El inquilino de una vivienda tiene propensión a considerar
que puede dar por terminado el alquiler a su antojo, cosa que hasta la
reforma de los alquileres llevada a cabo
por la Ley 4/2013, de 4 de junio , de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas,
no era un criterio acertado, ya que el inquilino estaba sujeto al cumplimiento
de la duración pactada en el contrato de arrendamiento lo mismo que el casero.
Lo cierto es el desistimiento del inquilino antes y después
de la reforma de la LAU no es un tema pacífico y en tal sentido ha sido tratado
en este blog desde distintos puntos de vista:
Las consecuencias de un desistimiento anticipado del
inquilino en contrato anterior a 6 de junio de 2013: DESISTIMIENTO
DEL INQUILINO
El derecho a exigir indemnización por parte del casero en
caso de desistimiento anticipado: Indemnización
por desistimiento "justificado" en alquiler de vivienda.
La posibilidad de desistir de uno de los inquilinos en un
arrendamiento compartido: El
desistimiento de un inquilino en un alquiler compartido
Sin embargo la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de veintidós de febrero de dos mil
diecisiete, nos ofrece una novedosa interpretación de la situación actual
del problema.
HECHOS:
Contrato de
arrendamiento de vivienda de 21 de octubre de 2013.
El de 16 de julio de
2014, el inquilino comunica al casero su
voluntad de dar por terminado el alquiler el 18 de agosto de 2014.
El 22 de julio
abandona la vivienda y el 18 de agosto procede a la baja del suministro de agua
comunicando al casero por SMS al teléfono el depósito de las llaves de la
vivienda arrendada en la conserjería del edificio.
El casero demanda y obtiene
del Juzgado, julio de 2015, sentencia de desahucio
que condena al inquilino a pagar los alquileres desde setiembre de 2014 hasta la fecha de
efectivo desalojo de la vivienda.
La AP estima el
recurso de apelación del inquilino y revoca la anterior sentencia, desestimando
la demanda del casero y condenando al inquilino a las costas de primera
instancia.
Considera la Audiencia que el artículo 11 de la vigente Ley,
con vigencia desde el 6 de junio de 2013, con anterioridad, por tanto, a la
conclusión del contrato litigioso- dispone literalmente:
«... El arrendatario
podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al
menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación
mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el
caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad
equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato
que reste por cumplir.
Los períodos de tiempo
inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización...»
Conforme a la clara dicción literal del precepto -que la
sentencia apelada ha obviado por completo- se reconoce, en todo caso, al
arrendatario la facultad de resolver unilateralmente el contrato -de extinguir
la relación obligatoria por su sola y libre voluntad e iniciativa-, cualquiera
que sea la duración de éste, siempre que hubieren transcurrido al menos seis
meses desde su celebración -con independencia de que se encontrara en situación
de prórroga o no- y que el arrendatario notifique al arrendador su voluntad de
desistir con, al menos, treinta días de antelación.
Esta facultad de resolución, legalmente reconocida al
arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno, por voluntad de las
partes, de conformidad con lo preceptuado por el artículo
6 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos .
Consecuentemente, efectuada la notificación con la
antelación legalmente establecida, siendo incuestionable que el arrendamiento
se prolongó más de seis meses -ya que, al realizar la notificación, el contrato
había estado en vigor la totalidad de los meses de noviembre y diciembre de
2013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014, y 15 días del mes
de julio de 2014, en total, 8 meses y 15 días-, y habiéndose puesto a
disposición de la parte arrendadora la vivienda arrendada, resulta
incuestionable que la relación obligatoria objeto del litigio quedó, en todo
caso, extinguida a partir del 18 de agosto de 2014.
Por consiguiente, es evidente que ninguna obligación de pago
correspondía a los aquí demandados, en virtud del contrato invocado como
fundamento de las pretensiones formuladas en la demanda, a partir de septiembre
de 2014; lo que determina, inexorablemente, la total inviabilidad de dichas
pretensiones.
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