Propiedad Horizontal: Quórum necesario para la construcción de una piscina

HECHOS:

Dos copropietarios demandan a la Comunidad de propietarios, ejercitando contra esta última acción de nulidad del acuerdo adoptado por la misma para la construcción de una piscina. Consideran que dicho acuerdo no es válido por cuanto para la instalación de una nueva piscina en un espacio común es necesaria la unanimidad de los copropietarios por afectar al título constitutivo.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso y revocó la sentencia de primera instancia en el sentido de estimar la demanda y declarar la nulidad del acuerdo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de octubre de 2018, estima el recurso de casación contra la sentencia recurrida y confirma la sentencia de primera instancia.

Destaca el Supremo una cierta ambigüedad en la formulación de la demanda, pues mezcla aspectos de la regla3.ª con la 4.ª, no queda la menor duda que tiene presente a ésta última como causapetendi.

En el fundamento de derecho IV sobre el fondo de la acción se cita especialmente el art. 17.4. in fine, y este párrafo prevé que "No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso".

Y esta cita se encuentra estrechamente ligada a la afirmación que se hace en el número cuatro de los hechos de la demanda en el sentido de que se les priva de espacios con los que en origen contaban por su propiedad, así como que los vecinos disidentes dejarían de utilizar un espacio que les pertenece como patio de recreo de uso común.

No obstante, y ahí la ambigüedad, se hace mención a sus economías precarias y a la sentencia de esta sala de 9 de octubre de 2008, esto es, a suponer que se estaría sometiendo a acuerdo la creación de un servicio de interés general, que ahora se prevé en la regla 3.ª del art. 17 -redacción por Ley 8/2013- y que coincide con el párrafo 1.1 del art. 17 en la redacción dada por la Ley 51/2003, vigente al tiempo de dictarse la sentencia citada de la sala.

Por tanto, podemos concluir que hay que soslayar la regla3.ª del art. 17 LPH y la interpretación del concepto jurídico indeterminado del interés general, cuestión sumamente interesante para la doctrina y en íntima relación con la realidad social y condiciones de tiempo y lugar, como sugiere la sentencia de primera instancia(concepto dinámico y variable), por no ser de esta clase el acuerdo impugnado.

Una vez que la sala ha decidido que la sentencia recurrida, por las razones expuestas, ha errado al no aplicar la regla 4.ª del art. 17 LPH, la consecuencia es casar la citada sentencia y asumir la instancia.

Al asumir la instancia se aprecia que el régimen de mayorías para la validez del acuerdo se ha respetado, sin que ni siquiera sea objeto de debate, una vez desechada que fuese precisa la unanimidad. La cuestión a decidir ha de ser, pues, por haberla introducido en el debate la parte actora, según hemos expuesto, si concurre o no la prohibición prevista en el art. 17.4.ª in fine LPH .Esto es, si la innovación, objeto del acuerdo, hace inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de los comuneros impugnantes, en concreto del patio como espacio de uso común, a efectos de patio de recreo.

A tal fin, se ha de traer a colación que si bien es cierto que los derechos de disfrute de un copropietarios obre un elemento común tienen una expansión hacia el máximo de posibilidades, también se ha de ponderarla concurrencia de los derechos del resto de los copropietarios.

Para llevar a cabo esa labor de ponderación y de armonía tan necesaria para quienes conviven en régimen de propiedad horizontal, se habrá de estar a la prueba obrante en autos y colegir si, a salvo el espacio que ocupa la cubeta de la piscina, los comuneros disidentes se ven privados de modo relevante y sustancial del uso y disfrute de un elemento común, como en este caso es el patio.

El documento n.º 7 contiene el estudio previo de piscina comunitaria y aseos de la Comunidad, y en el plano se aprecia claramente que fuera de la cubeta de la piscina, único espacio que no puede ser usado por la parte actora, aquí recurrida, existe un espacio de patio y jardín suficientemente amplio como para que la parte que impugna el acuerdo pueda ver colmado su uso como patio de recreo.

Con tal solución quedan satisfechos los intereses de todos los comuneros, sin que la parte actora quede privada, de modo relevante y sustancial, del uso y disfrute del patio común.