En tres ocasiones hemos comentado en este blog la Ley
57/1968 que pronto cumplirá cincuenta años y continúa exigiendo a los que
reciban dinero a cuenta de la venta de inmuebles la constitución de avales
bancarios que garanticen la devolución de lo percibido anticipadamente, con sus
intereses, para el caso de que no se entregue el inmueble adquirido en la fecha
prevista.
En este caso, los compradores de una vivienda, cuyo precio
de compra era de 261.500 euros, más 18.305 euros de IVA entregaron a la
constructora 56.400 euros en 2007, estando prevista la entrega de la vivienda
en diciembre de 2008.
En el contrato de compraventa figuraba la siguiente cláusula:
"De otro lado, el retraso en la
entrega de la vivienda no supondrá incumplimiento contractual ni originará
derecho a indemnización por parte del vendedor"
El 15 de marzo de 2007, la promotora concertó con una línea
de avales bancarios, para garantizar la
devolución de las cantidades entregadas a cuenta por dichos compradores de
conformidad con la Ley 57/68.
En el año 2013, la vivienda todavía no había sido entregada,
la obra estaba inacabada y paralizada.
El Tribunal Supremo s. 21 de diciembre de 2016, revoca la
sentencia de la Audiencia Provincial y condena a la entidad bancaria avalista a
pagar, solidariamente con la constructora, a la parte demandante la cantidad de
56.400 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda.
La entidad bancaria cuestiona en casación si debe responder frente a los compradores
de la devolución del dinero entregado a cuenta, ante el incumplimiento
declarado de la promotora, puesto que ésta concertó una póliza colectiva de
avales para garantizar las cantidades entregadas a cuenta, sin que se llegarán a
otorgar los avales particulares a los compradores que entregaron dinero a
cuenta.
El Tribunal Supremo desestima esta interpretación ya que
para evitar que pudiera quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en
los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/68 , porque bajo la apariencia de la garantía concertada
en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, éste no tiene por
qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced
de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados
o avales individuales.
Así mismo considera el Supremo, recogiendo doctrina de otras
sentencias, que se puede entender en estos casos que:
i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora
y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o
avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de
restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en
la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la
garantía
ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales
individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los
compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva,
conforme al art. 3 Ley 57/1968 ;
iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales
no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus
intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un
contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la
existencia de la póliza colectiva.
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