HECHOS
Se firma, el
27 de octubre de 2014, un contrato denominado por las partes de "arras penitenciales"
cuyo objeto es una vivienda para su venta por 112.000 euros, haciéndose entrega
de 4.000 euros en ese momento. En dicho documento aparece una cláusula del siguiente
tenor: "Si llegado el 31 de
diciembre, por causa no imputable al comprador, este no dispusiera de la
financiación suficiente, este contrato quedará aplazado hasta el 15 de enero de
2015, momento en el que si el comprador no ha pagado el precio al vendedor dará
por resuelto este contrato, haciendo suyas las cantidades de arras recibidas y
quedando liberada para vender a quien quiera".
El 16 de
enero de 2015 se envía un burofax al comprador rescindiendo el contrato. Éste
interpone demanda n ejercicio de la acción de incumplimiento de contrato de compraventa
con mediación de arras confirmatorias, por cuanto no fue requerido a fin de que
pagara el precio, dando por resuelto el contrato de manera unilateral
El Juzgado
de primera instancia dictó sentencia en la que, en primer lugar califica el
contrato litigioso como precontrato de venta o promesa de venta, en el que
medió entrega de arras; y en segundo lugar declara que no ha habido
incumplimiento de los vendedores, que se limitaron a dar por resuelto el
contrato llegada la fecha límite, sin que el comprador hubiera abonado el
precio pactado.
La Audiencia
Provincial calificó el contrato litigioso como contrato de promesa de venta con
respaldo en el art. 1451 CC, y consideró que le eran aplicables las normas
previstas para el contrato de compraventa, entre ellas el art. 1504 CC,
precepto que considera infringido por los vendedores demandados quienes resolvieron
el contrato sin requerimiento formal previo al comprador, según lo exigido en
el citado art. 1504 CC, lo que, a juicio de la Audiencia, supuso un
incumplimiento por parte de los vendedores que faculta al comprador a percibir
doblada la suma de 4000 € que entregó en su momento en concepto de arras.
El Tribunal
Supremo, en casación, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del
Juzgado de primera instancia.
Considera el
Supremo que ya en fechas lejanas la sala se venía pronunciando en el sentido
que interesa la parte recurrente, respecto
de las
promesas de venta.
Así, la
sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de de octubre de 1931 declaró:
"...que no es de aplicación el artículo
1504 del Código civil, en el sentido que se pretende porque aquí no se trata de
compraventa perfecta, que es a la que se refiere el artículo, sino sólo de
promesa de venta..." y que "el artículo 1504 del Código civil
expresivo de una particularidad especialmente establecida para el contrato de
compraventa de inmuebles y, por ello, solamente aplicable a ésta y no a las
modalidades de opción o promesa de venta..." (STS 30/12/1955, 7/10/1896 y
otras). Respecto del incumplimiento de los contratos de promesa de venta,
conforme establece el segundo párrafo del art. 1451, hay que estar a los
principios generales que para las obligaciones contiene el Código civil y
fundamentalmente el artículo 1124 CC.
No siendo
objeto de debate en el recurso la naturaleza del contrato de la litis , se ha
de concluir, conforme a la jurisprudencia citada, que el art. 1504 CC, que
establece ciertos requisitos para la resolución de los contratos de compraventa
de inmuebles, solo es aplicable a estos, pero no a otros contratos, aunque
presenten ciertas analogías con aquellos.
Por tanto,
en contra de lo sostenido por la sentencia recurrida, el art. 1504 CC no es
aplicable al contrato de la litis, suscrito el 27 de octubre de 2014 (STS
13/12/2000).
De todos
modos, si por asumir la instancia calificáramos el contrato de compraventa y no
de promesa de venta, correspondería, también, la desestimación de la demanda,
por falta de efecto útil, pues no se puede pretender, que es lo realmente
pretendido, la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora
cuando es el propio incumplimiento de la actora compradora quien lo propicia, a
saber, por la falta de pago del precio.
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