La subrogación en el arrendamiento por muerte del inquilino.

En un contrato de arrendamiento celebrado el 15 de julio de 1969,el arrendador solicita el desahucio del ocupante de la vivienda, puesto que, habiendo fallecido la inquilina en el 15 de julio de 2012, en ningún momento el demandado solicitó la subrogación en el contrato de arrendamiento.

El juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda al considerar que la demandante conoció y consintió la subrogación del demandado en calidad de arrendatario de la vivienda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación revocó la sentencia apelada y estimó la demanda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento, por entender que no habiendo quedado acreditada la comunicación en forma y plazo a la arrendadora de la persona que iba a continuar en el arrendamiento como subrogado, determina la extinción del contrato en el presente caso en el que tampoco se ha conseguido un acuerdo para la celebración de un nuevo acuerdo con nuevas condiciones arrendaticias.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de julio de 2018, estimó el recurso de casación, revocando la sentencia de la Audiencia, desestimando por tanto la demanda de resolución del contrato.

Entiende el Supremo  que esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta 

excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 CC ).

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

En el presente caso, a la vista de los hechos probados en la instancia, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.

Derecho a la propia imagen. Utilización de imágenes publicadas en Internet.

HECHOS: El interesado presenta demanda judicial contra otra persona,  por considerar que los distintos tuits  publicados por ésta habían supuesto una intromisión ilegítima en sus derechos al honor, a la intimidad y a la propia imagen, en la que solicitó que se declarara la existencia de tal intromisión ilegítima y se condenara a la demandada a indemnizarle en 120.000 euros o la cantidad que prudencialmente se fijara.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial ante la que recurrió el demandante, desestimaron sus pretensiones. La Audiencia consideró que la baja laboral del demandante era conocida por los partícipes en la conversación, las fotografías habían sido captadas con la expresa anuencia del demandante y estaban publicadas en Internet por otras personas, y las expresiones utilizadas no eran injuriosas, constataban hechos veraces y se encontraban amparadas por la libertad de expresión.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 20 de julio de 2018., estimó en parte el recurso de casación, declarando quelas manifestaciones vertidas por la demandada en su cuenta de Twitter, reproducidas en el apartado 2 del primer fundamento de esta resolución, constituyen una intromisión ilegítima en el derecho a la intimidad personal del demandante y  condenando a ésta a indemnizar al demandante en seis mil euros.

Considera el Supremo que el derecho a la propia imagen es un derecho de la personalidad, reconocido como derecho fundamental en el art. 18.1 de la Constitución , que atribuye a su titular la facultad de disponer de la representación de su aspecto físico que permita su identificación y le permite determinar qué información gráfica generada por sus rasgos físicos personales puede tener dimensión pública.

En su faceta negativa o excluyente, otorga la facultad de impedir la obtención, reproducción o publicación de su propia imagen por un tercero sin el consentimiento expreso del titular, sea cual sea la finalidad perseguida por quien la capta.

En el presente caso, no hay discusión sobre que algunos tuits de la demandada contenían fotografías en las que el demandante aparecía, perfectamente reconocible, en diversos actos públicos.

Son numerosas las sentencias, tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Supremo, que afirman que el derecho fundamental a la propia imagen, al igual que ocurre con el resto de derechos fundamentales, no es un derecho absoluto o incondicionado. 

Existen circunstancias que pueden determinar que la regla general, conforme a la cual es al titular de este derecho a quien, en principio, corresponde decidir si permite o no la captación y difusión de su imagen por un tercero, ceda a favor de otros derechos o intereses constitucionalmente legítimos.

En este caso, concurren circunstancias que excluyen el carácter ilegítimo de la afectación del derecho a la propia imagen del demandante. En primer lugar, la captación de la imagen del demandante se hizo en eventos públicos, en compañía de otras personas y con el consentimiento del afectado. Otro tanto ha de decirse de la previa publicación de su imagen en Internet (cuentas de Facebook, Instagram o Twitter del partido político al que estaba afiliado o de amigos), en los que la demandada no tuvo intervención y respecto de la que el demandante no hizo objeción alguna.

Hemos afirmado ( sentencia 91/2017, de 15 de febrero ) que el consentimiento del titular de la imagen para que el público en general, o un determinado número de personas, pueda ver su fotografía en un blog o en una cuenta abierta en la web de una red social, no conlleva la autorización para hacer uso de esa fotografía y publicarla o divulgarla de una forma distinta, pues no constituye el «consentimiento expreso» que exige la ley.

Lo expuesto no obsta a la ilegitimidad de la publicación de imágenes cuando, aun encontrándose disponibles en Internet, resulte evidente, por su contenido o por las circunstancias que las rodean, que las mismas constituyen una intromisión ilegítima en derechos de la personalidad. En tales casos, resulta indudable que la publicación previa se ha realizado sin el consentimiento del afectado, por lo que la previa publicación en Internet, por su carácter ilegítimo, no legitima la reutilización pública de tales imágenes.

Propiedad Horizontal: Gastos de Comunidad y separación conyugal.

En una disolución de la sociedad de gananciales, la esposa, que tiene atribuido el uso de la vivienda familiar, solicita que se incluya como gasto de la sociedad de gananciales el importe de los gastos de Comunidad de esa vivienda que ella ha atendido.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en apelación desestiman esa solicitud.

Sin embargo el Tribunal Supremo en sentencia de 27 de junio de 2018, estima el recurso de casación y declara que los gastos de comunidad satisfechos por razón de la vivienda familiar de carácter ganancial son a cargo de la sociedad de gananciales y así ha de tenerse en cuenta en la liquidación de la misma.

Considera el Supremo que las resoluciones anteriores vulneran los artículos 1362-2 .º y 393 del Código Civil , en relación con el artículo 9.1 .e y f) de la Ley de Propiedad Horizontal y de la doctrina jurisprudencial, invocados por la recurrente.

Por lo tanto el recurso ha de ser estimado por las siguientes razones. Hemos de partir de la distinción entre gastos que se derivan del uso del inmueble y gastos correspondientes a la propiedad del inmueble. Respecto de los primeros (como son los referidos a servicios de luz, agua, gas, teléfono...), lógicamente han de ser asumidos por el cónyuge usuario, si bien una parte proporcional habría de ser computada como gasto de los hijos a los efectos de la fijación de la pensión de alimentos. En relación con los gastos derivados de la propiedad, como son los de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles, que tienen carácter "propter rem", corresponden al propietario. A falta de acuerdo o determinación en las medidas definitivas ha de considerarse que la deuda va unida a la propiedad del inmueble. La cuestión aparece clara en relación con los impuestos que gravan el inmueble, como es el IBI, ( STS de 563/2006, de 1 de junio ).

En cuanto a los gastos de comunidad, esta sala ha considerado en sentencia 373/2005, de 25 de mayo , que «la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos». Dicha doctrina ha sido seguida, entre otras, por la sentencia de esta sala 588/2008, de 18 junio, y de la misma cabe extraer que, salvo previsión expresa en contrario en la sentencia que fija las medidas definitivas -lo que no ocurre en este caso- los gastos de comunidad correspondientes a la vivienda familiar han de ser a cargo de la sociedad de gananciales cuando sea titular de la misma con independencia de a quién se haya atribuido el uso tras la ruptura matrimonial.

Propiedad Horizontal: Bajada ascensor a cota cero y eliminación de barreras arquitectónicas

La Comunidad de Propietarios acuerda, por la mayoría legalmente prevista, la bajada del ascensor a cota cero, y una derrama mensual de 1.600 euros.

Este acuerdo es impugnado por el dueño del local comercial porque considera que está exento de contribuir a las obras de reforma del patio y ascensor que se acometan, conforme al estatuto contenido en la escritura pública de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, en cuyo artículo 1 se dice lo siguiente: Los propietarios de los departamentos en las plantas baja y sótano están exentos de los gastos correspondientes al portal, a las escaleras y ascensores de acceso a las plantas alzadas y al servicio de calefacción

La demanda se desestimó en ambas instancias con el argumento siguiente:

No se trata de un gasto extraordinario como pretende el recurrente, Y como podría serlo la reparación de un ascensor preexistente, sino de la modificación de la configuración del trazado y trayectoria del ascensor, prolongándolo a cota cero o intermedia a las que no alcanza el actualmente en funcionamiento, con la finalidad de proceder a la eliminación de barreras arquitectónicas para los usuarios del inmueble, como así se ha justificado por la parte demandada. Tal acuerdo resulta perfectamente equiparable, como bien señala el Juzgador de instancia, al de instalación ex novo del ascensor y subsumible en las obligaciones contempladas en el Art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , exigibles a todos los propietarios, no afectándoles las exenciones estatutarias referentes a los gastos de portal, escaleras y ascensores.

El Tribunal Supremo sentencia 21 de junio de 2018 desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que:

1) Las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble

2) Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

3) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora; accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.

Los requisitos del testamento ológrafo.

El interesado demanda judicialmente la protocolización como testamento ológrafo de un documento autógrafo firmado con fecha 18 de mayo de 1996, en el que se le reconoce como hijo legítimo del firmante y se le otorgan determinados bienes inmuebles, al margen de los derechos testamentarios.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por entender que  resulta complicado afirmar que sin ningún género de duda el documento analizado sea un testamento, o disposición testamentaria de alguna clase, ya que su autor, aunque no fuese un jurista, no usa a lo largo de todo el texto ninguna expresión que permita ligar el documento con un testamento, elude en todo momento usar palabras que serían más que frecuentes utilizar para dejar clara la intención de testar, no habla de testamento, no habla de herencia, no habla de heredero, no habla de muerte, no habla de legados, y sin embargo utiliza términos que deliberadamente los sustituyen, define al documento como escrito, (...) en definitiva un texto que presenta demasiadas dudas como para que pueda calificarse de disposición testamentaria, o dejar evidencia de alguna voluntad de hacer previsiones en tal sentido.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la sentencia anterior ya que con ser cierto que en ningún momento del documento habla de testamento, herencia, legado o muerte, no hemos de quedar constreñidos por las palabras, al no tratarse de analizar las palabras exactas en su sentido gramatical, como tampoco las expresiones que definirían de forma inconcusa la voluntad testamentaria, sino, antes al contrario, descubrir la voluntad real expresada en el documento en el momento en que lo redactó, tornándose en cuestión ajena para esclarecer esa voluntad si alguno de los bienes de los que dispuso fue enajenado posteriormente o si ambos revestían naturaleza ganancial, ya que ello es ajeno al objeto litigioso y, por ende, ha de quedar extramuros del mismo. Pero es que de la declaración y palabras plasmadas en dicho documento sí puede colegirse la verdadera voluntad de testar manteniendo el testamento abierto anteriormente otorgado y modificando el mismo en el sentido de atribuir en concepto de legado a su hijo determinadas propiedades, siendo altamente significativa de ese designio la utilización de la partícula adverbial "además", con lo que, en puridad, se viene a agregar a los derechos que se especifican en su testamento abierto los bienes plasmados en el documento de 18/5/1996.

El Tribunal Supremo sentencia de 21 de junio de 2018, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

 Considera el Supremo que el fundamento de esta decisión radica en la reiterada jurisprudencia de esta sala en donde se señala que la calificación e interpretación de los contratos constituye una función atribuida fundamentalmente al juzgador de instancia, la cual debe prevalecer en casación a menos que dicha calificación o interpretación resulta ilógica, absurda o contraria a norma legal. Doctrina que cabe extender a la calificación de una disposición como testamentaria y no como donación, siempre que dicha calificación no resulte manifiestamente errónea o ilógica.

En el presente caso, no concurre ninguna de las excepciones resaltadas que impida la aplicación de esta doctrina jurisprudencial. Por el contrario, la sentencia recurrida, en un documento que reúne todos los requisitos formales de testamento ológrafo (autografía, firma y fecha), basa su calificación en la regla preferente de la voluntad realmente querida por el testador ( art. 675 del C.C .) acorde con una razonabilidad sustentada en la interpretación lógica y sistemática que realiza del documento en cuestión. Por lo que su conclusión o decisión respecto de la validez del testamento otorgado no puede ser tachada de ilógica, absurda o contraria a la voluntad del causante.