España es diferente. No cabe duda de que este eslogan se
acomoda como un guante a la materia de arrendamientos urbanos; en los últimos ochenta
años hemos sufrido una legislación que
ha distorsionado el mercado de alquileres urbanos de modo irreparable, cabe
afirmar que el único criterio uniforme del legislador ha sido que los pactos
contractuales carecen de valor, sobre todo en los que se refiere a la duración
de los arriendos.
Para demostrar la anterior afirmación basta hacer un
recorrido por los hitos fundamentales de esa normativa, si alguien piensa que
es estéril remontarse en el tiempo, conviene que recuerde que las sucesivas
reformas han mantenido en lo esencial la
situación anterior, no hace mucho he tenido en mis manos un contrato de
arrendamiento firmado en 1927 todavía vigente.
I.- La primera norma,
una auténtica 'perla'
El 28 de julio de 1936, es
de subrayar la fecha, el BOE, entonces Gaceta de Madrid publica un Decreto
en el que para poner término al régimen anormal de arrendamientos urbanos
se toman medidas como:
A) Aprobar la condonación de determinados
alquileres pendientes de pago.
B) Conceder una moratoria de seis meses en los
desahucios por falta de pago en tramitación.
C) Revisar los alquileres vigentes para rebajarlos
en porcentajes desde el 8 al 35% dependiendo de su cuantía previa.
D) Considerar justa causa de oposición al
desahucio por falta de pago el paro o enfermedad del inquilino
II.- Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1946
Esta norma establece en cuanto a la duración de los
contratos lo siguiente:
Sea cual fuere la
fecha de su edificación u ocupación, y tanto en las viviendas como en los
locales de negocio, aunque cambie el dueño o el titular arrendador, llegado el día del vencimiento pactado
en el contrato de arrendamiento, éste se prorrogará obligatoriamente para
el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, sin alteración
de ninguna de sus cláusulas, todas las cuales se reputarán vigentes.
III.- Texto Refundido de la Ley de arrendamientos
urbanos de 1964
Reitera el criterio
anterior:
Cualquiera que sea la fecha de la ocupación
de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del
vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el
arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un
tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual
norma en los casos de extinción de usufructo.
IV.- Decreto Boyer.
El llamado Decreto Boyer, Real Decreto-ley 2/1985, de 30
de abril, sobre Medidas de Política Económica, considera que la situación del sector de la construcción ha
aconsejado (...) la supresión de la prórroga forzosa de los arrendamientos
urbanos que, sin duda, estimulará la construcción de viviendas y locales
destinados a alquiler, y dispone:
Los contratos de
arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la
entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes,
sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por
el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado
por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita
reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil
V.- Ley de
arrendamientos urbanos de 1994
Analiza en su preámbulo la situación anteriormente expuesta
y reconoce que las disfunciones que esta
situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en
una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en
relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un
18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en
régimen de alquiler, en consecuencia dispone:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años,
llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance una duración
mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador
con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del
contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
VI.- Reforma de 2013
La Ley 4/2013, de 4
de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas, penúltima
reforma de los alquileres, señala en su preámbulo: Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el
mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio
de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en
alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta
a disposición del mercado arrendaticio, para lo cual dispone:
La duración del arrendamiento será libremente
pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado
el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente
por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de
tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días
de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de
cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo
El arrendatario podrá desistir del
contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses,
siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta
días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de
desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad
equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato
que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a
la parte proporcional de la indemnización
Consideración final
¿No sería más eficaz una auténtica libertad de pactos con
una normativa clara, sencilla y lo menos intervencionista posible, y que el
Estado se preocupara exclusivamente de asegurar el cumplimiento de las
obligaciones contraídas por los ciudadanos?
Después de como el Estado ha tratado a los arrendadores todos estos años... todavía pretenden regular el precio de los alquileres??
ResponderEliminarQué pasará si como respuesta a esa intervención empezamos a sacar pisos del mercado.
Porque no les da por intervenir el precio de la merluza del besugo de los filetes o de la fruta??
Es absurdo un Estado intervencionista, lo que tiene que hacer el Estado es ofrecer prestaciones o subsidios a aquellos que lo necesiten que realmente lo necesiten
Le agradezco su comentario. Lástima que no podamos hacer nada. Una y otra vez se comente el mismo error e injusticia, gravar al arrendador con obligaciones que corresonden al Gobierno.
EliminarMuy interesante el estudio, lástima que en todos estos años el tema ha ido degenerando hasta el punto en que me atrevería a decir que más judializado está y más desmanes se producen tanto por los propietarios que piden un Potosí con todo tipos de garantías como de inquilinos que dejan de pagar al amparo de una lesgilacion que los protege.
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