HECHOS:
La Comunidad de propietarios, en una junta general
extraordinaria, ratificada en junta ordinaria, acuerda el cerramiento de una
plaza que es elemento común, por razones de seguridad y evitación de daños.
La sociedad propietaria de un local comercial en la finca solicitó
la declaración de nulidad de los acuerdos alegando que dichos acuerdos se
adoptaron por mayoría cuando, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17 LPH
, era precisa la unanimidad, ya que alteraban la forma de uso que los
copropietarios hacían de los elementos comunes. Alegó también que, además,
dichos acuerdos le ocasionaban un grave perjuicio porque, de conformidad con lo
dispuesto en el título constitutivo, los locales de los que era propietaria
tenían acceso tanto desde la calle como desde las zonas de uso común.
El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación
formulado por la propietaria del local.
El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de marzo de 2019, estima
el recurso de casación de la Comunidad de propietarios y deja sin efecto la
sentencia de la Audiencia, confirmando la del juzgado.
Considera el Supremo esta sala se ha pronunciado en
supuestos semejantes al presente al resolver impugnaciones por parte de los
propietarios de locales de acuerdos de cerramiento adoptados por mayoría en la
comunidad de propietarios.
De acuerdo con esta jurisprudencia no es precisa la
unanimidad y es válido el acuerdo por el que la mayoría aprueba un cerramiento
por razones de necesidad, de modo que se limitan los accesos al inmueble en
beneficio general, siempre que no se altere el uso originario previsto en el
título constitutivo, no se cause un perjuicio a los dueños de los locales y, en
particular, se respete su derecho de modo que esté abierto el acceso durante
las horas en que los locales tengan la facultad de permanecer abiertos según
las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia. Con
posterioridad, se han pronunciado sobre este problema otras sentencias, en las
que se ha confirmado el mismo criterio, al mismo tiempo que se ha insistido en
la relevancia de la base fáctica de cada supuesto litigioso.
En el presente caso, el razonamiento de la Audiencia no
resulta correcto ni se ajusta a la jurisprudencia de la sala, la sentencia
recurrida, sin modificar los hechos probados en primera instancia, razona con
apoyo en la consideración de la plaza como elemento común, pero no valora otras
circunstancias que, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, deben ser
tenidas en cuenta y que sí fueron debidamente valoradas por el juzgado para
apreciar la naturaleza del acuerdo y rechazar la exigencia de unanimidad. Así,
en primer lugar, la propia Audiencia afirma que en el título nada se regló
sobre la "geografía" de la plaza y que los motivos que llevan a la
mayoría a acordar el cerramiento, que el juzgado consideró "sobradamente
acreditados", constituyen argumentaciones "muy serias y
razonadas".
En atención a estos datos, y al hecho no discutido de la
accesibilidad a los locales tanto por el interior, a través de los elementos
comunes, como por el exterior, directamente desde la calle, esta sala considera
que en el caso no es precisa la unanimidad para el acuerdo adoptado, siempre
que el acceso esté abierto durante el horario comercial para no perjudicar a
los propietarios de los locales. Ello por cuanto el acuerdo comporta un acto de
administración para la realización de obras valoradas como necesarias que,
además, no modifican el título constitutivo. En el título se contempla el uso
común de la plaza, y ese uso no se altera con el cerramiento, pues no se trata
de impedir el paso sino de regularlo, de modo que se permite el acceso a
terceros por causa justificada. Por otra parte, puesto que los locales cuentan
con acceso libre desde el exterior, el posible perjuicio futuro que se pudiera
ocasionar en una eventual segregación de los locales no tiene entidad para
impedir la validez de un acuerdo adoptado para la realización de obras
extraordinarias, necesarias y no modificativas. En consecuencia, carece de
justificación razonable el ejercicio de la acción de impugnación.
