HECHOS:
Contrato de arrendamiento edificio destinado a hotel
restaurante.
Se pacta un alquiler mensual de 3.000 euros.
El plazo de vigencia del contrato comienza el 20 de febrero
de 2017 y concluye el último día del mes de diciembre del año 2025.
Las partes pactan un período de obligado cumplimiento,
comprendido entre la fecha de formalización del presente contrato hasta el
último día del mes de marzo de 2018, no pudiendo resolver el contrato hasta una
vez transcurrido el mes de marzo de 2018, en caso contrario abonará las
mensualidades correspondientes a este período.
La arrendataria deja de pagar los alquileres y la arrendadora
insta demanda de desahucio y reclamación de rentas reclamando también la
penalización pactada para el caso de abandono del local con anterioridad a la
fecha fijada en el contrato.
El día 1 de diciembre de 2017 se produjo el desalojo de los inquilinos del inmueble arrendado.
El Juzgado de primera instancia estima la demanda en su integridad
entendiendo que, en cuanto a la penalización por abandono del local, aun cuando
los arrendatarios cesaron en su posesión por el lanzamiento solicitado por la
actora, ello fue debido al incumplimiento de los mismos en relación con el pago
de las rentas, lo que entiende el juzgador como equivalente a un abandono por
su parte.
La Audiencia confirma la sentencia de instancia.
El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de marzo de 2022,
desestima el recurso de casación de la arrendataria
Considera el Supremo que el desahucio por falta de pago
supone igualmente un incumplimiento del compromiso de permanencia asumido en el
contrato de arrendamiento, resultando procedente la penalización prevista en el
mismo para el caso de que se produjera tal situación.
En la tesis del
recurrente se mantiene que al no haber abandonado el arrendatario el local sino
que fue desahuciado, no entraría en aplicación la cláusula, entendiendo el
recurrente que para ello habría sido preciso exigir el cumplimiento del
contrato.
Esta tesis ofrece un razonamiento ilógico, ya que obligaría
al arrendador a instar una acción de cumplimiento y tras ello iniciar una
acción de desahucio para obtener la cantidad pactada como cláusula.
El contrato no impide que el arrendador instase el desahucio
en caso de impago, dado que no estaba obligado a ejercitar una acción de
cumplimiento, la que conllevaría requerir al arrendatario a mantenerse en el
local, lo cual no le era exigible ni quería el arrendador, cuando era el arrendatario
el que sistemáticamente impagaba las rentas.
Esta sala entiende que el incumplimiento reiterado del pago
de las rentas provocó el desahucio, ya que el arrendatario incumplió el
"período de obligado cumplimiento", lo que conlleva que la cláusula
desarrollase sus efectos.
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