La sentencia de la
Audiencia Provincial de La Coruña de doce de febrero de dos mil dieciséis,
recoge una interesante doctrina sobre el tratamiento jurídico que debe
aplicarse a la fianza arrendaticia al término del contrato de alquiler, que
parece interesante divulgar.
En primer lugar pone de manifiesto que, aunque se trata de
una obligación accesoria, la Ley de Arrendamientos Urbanos no ha desarrollado
el régimen jurídico para la devolución de la fianza, salvo en la parca
redacción del art. 36.4 ., cuando señala: El saldo de la fianza en metálico
que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el
interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo
sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
De tal precepto, se derivan las siguientes consecuencias:
1ª Como la entrega de llaves es un acto liquidativo del
contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al
que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden
pendientes.
2ª Por eso, a ese momento, debe el arrendador tomar posición
respecto a la fianza. Para ello dispone del plazo de un mes, para poder
examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan
ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos
que estuvieran a cargo del arrendatario.
3ª Al retener, como prenda irregular, una cantidad destinada
a un determinado fin, habrá de comunicar al arrendatario el destino que
considere deba darse la fianza, detallándole los conceptos a los que, en su caso,
la aplica.
4ª Si excede de ese mes, guardando silencio al respecto, la
cantidad que representa la fianza devenga intereses, lo que revela, que se
convierte en directamente exigible la restitución.
5ª Ello no es incompatible con los plazos de prescripción
para reclamar por las cantidades adeudadas, sino que, por contra, se infiere un
régimen armónico: el plazo del mes, lo es para comunicar la posible existencia
de deudas del inquilino para el arrendador; si se comunican éstas, la fianza queda
afecta, por todo el tiempo que dure el plazo de ejercicio de la acción, a la
reclamación de los conceptos adeudados; si no hay tal comunicación, decae la
razón de retención de la fianza.
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