HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra
para el inquilino.
El inquilino ejerce la opción de compra en la fecha prevista
en el contrato, 30 de mayo de 2018.
El arrendador oferente se niega a vender, alegando que el
contrato de arrendamiento estaba extinguido, a resultas del burofax enviado el
día 26 de mayo de 2018, para que al amparo del art. 9.3 de la
LAU abandonen la vivienda arrendada por causa de necesidad propia,
otorgándoles un plazo de dos meses.
El juzgado de primera instancia condena al arrendador a
otorgar cuantos documentos sean necesarios para llevar a cabo la compraventa
libre de toda carga y gravamen con la advertencia de que de no realizarlo por
su propia voluntad se ejecutará a su costa.
La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diez de
junio de dos mil veintiuno, desestima la apelación del arrendador y confirma la
sentencia de instancia.
Considera la Audiencia que, habiendo transcurrido el primer
año de duración del contrato, la arrendadora en principio y con las reservas
que luego señalaremos, podría resolver el contrato por causa de necesidad. (art. 9.3 LAU).
Lo que sucede es que el citado derecho, como cualquier otro,
debe ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe (artículo 7
del Código Civil). Y en el presente caso se ha acreditado que la recurrente
no ha actuado de buena fe. Ello es así, ya que el derecho de opción de compra
consiste precisamente en la concesión al optante del derecho de decidir
unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa;
comprende la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa
futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para
la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, de
todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta
tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra
el plazo convenido. El concedente de la opción se encuentra ya vinculado al
contrato posterior. No necesita ninguna actividad posterior de las partes para
desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la
expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede
firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo
que la diferencia del "pactum de contrahendo".
Cuando se pactó el contrato de arrendamiento con opción de
compra la arrendadora carecía de otra vivienda disponible en propiedad o por
cualquier otro título, por lo que arrendó una vivienda para ella y sus hijos,
vivienda que, al parecer, abandonó para trasladarse a una vivienda de un
familiar como precarista, habiéndosele solicitado que abandone esta última, lo
que, a su juicio justifica la necesidad.
La recurrente esgrime una situación de necesidad que
provocada intencionadamente por la propia arrendadora para desconocer el
derecho de opción que había concedido a los apelados, pues no se ha producido
una modificación de la situación existente al tiempo de concertarse el arriendo
cuya resolución interesa.
Por lo expuesto, el derecho de la actora a recuperar la
vivienda arrendada no puede prevalecer frente al derecho de opción reconocido a
los apelados, pues entendemos que, no ser así, el ejercicio de este último
quedaría al arbitrio de la concedente lo que impide el artículo
1256 del Código Civil, y se produciría un evidente fraude de ley.
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