HECHOS:
Contrato de arrendamiento distinto de vivienda, de fecha 1
de julio de 2012, en el que se excluye la aplicación de los artículos
30, 31, 32 y 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1994 de 24 de
noviembre, en lo referente a conservación, mejora y obras; derecho de
adquisición preferente; cesión y subarriendo; e indemnizaciones al arrendatario.
Resuelto el contrato de común acuerdo, en el momento de ser
restituida su posesión, el inmueble arrendado presenta una serie de daños (en
el firme interior y en la acera perimetral, vados y zonas de acceso, en la nave
y en la cubierta exterior trasera).
El arrendador reclama judicialmente la reparación de esos
daños.
La sentencia de primera instancia estima parcialmente la
demanda y condena al arrendatario a pagar 208.364,88 euros.
La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación
del inquilino y reduce la cantidad a pagar a 23.378,53 euros.
El Tribunal Supremo, sentencia de 8 de julio de 2021, desestima
el recurso de casación del arrendador y confirma la sentencia de la Audiencia.
Entiende el Supremo que, aunque el arrendador considera que el
reconocimiento de los conceptos indemnizatorios rechazados por la sentencia
recurrida procede de acuerdo con lo pactado en el contrato por lo que, al no
entenderlo así, la sentencia no respeta el amplio margen de la autonomía
privada que se reconoce en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto
del de viviendas.
Sucede sin embargo que la sentencia recurrida no prescinde
del contenido del contrato, sino que, lo analiza y, a la vista del mismo y de
su interpretación, concluye razonablemente que la arrendataria no debe
responder de los daños en el aparcamiento-zona de maniobra y en las soleras de
acera perimetral, lavadero y vados de acceso.
En el caso que juzgamos, la demandante ahora recurrente
imputó en su demanda el deficiente estado de los terrenos y los daños en las
soleras de hormigón adosadas (y al lavadero y los vados de acceso) al trasiego
de la maquinaria pesada empleada por la demandada y al apilamiento excesivo de
los contenedores. Basó su reclamación en los arts. 1561, 1563 y 1564 CC, que
consideraba aplicables tal y como se recogía en el contrato. Pero la sentencia
recurrida, al valorar la prueba, concluyó que ni el tránsito ni el apilamiento
excesivos han quedado acreditados y que, por el contrario, los daños cuya
indemnización no estima proceden de que la instalación no era apta para el
desarrollo de la logística de almacén de contenedores, dada la ineptitud del
firme de la parcela para la actividad desarrollada.
La atribución prevista en el contrato de responsabilidad al
arrendatario por los daños causados en el inmueble no comprende el desgaste y
deterioro natural conforme a los usos propios de la actividad pactada en el
mismo contrato. En el contrato de arrendamiento celebrado por las partes
expresamente se contemplaba el destino del local a la actividad de la
arrendataria, que se recogía de forma detallada. Contra lo que alegó la
demandante, ha quedado acreditado en la instancia que el deterioro del suelo
procede de la ineptitud del firme de la parcela para el uso propio de la
actividad para la que se celebró el contrato. Si partimos, como debemos en
casación, de estos hechos probados, es correcto concluir que los daños
discutidos no son daños imputables a la arrendataria y al ejercicio de su
actividad, pues su causa es la inaptitud del firme para la actividad para la
que la arrendadora cedió voluntariamente su uso, y por tanto deben ser asumidos
por ella, conocedora del destino para el que arrendaba la finca.
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