Hechos:
Contrato de alquiler de 4 de diciembre de 1962, vigente.
En 2003 la finca en la que se encuentra la vivienda
arrendada es heredada pro indiviso por seis hermanos.
En 2008 cuatro de los hermanos compran a los otros dos las
dos sextas partes del pro indiviso.
En 2010 los cuatro hermanos propietarios de la finca la
dividen en propiedad horizontal, resultando de la división cuatro fincas coincidentes
con las cuatro viviendas, adjudicadas a cada uno de los copropietarios.
Aquel a quien se adjudica la vivienda arrendada requiere al
inquilino la resolución del arrendamiento por denegación de prórroga por
necesidad de esa vivienda para residir en ella junto con su pareja.
Aunque el inquilino
se opone a esta pretensión, y plantea reconvención ejerciendo el retracto de
inquilino sobre la vivienda, tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la AP en
apelación estiman la demanda y declaran resuelto el arrendamiento.
Contra esta resolución el inquilino plantea recurso de
casación basado en dos motivos: A) Infracción del art. 47.3 de la LAU1964 en
cuanto no le ha sido reconocido el derecho de retracto sobre la vivienda
arrendada. B) Infracción del art. 53.1.2 de la misma ley en cuanto el precio de
trasmisión de la vivienda no respetó el valor de capitalización del alquiler
vigente.
El Tribunal Supremo (s. 14 de noviembre de 2016) desestima
el recurso y confirma la sentencia resolutoria del contrato de arrendamiento.
Considera el Supremo que el recurrente pretende que la
adquisición por cuatro de los hermanos de las cuotas (2/6) de los otros dos
constituye un acto inter vivos, sujeto a la acción de retracto conforme al art
47.3 LAU 1964 .
Esta Sala debe rechazar tal argumento, pues el art. 47. 3
LAU 1964 establece que de igual facultad gozará
el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división
de cosa común, exceptuados los supuestos de división y adjudicación de cosa
común adquirida por herencia o legado, y de adquisiciones realizadas antes de 1
de enero de 1947. En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada
vivienda.
Es decir, la división y adjudicación de cosa común adquirida
por herencia está exceptuada de la acción de retracto.
Por tanto, las operaciones analizadas quedan incluidas
dentro del marco de división y
adjudicación, pues las partes se limitaron a mantener la comunidad
hereditaria entre cuatro herederos, en base a diversas cuotas porcentuales,
para luego constituir un régimen de propiedad horizontal (STS 24 de marzo de
1988).
En concreto, no se trata de una comunidad preconstituida
para defraudar al arrendatario, sino de una comunidad hereditaria, en la que se
produce una liquidación parcial para la extinción de la proindivisión, mediante
agregación de cuotas, produciéndose las transmisiones dentro del ámbito de la
comunidad hereditaria, sin introducción de terceros ajenos, por lo que la finca
heredada indivisa sigue perteneciendo exclusivamente a coherederos.
La división de la cosa común hereditaria se produjo para
evitar la titularidad de seis propietarios sobre cuatro viviendas, lo que
resultaba antieconómico y potencialmente litigioso, por lo que se produjeron
las transmisiones de 2/6 partes de las cuotas ideales sobre la comunidad (que
no viviendas), de forma que cuatro comuneros acabaron siendo cotitulares de
cuatro viviendas, las que posteriormente se adjudicaron al constituir un
régimen de propiedad horizontal, dado que ningún comunero está obligado a
permanecer en la comunidad (art. 400 CC).
Por último, señalar que, de acuerdo con el art. 50 de la LAU
de 1964 , el retracto entre comuneros siempre es prioritario al retracto
arrendaticio, por lo que los comuneros tenían prioridad para la adquisición de
los inmuebles (STS de 27 de marzo de 1989).
En cuanto el segundo motivo esgrimido la sala no entra en su
análisis pues para su potencial viabilidad debería el arrendatario ostentar el
derecho a ejercitar la acción de retracto, lo cual como hemos dicho no
concurre.
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