En un contrato de arrendamiento celebrado el 15 de julio de
1969,el arrendador solicita el desahucio del ocupante de la vivienda, puesto
que, habiendo fallecido la inquilina en el 15 de julio de 2012, en ningún momento
el demandado solicitó la subrogación en el contrato de arrendamiento.
El juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda al
considerar que la demandante conoció y consintió la subrogación del demandado en
calidad de arrendatario de la vivienda.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación revocó
la sentencia apelada y estimó la demanda, declarando la resolución del contrato
de arrendamiento, por entender que no habiendo quedado acreditada la
comunicación en forma y plazo a la arrendadora de la persona que iba a
continuar en el arrendamiento como subrogado, determina la extinción del
contrato en el presente caso en el que tampoco se ha conseguido un acuerdo para
la celebración de un nuevo acuerdo con nuevas condiciones arrendaticias.
El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de julio de 2018,
estimó el recurso de casación, revocando la sentencia de la Audiencia,
desestimando por tanto la demanda de resolución del contrato.
Entiende el Supremo que
esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es
imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU ,
que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de
la persona que tiene la voluntad de subrogarse.
Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la
doctrina anterior resulta
excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de
manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena
fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (
arts. 1.4 y 7 CC ).
Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato
puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una
notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de
que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de
subrogación de quien tiene derecho a ello.
No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen
legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca
la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador
tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le
afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el
arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta,
por tanto, contrario a la buena fe.
En el presente caso, a la vista de los hechos probados en la
instancia, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no
le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo
pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de
la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el
viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el
arrendamiento.
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