aplicable dicho precepto lo realizado por el mandatario tras la extinción del mandato (STS de24 de octubre de 2008) es nulo (artículo 1259 CC) y como tal no vincula al mandante (artículo 1727 CC) y deja al mandatario como responsable frente al tercero (artículo 1725 CC).