Arrendamiento con opción de compra. Devolución de la prima.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra por cinco años que vencía el 6 de agosto de 2014.

Se entrega una prima de opción de 31.158,40 euros, con arreglo a estas cláusulas:

b) Se stableix como a termini de duración perquè  larrendatari pugui exercitar el seu dret a aopció de compra, el de CINC ANYS, a partir de la firma del presente contracte. Ambdues  parts pacten que, en cas que el contracte darrendament  sextingeixi per qualselvol  motiu, abans del termini de durada pactat de cinc anys, sextinguiràtambé el dret dopció de compra [...]

d) Un cop tanscorregut el termini de cinc anys pactat, sese que larrendatari  hagi exercitat aquest dret dopció de compra, larrendador podrà donar per resolta aquesta opció sese necessitat de notificació a laltra part, continuant el present contracte únicament i exclusiva como a contracte dç arrendament, fent seves totes les quantitats entregades  fins al moment, inlosa la prima de la opció de compra [...]"

El 29 de mayo de 2014 los arrendatarios manifiestan su voluntad de dar por terminado el contrato, exigiendo la devolución de la prima o precio de la opción.

Los inquilinos demandan al arrendador en solicitud de 31.984,40 euros, correspondientes a la prima de la opción más la fianza del arrendamiento.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia provincial revoca la anterior sentencia y condena a la sociedad arrendadora a pagar 31.158,40 euros como la devolución de la prima y 826 euros en concepto de devolución de fianza arrendaticia

Entiende la AP que  los arrendatarios de acuerdo con el artículo 10 Ley Arrendamientos Urbanos, antes del transcurso de 5 años manifestaron su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y que para este supuesto concreto de renuncia o desistimiento a continuar con el arrendamiento antes de cumplirse el plazo de 5 años no se concertó expresamente la pérdida de la prima de opción de compra.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de febrero de 2020, estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia.

Considera el Supremo que de la cláusulas antes transcritas se deduce con toda claridad, sin margen a la interpretación, que si el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedido, perdía la prima. Era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción con anterioridad al término de los cinco años, pues ese era un plazo máximo que no se podía superar pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario, pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si se anticipaba la renuncia a la opción.

La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de cinco años, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.

Menciona la STS de 6 de abril de 2011 cuando dice: "El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil. De ahí quesean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción"

De lo expuesto se deduce la infracción en la sentencia recurrida de los arts. 1281, 1255 y 1258 del C. Civil, al interpretarse el contrato fuera de las reglas de la lógica y desnaturalizando lo pactado, por lo que asumiendo la instancia casamos la sentencia recurrida y confirmamos íntegramente la sentencia de 11 de enero de 2016 del Juzgado de Primera Instancia.