Las arras en un contrato de opción de compra.

HECHOS:

El 29 de septiembre de 2014 se pacta en documento privado la opción de compra sobre un inmueble.

En dicho documento se pacta como precio de la opción la cantidad de SEIS MIL euros.

El inmueble ha de ser entregado, al ejercerse la opción,  libre de cargas, gravámenes, inquilinos y ocupantes.

La opción se ejercerá el día 30 de noviembre de 2014 o anteriores.

Se acuerda expresamente que: "(sic) En caso de no elevarse a escritura pública en la fecha prevista o anteriormente, por motivo concernientes (sic) a la parte compradora, esta renuncia expresamente a la cantidad pagada en la firma de este contrato".

Y también: "Si no se eleva a escritura pública por causa de la parte vendedora esta devolverá la misma cantidad por duplicado".

Los optantes interponen demanda contra la propiedad reclamando la cantidad de doce mil euros.

El Juzgado de Primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y por tanto la demanda inicial.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de febrero de 2020, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que en este caso conviene delimitar los conceptos, perfección y consumación de la opción de compra, para una más precisa exégesis de la regulación contractual litigiosa.

En tal sentido la sentencia de de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa.

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc.). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es,  se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación)sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC).

En el presente caso la sentencia recurrida en casación se basa en dos premisas:a) por un lado, entiende que no ha quedado probado que la vendedora fuese expresamente convocada a la notaría el 30 de noviembre de 2014 y que, por tanto, no se ha demostrado que la demandada incumpliese su obligación de comparecer para otorgar la escritura de compraventa; b) por otro lado, en sentido contrario, concluye que sí han quedado plenamente acreditados los siguientes hechos: 1º que en la fecha fijada la hipoteca no se había cancelado; y 2º que la demandada reconoció el hecho de que la abogada de la inmobiliaria se puso en contacto con ella para recabarle la devolución de la prima porque el banco no aceptaba la cancelación de la hipoteca.

Ante tal incumplimiento,  el optante puede elegir entre exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios (cfr. art. 1124 CC), y en esta última con arreglo a lo acordado en el propio contrato (devolución doblada de las arras).

Que el incumplimiento de la obligación del concedente de entregar la finca libre de cargas tiene suficiente relevancia para provocar los citados efectos es algo que ya ha reconocido esta Sala en su sentencia 690/2014,de 9 de diciembre.

Ley Contrato de Seguro. El interés moratorio a las aseguradoras

HECHOS:

Accidente de tráfico ocurrido el 25 de julio de 2001, con resultado de distintas lesiones y secuelas.

El letrado del perjudicado llevó a efecto continuas comunicaciones a la entidad demandada a los efectos de interrumpir la prescripción de la acción. La compañía aseguradora que, desde el primer momento, tuvo constancia del siniestro, no procedió a su liquidación.

La demanda se presentó el 16 de julio de 2014, postulando una indemnización de 75.015,85 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que había prescrito la acción.

La Audiencia Provincial estima la apelación y condena a la aseguradora a abonar al actor la suma de 47.916 euros más los intereses legales desde el 16 de julio de 2014.

El Tribunal Supremo, sentencia de 22 de enero de 2020,  estima en parte el recurso de casación y a la compañía de seguros demandada a abonar al actor los intereses desde la fecha del siniestro,  art. 20 de la LCS, durante los dos primeros años siguientes al siniestro al tipo legal más su 50%, y, a partir de ese momento, al tipo del 20%.

Considera el Supremo que no habrá lugar a la indemnización por mora del asegurador cuando la falta de satisfacción de la indemnización o de pago del importe mínimo esté fundada en una causa justificada o que no le fuere imputable, según dispone el art. 20.8 LCS.

La jurisprudencia se ha enfrentado, en numerosas ocasiones, a la interpretación de tal precepto, a los efectos de determinar cuándo concurre una causa de tal naturaleza, que disculpa la obligación legal de las compañías de liquidar celosa y puntualmente los siniestros.

Pues bien, el análisis de las circunstancias concurrentes conlleva a la estimación del recurso de casación, alno considerarse que las razones esgrimidas por la sentencia recurrida sean suficientes para reputarlas como causa justificada de la obligación de la compañía de seguros de resarcir el daño. Y todo ello en función del siguiente conjunto argumental.

En primer término, dado que la prescripción no concurría, tal y como se razonó en la sentencia de la Audiencia, con sólidos y fundados argumentos. Incluso las posibles dudas que existieran al respecto corren en contra de la compañía demandada como hecho excluyente que es.

En segundo lugar, en el presente caso, no existe duda alguna de que el siniestro se produjo y que era objeto de cobertura en la póliza de seguro suscrita. La compañía tenía abierto expediente al respecto y no reseña razones por las que no hizo honor al compromiso contractual asumido, siendo clara la dinámica del siniestro, así como que las lesiones se produjeron el 25 de julio de 2001 y la sanidad se obtuvo a los 199 días.

No consta ninguna actividad encaminada a la liquidación del daño. El comportamiento de la compañía fue manifiestamente pasivo. Tampoco consta conducta obstruccionista del actor frente a un requerimiento de la compañía de aportación de documentación clínica o de reconocimiento médico para determinar y cuantificar las lesiones y secuelas sufridas. Nada al respecto se señala en la sentencia de la Audiencia. Y en el expediente del siniestro abierto por la compañía demandada constaba documentación clínica del actor, así como reconocimiento médico al que fue sometido por facultativo designado por la aseguradora.

En tercer lugar, no reputamos que la dilación del actor en la reclamación del daño sea causa justificada del comportamiento contractual de la asegurada, cuando era ésta, y no el demandante, la que se hallaba en situación de mora, máxime además cuando anualmente se le recordaba el incumplimiento de la obligación de pago, a los efectos de interrumpir la prescripción de la acción.

La circunstancia de que la cantidad reclamada inicialmente en la demanda fuera inferior a la fijada en la sentencia de la Audiencia Provincial, 75.015,85 euros, frente a los 47.916 euros objeto de condena, tampoco conforma causa justificada, según reiterado criterio jurisprudencial.

Propiedad Horizontal ¿Necesita unanimidad un complejo urbanístico para constituirse en Comunidad de propietarios?

HECHOS:

Una Entidad Urbanística Colaboradora, acuerda su disolución y la solicitud al Ayuntamiento de de la recepción total de la urbanización.

Posteriormente se convoca una junta de propietarios constituyente en la que se acuerda su constitución como Comunidad de Propietarios.

Dos de los copropietarios impugnan el anterior acuerdo por considerarlo contrario a la ley  y en particular al art. 17 LPH que exige unanimidad para la aprobación de las reglas del título constitutivo.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda contra la Comunidad de Propietarios porque los demandantes no estaban al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad al tiempo de la junta impugnada.

La Audiencia provincial estima en parte el recurso interpuesto por los demandantes, revoca la sentencia de primera instancia y declara nulo el acuerdo impugnado por entender que el complejo está sometido a LPH y para la constitución en comunidad de propietarios debía someterse a las exigencias del art. 5 LPH tal y como prevé el art. 24.2.a LPH se exigía el acuerdo de todos los propietarios existentes.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios y desestima la demanda inicial.

Considera el Supremo que a partir de la entrada en vigor de la Ley de abril de 1999, prevista en el artículo 2 c) la aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal a los complejos inmobiliarios privados en los términos previstos por la norma, la aplicación de la norma ya no deviene fruto de la analogía, sino del mandato legal.

La posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado.

En la sentencia recurrida se entiende que al no haber votación unánime no se podía constituir comunidad de propietarios ( art. 21.2 LPH).

Este aserto de la sentencia recurrida desconoce que la Comunidad ya estaba constituida, por su propia configuración física y jurídica, en cuanto la urbanización gozaba de elementos privativos y comunes, con coeficientes de participación específicamente señalados desde la constitución de la entidad urbanística colaboradora.

La entidad urbanística se disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de urbanización, lo cual no impide que sus componentes sigan integrados en una comunidad de bienes, derechos y obligaciones, no siendo de recibo que los ahora demandantes se nieguen a satisfacer los desembolsos correspondientes al mantenimiento de los elementos comunes, que les correspondan según cuota de participación, ya fijada.

En suma el acuerdo impugnado solo pretendía dar forma a una comunidad ya existente, por lo que no era precisa la unanimidad, pues no se pretendía la constitución sino la formalización.

Ejercicio del retracto de inquilino mediante subrogación hipotecaria.

HECHOS

La sociedad propietaria de una vivienda unifamiliar la cede en arrendamiento con fecha 1 de noviembre de 2013.

Con fecha 7 de agosto de 2014, se notifica a la inquilina que la vivienda ha sido transmitida a otra sociedad mercantil.

La inquilina se dirigió a la sociedad compradora manifestando su intención de adquirir la finca "por el precio de 181.000 euros mediante la subrogación en la hipoteca actual vigente que grava el inmueble indicado".

Al no recibir contestación alguna interpuso demanda contra dicha sociedad en la que alegó que el precio de la transacción era la subrogación de la hipoteca y solicitó que se declarase haber lugar al ejercicio del derecho de adquisición preferente por el arrendatario de la vivienda.

La demanda fue estimada por el juzgado y la Audiencia desestimó el recurso de apelación de la demandada.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2020, estima el recurso de casación de la compradora demandada, desestimando la demanda de la inquilina.

Considera el Supremo que el hecho de que la finca vendida esté hipotecada no excluye, en principio, la posibilidad de ejercitar el retracto legal. Sin embargo, en atención a la particularidad de la venta de una finca hipotecada y a la existencia de una deuda asegurada, deben tenerse en cuenta todos los intereses en juego. Junto al interés del retrayente están también el del acreedor hipotecario (por lo que se refiere a las cualidades personales del deudor, o a la procedencia, en su caso, de un pago anticipado); el del comprador, que adquiere la finca gravada y que, además, se convertirá en deudor si asume la deuda; y el del deudor enajenante, que solo dejará de ser deudor si lo consiente el acreedor.

La adquisición de una finca hipotecada no comporta que el adquirente asuma la deuda garantizada y que el primitivo deudor quede liberado frente al acreedor.

Partiendo de lo anteriormente expuesto debe tenerse en cuenta que, con carácter general, si la finca retraída está gravada con una hipoteca, el retrayente necesita el consentimiento del acreedor para poder subrogarse en la deuda.

Si, como sucede en el caso, la finca hipotecada se vende, y el comprador se subroga en la deuda con consentimiento del acreedor, el deudor enajenante habrá quedado liberado y el comprador se habrá convertido en nuevo deudor. Si, como es el caso, la finca está arrendada, la sola voluntad del arrendatario de ejercer el retracto "mediante la subrogación en la hipoteca" no puede liberar al comprador retraído de su condición de deudor. Para ello sería preciso el consentimiento del acreedor.

En este caso, en ausencia de norma que imponga ese cambio de deudor, puesto que no hay una subrogación "ex lege" en la deuda, sin el consentimiento del acreedor hipotecario no puede declararse el derecho a retraer mediante la subrogación en la deuda asegurada.

Frente a las alegaciones de la demandante ahora recurrida de que si pagara el precio estaría comprando la vivienda por 181.000 euros más la carga, que no se extinguiría, resulta oportuno señalar que el abono total del precio por su parte hubiera quedado supeditado, en su caso, a la cancelación de la hipoteca sobre la finca retraída, de acuerdo con todas las condiciones exigibles para ello en función de las condiciones de la hipoteca.

No favorecen a la pretensión de la demandante recurrida sus alegaciones de que la operación de compraventa con subrogación enmascaraba una dación en pago, pues en el caso de que se admita que el retracto arrendaticio regulado en el art. 25 LAU es aplicable también a la dación en pago, lo que es discutido, el precio sería el importe de la deuda que el arrendador extingue mediante la transmisión, sin que, por lo dicho, pudiera declararse como forma de pago la subrogación hipotecaria sin consentimiento del acreedor.