Los plazos en la normativa de arrendamientos urbanos

La seguridad jurídica exige que los plazos se cumplan, es lo que suele denominarse "realizar las actuaciones en tiempo oportuno", ya que realizarlas fuera de plazo, extemporáneamente, puede tener consecuencias dañosas incluso para los profesionales que, por negligencia o impericia,  hayan dejado transcurrir ese plazo.

Tampoco cabe invocar la ignorancia de la existencia esos plazos, como justificación  de su incumplimiento.

Por tales motivos vamos a enumerar los principales plazos y términos que la normativa de arrendamientos urbanos tiene previstos para que sean cumplidos por los interesados.

De menor a mayor duración, serían los siguientes:

TRES DIAS: A partir de la notificación de una demanda el demandado tiene tres días de plazo para solicitar justicia gratuita o el nombramiento de abogado de oficio. (art. 33.2 Ley de Enjuiciamiento Civil)

SIETE PRIMEROS DIAS DEL MES: Plazo en que debe hacerse efectivo el pago de la renta, salvo pacto en contrario (art. 17 LAU)

QUINCE DÍAS: Si, una vez terminado el plazo de duración pactado en un contrato de arrendamiento y sus prórrogas forzosas,  el arrendatario continúa disfrutando quince días  de de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción. (Art. 1566 Código Civil)

QUINCE DÍAS: Plazo que tiene el cónyuge del inquilino para comunicar al casero su voluntad de continuar el alquiler del que el inquilino ha desistido (art. 12 LAU)

VEINTE DIAS: Plazo máximo de duración de obras necesarias que debe soportar el inquilino, sin derecho a disminuir  la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. (art. 21 LAU)

TREINTA DÍAS: Plazo de requerimiento de pago previo, transcurrido el cual, el inquilino moroso no podrá enervar el desahucio, pagando en el Juzgado. No es preciso que en ese requerimiento se le haga saber que de no atenderlo perderá la posibilidad de enervar el desahucio. (art. 22 Ley de Enjuiciamiento Civil)

TREINTA DÍAS:  Plazo que tiene el inquilino desalojado de su vivienda por necesidad del casero, para reclamar a éste, si la vivienda no ha sido ocupada en el plazo de tres meses, ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)

TREINTA DÍAS: Preaviso mínimo que arrendador y arrendatario deben cumplir para notificar a la otra parte su voluntad de dar por terminado el contrato. (Art 10 Ley de Arrendamientos Urbanos)

TREINTA DÍAS: Plazo del arrendatario para ejercitar los derechos de tanteo y retracto, en caso de venta de la vivienda arrendada. (art. 25 LAU)

TREINTA DIAS: Plazo en que el arrendador debe notificar al inquilino su intención de vender la vivienda, cuando éste haya renunciado a su derecho de adquisición preferente. (art. 25 LAU)

UN MES: Plazo del inquilino para desistir del contrato cuando le haya sido notificada la ejecución de obras de mejora en la finca, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. (art. 22 LAU)

UN MES: Plazo en que el arrendatario debe comunicar al arrendador la cesión o subarriendo de la finca arrendada en los contratos de arrendamiento distintos de vivienda (art. 32 LAU)

UN MES: Plazo a partir del cual el retraso en la devolución de la fianza por el arrendador devenga intereses de demora a favor del inquilino. (Art. 36 LAU)

UN MES: Plazo a partir del cual el retraso en la devolución de la fianza por el organismo público que la tenga depositada,  devenga intereses legales (DA TERCERA LAU)

DOS MESES: Antelación con la que el arrendador debe comunicar al inquilino la fecha en que debe abandonar la vivienda por necesitarla para él o sus familiares. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)

DOS MESES: Plazo para comunicar al arrendador nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del inquilino, que el cónyuge continuará como inquilino en ese arrendamiento, (art 15 LAU)

DOS MESES: Plazo en que debe comunicarse al arrendador la subrogación del heredero por fallecimiento del arrendatario en los arrendamientos distintos de vivienda (art. 33 LAU)

TRES MESES: Plazo en que debe comunicarse al arrendador el fallecimiento del inquilino a efectos de la subrogación de familiares, en los arrendamientos de vivienda (art. 16 Ley de Arrendamientos Urbanos)

TRES MESES: Plazo en el que debe ser ocupada efectivamente la vivienda arrendada que el casero ha reclamado para él o para un familiar, desalojando al inquilino. (art. 9 de la LAU)

TRES MESES: Plazo en el que debe abandonar la vivienda el inquilino en caso de venta de la misma, si la finca no está inscrita en el Registro y el comprador le requiere para desalojar (art. 14 LAU)

TRES MESES: Anticipación con la que el arrendador debe comunicar al inquilino la realización de obras de mejora en la finca, su comienzo, duración y coste previsible. (art. 22 LAU)

CUATRO MESES: Tiempo de preaviso antes del término del contrato,  que debe cumplir el arrendatario para ofrecer al arrendador la continuación del alquiler por cinco años y a precio de mercado, para tener derecho a exigir indemnización si debe abandonar al inmueble arrendado. (art. 34 LAU)

SEIS MESES: Tiempo minino que debe cumplir el inquilino para desistir de un contrato de arrendamiento de vivienda (art. 11 Ley de Arrendamientos Urbanos)

SEIS MESES: Plazo durante el cual el arrendatario puede exigir al arrendador indemnización por abandono del local arrendador, si inicia la misma actividad en el mismo municipio (art. 34 LAU)

SEIS MESES: Plazo durante el cual al arrendador, si se inicia en el local la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario que debó abandonar dicho local por término del contrato, deberá indemnizar a éste. (art. 34 LAU)

UN AÑO: Duración presunta de los arrendamientos para los que no se haya pactado plazo de duración o ésta sea indeterminada. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)

UN AÑO: Término a partir del cual arrendador o arrendatario pueden revisar la renta, si así ha quedado pactado en el contrato. (art. 18 LAU)

TRES AÑOS: Duración total con sus prórrogas forzosas para el arrendador del contrato de arrendamiento de vivienda, opcional para el inquilino. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)

TRES AÑOS: Término a partir del cual el arrendador puede elevar la renta al inquilino por obras de mejora realizadas en la finca (art 19 LAU)

TRES AÑOS: Plazo en que la fianza legal no puede ser actualizada (art. 36 LAU)

TRES AÑOS: Nuevo plazo de duración del alquiler que se reconoce al inquilino realojado por incumplimiento de su casero de habitar en la vivienda de la que fue desalojado por necesidad (art. 9 de la LAU)

CINCO AÑOS: Duración de la actividad comercial de venta al público que, ejercida por el arrendatario, dará derecho a exigir indemnización si al término del arrendamiento el arrendador no accede a su renovación al precio de mercado ofrecido por el arrendatario (art. 34 LAU)