Propiedad Horizontal: Reclamación de cuotas de comunidad contra el dueño de un local.

La Comunidad de propietarios reclama en juicio ordinario a los herederos del propietario de un local sito en la finca, la cantidad de 9.513,26 euros por cuotas impagadas de los años 2005 a 2009 y derramas extraordinarias.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, descartó que hubiera quedado acreditado el pacto de no pedir o de no participar por parte del propietario del local en los gastos comunes, pero negó el valor de prueba definitiva o irrefutable al certificado de deuda aportado y emitido por el administrador de la comunidad con el fin de acreditar la existencia de la deuda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y condena a pagar el importe reclamado, junto con los intereses devengados desde la fecha de interpelación judicial en el monitorio.

Considera la Audiencia que:

1.- La reclamación efectuada por la comunidad de propietarios se basa en un acuerdo adoptado dentro del régimen establecido en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH ) que goza de la fuerza y eficacia que le otorga el art. 18 LPH , que parte del principio general de que la única manera de evitar la efectividad de los acuerdos es su impugnación en la forma allí establecida y en los casos que pudieran ser pertinente.

2.- Este régimen jurídico impide al copropietario que ha sido declarado deudor y liquidada su deuda en una junta de la comunidad aprovechar la reclamación judicial para impugnar tanto la existencia de la deuda como su liquidación acordada por la junta una vez transcurridos los plazos de caducidad del art. 18.3 de la misma ley .

3.- En el caso se reclama una deuda liquidada en una junta cuya impugnación está caducada, la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir, pero no puede oponer a la misma la existencia de defectos en la convocatoria o en la adopción del acuerdo, pues ello debiera haberlo realizado impugnándolo directamente, al amparo de lo establecido en el reiterado art. 18 LPH .

4.- Lo indicado conlleva que no resulte acertado, por improcedente, el análisis que se hace en la sentencia de primera instancia sobre la existencia, determinación y liquidez de la deuda, pues dichas cuestiones debieran haberse dilucidado por los cauces y procedimientos que establece la LPH, en el supuesto de que los demandados hubieran impugnado el acuerdo, lo que no ha sucedido.

5.-E s cierto que para poder ejercitar dicha facultad de impugnar el acuerdo, este debe haber sido notificado, pero en el supuesto analizado, a pesar de las manifestaciones de los demandados de no haber tenido   mismo, cuando menos a partir de la interposición de la demanda de procedimiento monitorio, tuvieron conocimiento exacto y formal de todo ello y ni siquiera en ese momento impugnaron el acuerdo comunitario, sin que pueda entenderse formulada dicha impugnación por el hecho de oponerse en el monitorio o impugnar dicha documentación en este procedimiento declarativo, pues lo que es exigible, para no quedar vinculados por el acuerdo comunitario, es que se ejercite la acción correspondiente impugnando la validez y eficacia.

El Tribunal Supremo, sentencia de siete de febrero de 2019, desestima el recurso de casación contra la anterior sentencia.

Considera el Supremo que la acción ejercitada es la reclamación de créditos a favor de la comunidad frente a un copropietario. Lo relevante para que prospere la acción de reclamación del crédito es que la comunidad haya acreditado los hechos constitutivos de su pretensión sin que el demandado haya acreditado hechos impeditivos o extintivos. En el caso, contra la denuncia de la parte recurrente, la Audiencia, como ya hemos dicho, no condena con apoyo exclusivo en la certificación del acuerdo de la junta sino que, examinando el fondo del asunto, da razones, dentro del ámbito de sus facultades, de por qué considera acreditada la existencia de la deuda y de por qué considera que no ha quedado acreditada la existencia de un pacto verbal de no pedir los gastos de la comunidad al propietario del local.