El concurso de acreedores como causa de extinción de un alquiler de renta antigua.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado en 25 de febrero de 1975.

El arrendador, en concurso desde el 17 de noviembre de 2011, presentó demanda de incidente concursal, con fundamento en el art. 61.1 de la Ley Concursal (en adelante, LC), en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento en interés del concurso, ya que la renta que se paga es muy baja para las condiciones de mercado y para las finalidades del concurso es más favorable que el bien esté libre de arrendatarios.

La sentencia de primera instancia consideró que el precepto aplicable era el art. 61.2 LC y estimó la demanda.

Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada, la Audiencia Provincial lo estimó.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de noviembre de 2018, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que el presupuesto para el ejercicio de la facultad resolutoria regulada en el art. 61.2, párrafo 2º, LC es el interés del concurso, en tanto en cuanto el mantenimiento del contrato cuya extinción se pretende no sea suficientemente provechoso para la masa. Frente a la regla general de conservación de todas las relaciones que conforman la masa activa, se permite la exclusión de las que resulten económicamente indeseables para la misma, porque no generan activos suficientes, son excesivamente gravosas por su contenido y garantías, o sus condiciones son comparativamente peores que las de otros contratos que pudieran celebrarse en el mercado para satisfacer la misma necesidad.

Se refiere el Supremo a una anterior sentencia dictada en el mismo concurso en la que se estimó procedente la resolución de un alquiler de local de negocio firmado en 1983 por entender que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, acabó con el régimen de prórroga forzosa, sin perjuicio del régimen transitorio respecto de la actualización de rentas y la duración de los contratos.

Estas consideraciones son trasladables al presente caso, pero la solución debe ser distinta, por las razones que a continuación expondremos.

 Mientras que, en el caso precedente, por tratarse de un local de negocio, las previsiones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecían con certeza temporal el momento en que el contrato, de no haber sido resuelto, se habría extinguido ex lege, en el presente, por tratarse de una vivienda, el tiempo de extinción, de no mediar la resolución interesada, no está previamente determinado, por cuanto conforme al apartado B) 4 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, en caso de fallecimiento del arrendatario, puede subrogarse en el arrendamiento su cónyuge, e incluso si al fallecimiento de éste hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación por otros dos años o hasta que el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o hasta su fallecimiento si está afectado por minusvalía.

Esta incertidumbre sobre la posible duración del contrato de arrendamiento tiene relevancia en este caso, porque incluso podría determinar que la indemnización que hubiera que abonar a las personas con derecho en la subrogación supusiera más sacrificio económico que el beneficio posible obtenido con un nuevo arrendamiento a precio actual de mercado.

En cualquier caso, la resolución está condicionada a la indemnización, con cargo a la masa, que corresponde al contratante que se ve obligado a soportar la resolución en interés del concurso. Y en este caso, la parte recurrente ni siquiera menciona aproximadamente a cuánto alcanzaría esta indemnización, como si el interés del concurso fuera tan absoluto que hubiera de prescindirse de cualquier derecho de la otra parte.

Como bien dice la sentencia recurrida, uno de los factores para ponderar el interés del concurso es la compensación económica que haya de pagarse con cargo a la masa, que además debe cuantificarse en la propia sentencia.

En casos como el presente, el interés del concurso consiste en que, al resolver un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua, se pueden obtener mejores condiciones económicas al poner de nuevo el inmueble en el mercado. Pero para ello, no basta con el cálculo de la diferencia entre lo que actualmente percibe el dueño como renta y lo que estimativamente podría percibir si se arrendara de nuevo a precio de mercado actualizado; puesto que también tendría que tomarse en consideración la indemnización que correspondería al arrendatario. Y aquí no ha quedado debidamente acreditado que la compensación entre uno y otro factor (mejora de la renta menos indemnización legalmente debida con cargo a la masa) suponga una ventaja para el patrimonio de la concursada y, por tanto, para el interés del concurso.