El propietario de un local comercial demanda a las Comunidades
de Propietarios por los daños y perjuicios causados en el local de su
propiedad, por valor de 58.973,16 euros más intereses, como consecuencia del
incumplimiento del deber de conservación deI inmueble por parte de las
referidas comunidades.
El Juzgado de primera instancia estima parcialmente la
demanda condenando a las demandadas a satisfacer a la entidad demandante la
cantidad de 7.496,75 euros más intereses.
La Audiencia Provincial estima los recursos de apelación al
considerar que la responsabilidad por daños causados por falta de conservación
y mantenimiento del edificio está sujeta al plazo de un año establecido con
carácter general para las acciones de responsabilidad extracontractual.
El Tribunal Supremo, sentencia de 14 de septiembre de 2018, estima el recurso de casación, deja sin
efecto la sentencia de la Audiencia, con devolución de las actuaciones al
referido tribunal de apelación para que, desestimada la excepción de
prescripción, dicte nueva sentencia pronunciándose sobre las pretensiones
formuladas.
Considera el Supremo que la cuestión jurídica controvertida
radica en determinar si la reparación de los daños causados por el
incumplimiento del deber de conservación que impone el artículo 10.1 LPH a la
comunidad de propietarios está sujeta al plazo de prescripción de un año -por
tratarse de un supuesto de responsabilidad extracontractual- o al plazo general
de quince años -actualmente cinco años- por tratarse de una acción personal sin
plazo especial de prescripción sujeta a lo dispuesto por el artículo 1964 CC .
La tesis que sostiene la sentencia recurrida es que la exigencia de
cumplimiento de la obligación de conservación del artículo 10.1 LPH está sujeta
al plazo general de las acciones personales y, sin embargo, la de exigencia de
indemnización de los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento lo
está al plazo de prescripción de un año propio de la responsabilidad
extracontractual.
Para resolver la cuestión controvertida es necesario tener
en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios
causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios
que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación
legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de
Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten
necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de
modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se
trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089
del Código Civil , que no resulta asimilable a las derivadas de actos u
omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de
aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe
disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las
obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las
consecuencias.
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