Hechos:
Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en
1990, con una duración de 28 años conforme al Decreto Boyer.
El día 20.01.1.997, se modifica ese contrato ampliando el
objeto del mismo e incrementando la renta.
El día 1.07.2.013, el casero comunica a la arrendadora su
intención de traspasar el local, sin indicar persona interesada ni precio.
Se producen distintas comunicaciones sin que quede claro si
la arrendadora acepta el traspaso, la cesionaria intenta pagar el alquiler con
el 20% de incremento.
En fecha 29 de julio de 2.014, la arrendadora remite a los
inquilinos requerimiento notarial de resolución contractual por haber efectuado
un traspaso sin cumplimentar los requisitos de los artículos 32 y siguientes de
la LAU de 1.964
El juzgado de 1ª Instancia declara resuelto el contrato por
causa de cesión inconsentida, condenando a los demandados a dejar libre y
expedito el local de negocio con apercibimiento de lanzamiento.
La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de diez
de abril de dos mil diecisiete desestima el recurso de apelación y confirma la
sentencia:
Considera la Audiencia que los requisitos exigidos por la
normativa arrendaticia urbana para que pueda imponerse al arrendador un traspaso
de local de negocio, son sustancialmente distintos, según se aplique la LAU de
1.994, o la de 1.964 por remisión de la disposición transitoria primera de la
anterior. En la vigente únicamente es necesaria la comunicación y el incremento
de la renta en un 20%, pero en la de 1.964, se precisaban distintas comunicaciones,
con existencia de los derechos de tanteo y retracto para el arrendador, una
participación en el precio del traspaso y un incremento de la renta, con unos
requisitos formales.
En esta litis, es obvio que las partes demandadas, cedente y
cesionario del traspaso, han aplicado la Ley de1.994, esto es, una simple
comunicación con un incremento de la renta en un 20%. Ello conlleva el
determinar cuál de las dos normativas es aplicable al presente contrato, y
siendo evidente que en el año 1.990 todavía no había entrado en vigor la Ley de
1.994, lo esencial es determinar si la novación contractual habida con fecha 20.01.1.997
supone una novación modificativa, que no altera la normativa aplicable, o, por
el contrario, supone una novación extintiva, que implicaría la aplicación de la
nueva normativa.
En el caso enjuiciado, apreciamos que, en la modificación
contractual habida el día 20.01.1.997, se alteran dos aspectos del contrato: el
objeto del mismo, y el importe de la renta, la cual se incrementa en relación a
la anterior. En cuanto al primer aspecto, es preciso recordar que en el contrato
de 1.990, se describe el inmueble como compuesto de unos sótanos, una planta
comercial y tres plantas más ( una de ellas desván), y se dice que se arriendan
los sótanos, planta comercial y planta primera, y la segunda y el desván lo son
en precario, con unas estipulaciones contenidas en la cláusula XI para el caso
de que el arrendador quisiese convertir en vivienda dicha planta segunda y
desván, con obras a realizar, lo cual no llegó a producirse. En el contrato de 1.997
el arrendamiento se extiende a la zona anteriormente declarada que la poseía el
arrendatario en precario.
La Sala ratifica y hace suya la argumentación de la
sentencia de instancia en virtud de la cual llega a la conclusión de que la
novación es modificativa y no se altera la normativa aplicable al contrato.
Cabe reseñar:
A) En la interpretación del documento privado de 20.01.1.997
se aprecia que no se trata de un nuevo contrato de arrendamiento, sino un anexo
al anterior en el que se efectúan las dos antedichas modificaciones del contrato,
que afectan a dos de sus cláusulas, de modo que las no afectadas se regirán por
el contrato de 1.990.
En ninguna parte del contrato se dice que el arrendador
renuncie a los derechos que la normativa vigente en1.990 le confería, del mismo
modo que tampoco los renuncia el arrendatario.
B) No consta que el arrendador renuncie de una manera
expresa, clara y terminante a los derechos que la LAU de 1.964 le confiere en
caso de traspaso del local, singularmente, una participación en el precio de traspaso,
y los derechos de tanteo y retracto. Es muy posible que las partes no se
planteasen esta cuestión al suscribir el documento, ni conociesen la diferente
regulación antes expresada, pero lo esencial es que el arrendador no renunció a
ninguno de sus derechos como arrendador.
C) La modificación parcial del objeto del contrato,
añadiendo un piso y un desván antes dejados en precario y un incremento de la
renta por ello, no son de la suficiente entidad para ser considerados como una
novación extintiva del contrato, y no se cumplen los requisitos exigidos por el
artículo 1.204 del CC de que así se declare terminantemente o de que la antigua
y la nueva obligación sean incompatibles. No existe elemento alguno que permita
presumir que las partes contratantes quisiesen extinguir el contrato de 1.990,
sino, por el contrario, modificar parcialmente su objeto e incrementar la
renta.
Por otra parte no se ha acreditado un consentimiento, ni
siquiera en forma tácita de la arrendadora respecto del traspaso , y la
ambigüedad mostrada entre los meses de febrero y mayo de 2.014 por la actora,
no es de la suficiente entidad para inferir tal tipo de consentimiento, ni una
aceptación por silencio y transcurso del tiempo sin objeciones.
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