Consecuencias dañosas del no ejercicio de la opción de compra sobre unas parcelas.

Hechos:

Se pacta contrato de opción de compra sobre unas parcelas pendientes de inscripción registral por parte de los oferentes, siendo el plazo para su ejercicio 30 días a partir de la inscripción registral.

La optante entrega 15.000 euros en concepto de precio de la opción.

Se pacta que la optante asumirá todos los costes de las actuaciones urbanísticas que correspondan a la finca objeto de la compraventa, proyectos, licencias, escrituras, indemnizaciones, honorarios de profesionales, cuotas por gastos de urbanización etc. que se devenguen a partir de la fecha del presente documento.

El optante, una vez inscritas las parcelas manifiesta su intención de no ejercer el derecho de opción e interpone demanda reclamando el reintegro de las cantidades satisfechas en concepto de gastos de urbanización por importe de 735.566,12 euros.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia desestimado la demanda y absolviendo a la demandada de las pretensiones de la misma, con imposición a la demandante de las costas de primera instancia.

Considera la Audiencia que es incuestionable y además no ha sido objeto de impugnación que en ningún momento la entidad actora ha optado por la formalización de la escritura pública y la exigencia del consiguiente otorgamiento de ésta, lo que sí ha ocurrido es lo contrario pese a que ésta se encontraba a disposición de realizar la escritura pública y tenía conocimiento la parte contraria, y por tanto inscritas a su favor en el registro de la propiedad y disposición de la transmisión por ello se manifestó por la contraria como así consta documentalmente que se le había notificado por carta la decisión de dar por resuelto contrato de opción de compra a lo cual y por ello se le había comunicado por la parte contraria el rechazo de esta resolución es decir la demandada no incumplió en ningún momento, su obligación y disponibilidad a consumar el contrato del cual tenía ya su inscripción registral y disponía, y quien no optó por la ejecución del contrato y su elevación a escritura pública fue la contraria que unilateralmente resolvió y tuvo intención de resolver el contrato....

El Tribunal Supremo (s. 8/04/2015) desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP, con imposición a la recurrente de las costas.

Considera el Supremo:

En cuanto al primer motivo de recurso, infracción de los arts. 1281- 1 º y 2 º, 1283 y 1285 del Código Civil.

Aunque la parte recurrente intente poner de manifiesto reiteradamente lo gravosa que le resulta la aplicación de la cláusula en cuestión en la forma en que lo hace la Audiencia y sostenga que los artículos citados debían llevar a distinta interpretación, basta la lectura de los términos empleados por las partes al contratar y la necesaria observancia del principio "pacta sunt servanda" para concluir que la interpretación llevada a cabo en la instancia resulta adecuada a los términos contractuales y en forma alguna puede ser tildada de absurda, ilógica o irrazonable.

El reintegro por parte de la concedente -hoy demandada- de los gastos asumidos contractualmente por la optante -demandante- referidos a proyectos, licencias, escrituras, cuotas por gastos de urbanización etc., únicamente está previsto en la cláusula cuarta para el caso de que la concedente de la opción no cumpliera lo convenido y la optante se decidiera por la resolución, y no por exigir el cumplimiento, situación que no es la que se ha dado en el caso pues la Audiencia pone de manifiesto que fue la demandante la que libremente decidió no hacer uso de la opción que se le había concedido.

El segundo motivo afirma que se infringe el artículo 1152-1º del Código Civil en cuanto la aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato debe quedar reducida a sus justos términos sin que pueda extenderse a la pérdida de las cantidades satisfechas que ahora se reclaman.

La impropiedad con que en el contrato se usa la expresión "cláusula penal expresa" permite a la recurrente la formulación del motivo. El optante no está obligado al ejercicio de la opción, pues de la propia naturaleza del contrato se deduce que aquél está facultado para decidir unilateralmente sobre su celebración a la que, por el contrario, sí queda vinculado el concedente. De ahí que la decisión del optante en orden a no hacer valer su derecho de compra no genera una obligación de indemnizar daños y perjuicios por incumplimiento, sino que lo que normalmente produce como efecto -y así ocurre en el presente caso- es que el concedente u optatario haga suya la cantidad entregada en concepto de precio o canon por la opción y no como pena, lo cual es compatible con que -según lo estipulado en el mismo contrato- el optante no pueda recuperar las cantidades satisfechas por costes de actuaciones urbanísticas -cuyo pago "asumió"- en el caso de que decida no ejercer su derecho de compra dado que así se estipuló en el contrato, solución que no contradice lo resuelto por la sentencia de esta misma Sala de 26 de marzo de 2009 y que no afecta a la correcta interpretación del convenio llevada a cabo en la instancia.

El motivo tercero denuncia la infracción de lo dispuesto por el artículo 1158 del Código Civil sobre pago por tercero.

El motivo se desestima. El artículo 1158 del Código Civil regula efectivamente la situación que se produce cuando un tercero paga una obligación de otro, supuesto bien distinto del de autos puesto que en el presente contrato se establecía una cláusula tercera conforme a la cual «la optante asumirá todos los costes de las actuaciones urbanísticas que correspondan a la finca objeto de la compraventa, proyectos, licencias, escrituras, indemnizaciones, honorarios de profesionales, cuotas por gastos de urbanización etc. que se devenguen a partir de la fecha del presente documento....», lo que evidentemente se hacía por la previsión de que dicha parte compraría el terreno objeto del contrato; de modo que, si posteriormente no lo hacía, únicamente tendría derecho a recobrar lo satisfecho -como obligación "asumida" en el contrato- en el caso de que se decidiera por la resolución ante el incumplimiento de la concedente, por lo que no cabe identificar esta situación con la del pago efectuado por tercero a que se refiere el artículo 1158 del Código Civil .