El desistimiento del inquilino en un arriendo con avalista.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, con avalista, por un plazo anual.

Los inquilinos abandonan la vivienda a los cinco meses, entregando las llaves en la agencia inmobiliaria, en ese momento adeudaban la renta del mes anterior, así como la renta correspondiente a los restantes meses hasta su vencimiento, en aplicación de una cláusula de penalización contenida en el contrato suscrito entre las partes, a lo que añade la cantidad de 1.025 euros en que se valoraron los daños que presentaba la vivienda al entregar su posesión a la arrendadora. Total: 3.205 euros. La demanda se dirigió también contra la fiadora.

El juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a pagar 1.025 euros en concepto de rentas debidas y daños y perjuicios, desestimando la demanda respecto a la avalista.

La Audiencia Provincial de Asturias, sentencia de catorce de febrero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora, revoca la anterior sentencia y condena a los demandados, inquilinos y avalista, a pagar 1.198,32 euros.

Considera la Audiencia respecto a la avalista que sin perjuicio de que el afianzamiento no fuera solidario, al no acogerse la demandada al beneficio de excusión luego que fue requerida de pago conforme establece el artículo 1.832 CC, omisión que lleva a declarar que se halla obligada al pago de lo adeudado en los mismos términos que el deudor principal.

De los hechos acaecidos no puede interpretarse más que la comunicación del desistimiento por la demandada, pero no así la renuncia de los derechos que por el mismo correspondían a la parte arrendadora, pues no puede atribuirse tal significado a la recepción de las llaves entregadas, lo que no constituye un acto que exprese de forma clara y concluyente aquella renuncia. Como señala el Tribunal Supremo, la recepción de las llaves por el arrendador y el silencio de éste, ausentes de otros hechos probados que acrediten que aquella parte contractual hubiera prestado su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, no permite establece que el arrendador actúa contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito. (STS 20/07/2011 y 27/09/2013)

El desistimiento del inquilino se halla sujeto a lo previsto en el art. 11 de la LAU, tal artículo es reproducido en la estipulación segunda del contrato y debe ser aplicado, sin que proceda, como se sugiere en la resolución recurrida, la moderación de aquella cláusula cuando aquella no se prueba que fuera superior a los daños y perjuicios que se han producido realmente a la parte arrendadora. Por tanto, el recurso se acoge y debe fijarse la indemnización por tal motivo en 173,32 euros.

La reparación de humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 21 de septiembre de 2016.

La inquilina, al existir en la vivienda graves humedades y defectos por presencia de hongos, que hacían inhabitable el inmueble demanda al casero solicitando, al amparo del art. 21 de la LAU y 1101 del Código Civil, una indemnización por daños y perjuicios consistente en el 75 por ciento de las rentas pagadas desde noviembre de 2016 y la condena a reparar los daños existentes y a realizar las obras precisas para evitar las humedades.

La demandante abandonó la vivienda arrendada en 3 de julio de 2019 y renunció a la pretensión de condena a reparar y realizar obras en el acto de la audiencia previa.

El Juzgado desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de enero de 2023, desestima la apelación de la inquilina confirmando la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que lo primero que hay que señalar es lo relativo al tiempo: El contrato de arrendamiento se celebró en septiembre de 2016. En la demanda se afirma que en noviembre del mismo año comenzaron a salir manchas de humedad por toda la vivienda, hasta hacerla inhabitable. Sin embargo, la primera queja de la demandante de la que hay constancia es de 2 años y 4 meses después del arrendamiento, en 2019, que es el mismo año en que se extinguió el arrendamiento y se presentó la demanda.

El tiempo tiene una enorme importancia, porque el uso podía tener una influencia considerable, o decisiva, en la aparición de este tipo de patologías. O sea que es posible que un uso inadecuado durante ese período de tiempo, entre el arriendo y la presentación de las imágenes, fuese decisivo en la aparición de las patologías de que se está tratando.

Así pues, aunque el edificio no tiene buen aislamiento, los fenómenos descritos por la demandante podían producirse por el uso. En las imágenes aportadas se reflejan muchas humedades en los techos, en distintas estancias según el dictamen de la perito. No hay indicios de que en el piso superior existiese esta misma patología. Tampoco de que tenga aislamiento térmico interior. No hubo quejas durante más de 2 años desde que, según se alega, comenzaron los problemas. No puede existir en consecuencia el mínimo de seguridad respecto a la etiología de los problemas que sería necesario para imponer una indemnización al demandado. La vivienda tenía el aislamiento térmico propio de su época de construcción, tampoco existe ninguna seguridad respecto a que la patología datase de época anterior al inicio del arrendamiento.

El pago o consignación de los alquileres para apelar una sentencia de desahucio.

 

HECHOS:

Sentencia de desahucio, con apercibimiento de lanzamiento, por expiración del plazo pactado en contrato.

El inquilino apela la sentencia.

El arrendador se opone, solicitando la inadmisión del recurso conforme al art. 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone que “no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas"

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 23 de diciembre de 2022  desestima por inadmisión el recurso de la inquilina y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que por infracción del art. 449 LEC, al ser las causas de inadmisión causas de desestimación cuando el procedimiento está pendiente de resolución. La norma legal quiere garantizar el equilibrio que ha de existir en los contratos de arrendamiento entre la posesión de la finca alquilada y el pago puntual de la renta.

Por tanto, se incumple el deber de consignar del art. 449.1 y 2 LEC, por tratarse de un proceso de desahucio que aun por expiración del término, lleva aparejado el lanzamiento.

En el supuesto de autos la demandada aquí recurrente no ha consignado cantidad alguna. No ha justificado estar el corriente en el pago de las rentas

Al no acreditar la recurrente, "al interponer" el recurso de apelación, así como tampoco durante la tramitación del mismo, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, la causa de inadmisión se erige en causa de desestimación del recurso.

Y esto último, sigue siendo aplicable aun cuando el recurrente disponga del beneficio de justicia gratuita. Nos encontramos ante un presupuesto cuya inobservancia impedirá al demandado el acceso a los recursos legalmente previstos en todos aquellos procesos que lleven aparejado el lanzamiento. Es más, cabe destacar que se trata de un requisito procesal preceptivo que operará, tal y como explicó el Tribunal Supremo, con independencia de las acciones que se hubieren podido acumular en el proceso, y sin importar que los pronunciamientos impugnados no sean aquellos vinculados con la ejecución forzosa a la nos referimos.

Y no se opone a lo dicho que la parte demandada tenga concedido el beneficio de justicia gratuita ya que si bien es cierto que la Ley 1/96, de 10 de enero establece que "el derecho a la asistencia gratuita comprende... la exención del pago de depósitos necesarios para la interposición de recursos...", lo cierto es que la exigencia del art. 449.1 de la LEC no puede conceptuarse como un depósito para recurrir, sino como presupuesto necesario para la admisibilidad del recurso de apelación, consistente en el pago de las rentas vencidas al tiempo de preparar el recurso, precisamente para evitar que este pueda ser utilizado con la finalidad exclusiva de demorar el lanzamiento del arrendatario moroso en el pago de las rentas o en el desalojo de un contrato que se ha extinguido por haber vencido el plazo."

 

La economía de los abogados (Transcripción)

 

Con la oportuna licencia de su autor, D. José Muelas, me ha parecido oportuno reproducir lo que sigue:

Mi vida ha sido ser abogado y no economista y es seguramente por eso que mi vida no la han gobernado principios económicos sino los principios éticos que, al menos hasta hace unos años, yo daba por sentado que regían nuestra profesión.

En estos más de 35 años de ejercicio profesional y debido a mi ignorancia de los principios que rigen la ciencia económica, he tratado de ajustar mi comportamiento antes a los principios que yo entendía que gobernaban desde antiguo mi profesión que a otras consideraciones de naturaleza mercantil. Seguramente me he estado equivocando toda mi vida y es ahora, al cabo de los años, cuando la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia), algunos muy concretos LAJ (Letrados de la Administración de Justicia) y alguna que otra sentencia de nuestro Tribunal Supremo, han venido a sacarme de este error vital que, sin duda, he padecido y aún padezco.

Durante la carrera la fijación y cobro de honorarios es una ciencia que no se estudia y seguramente por eso cobrar ha sido siempre la asignatura más difícil para los abogados y abogadas en ejercicio; pocos de ellos dominan este arte y lo optimizan de forma que les permita vivir y ejercer dignamente y no desnaturalice por ello su profesión. Analizar el por qué de esta dificultad nos retrotrae miles de años atrás; pero no desesperes y sigue leyendo porque, aunque triste, la historia es interesante.

La antigüedad romana

Ayudar a quien te llama para ello era para los antiguos romanos una obligación cívica de naturaleza cuasi sacral, de ahí que el llamado en auxilio de alguien (el ad auxilium vocatus) no pudiese cobrar por su trabajo. Si recuerdas tus estudios de derecho canónico (aunque no se bien si todavía se estudia) recordarás que entre los delitos más execrables que podía cometer un hombre de iglesia se encontraba el de la simonía; es decir, la venta de bienes espirituales (sacramentos) a cambio de dinero. Dicho en corto y por derecho: comete delito de simonía quien vende los sacramentos: quien otorga el perdón de los pecados, la comunión, el viático, etc. a cambio de dinero es reo de dicho delito.

No te extrañará saber que el oficio del abogado (del ad auxilium vocatus) era, en la antigua Roma, como el de los sacerdotes o pontífices de los cultos, un «oficio». Porque con la palabra oficio (officium) no se designaba en latín ningún tipo de trabajo sino que con ella se hacía referencia a un deber moral para con el resto de los ciudadanos, un deber que se ejercía con liberalidad (gratuitamente) y de buena fe. Similar en su naturaleza a los servicios religiosos (que todavía se llaman oficios hoy día) los servicios jurídicos se prestaban ex officio a impulsos de ese deber cívico y sin salario alguno a cambio. Cobrar salario (merces) era para los juristas algo tan reprobable (mercennaria vox) como vender los sacramentos para los sacerdotes (delito de simonía).

Parece que en pleno siglo XXI los clientes de los abogados aún siguen teniendo presente esa naturaleza eminentemente gratuita de los oficios de los letrados pues en ningún otro lugar distinto de los despachos de abogados se echa más de menos la expresión «¿se debe algo?» en boca de los clientes. Al parecer los consumidores españoles estudian derecho romano antes de acudir a la consulta de un letrado.

Y ¿de qué vivía un abogado? Bueno, pues de las donaciones que el cliente quisiera hacerle «en honor» a sus servicios. De ahí que, aquello que reciben los letrados de sus clientes en honor a los servicios prestados no se denomine salario, indemnización, estipendio, suma, unto, gato, guita, pasta ni parné; sino que recibe un nombre bien distinto.

La vieja virtud romana llevó al tribuno de la plebe Cincio Alimento (el nombrecito del tribuno tiene su guasa) a someter a plebiscito en el 204 a.C. una ley que prohibía a los abogados cobrar por sus oficios y así promulgó una «lex muneralis» que convirtió a la abogacía en la profesión «liberal» que ahora es. Porque liberal viene tanto de libre como de liberalidad (donación); es decir, que los ingresos del abogado provenían en exclusiva de las «liberalidades» (las donaciones) que el cliente satisfecho le hacía en «honor» a sus servicios. Por eso los abogados llamamos a nuestros ingresos «honorarios» y por eso nos decimos profesionales liberales. Y así quedó nuestra profesión en aquel año 204 a.C., llena de gloria y virtud pero famélica y ayuna de numerario.

El pago de los abogados, como constató Cicerón, consistía apenas en tres cosas, todas ellas muy virtuosas pero poco nutritivas: la admiración de los oyentes, la esperanza de los necesitados y el agradecimiento de los favorecidos.

No es poca cosa esto que señaló Cicerón, luego volveremos sobre ello.

Sin embargo los dirigentes romanos pronto descubrieron que de la admiración, la gratitud y la esperanza no se vive por lo que, años después, Alejandro Severo, hombre sin duda piadoso y práctico a la vez, acordó asignar víveres a los abogados, fijándolos siglo y medio más tarde Ulpino Marisciano en 15 modii de harina por todo asunto in urgenti que finendo sit. Las penas, ya se sabe, con pan son menos y con 15 modii de harina las fatigas se conllevan mejor que pasando hambre; al fin y al cabo once arrobas de harina por un pleito, viendo lo que pagan ahora en el turno, oiga, no está nada mal. Sin duda Ulpino Marisciano tenía fondos de LAJ avant la lettre.

Quizá comprendas ahora cuan exacto es el término «de oficio» aplicado a los letrados y letradas de España; Cicerón se reconocería en ellos. En medio de una inacabable procesión de bellos discursos agradeciendo su labor, admirándose de su ejecutoria y constituyéndolos en la única esperanza de los desfavorecidos, las administraciones de España no les entregan ni los miserables 15 modii de harina que hace dos mil años ya les entregaba Ulpino Marisciano.

Obligados a trabajar por lo que se les quiera pagar ¿conoces un diseño de sistema más parecido a la esclavitud que este?

Sin embargo el mundo fue cambiando y con el advenimiento de la ilustración llegaron las teorías clásicas y hasta marxistas de la economía, cualquiera de las cuales, sobre ser absolutamente inaplicables a nuestro oficio —y escribo «oficio» con toda la intención— dieron pie a que Comisiones Nacionales de la Competencia y al resto de los «operadores» que enumeré arriba demostrasen más allá de toda duda su incapacidad para entender la esencia de una profesión que, quizá por ser demasiado grande, no les cabe en la cabeza.

Pero de eso escribiré otro día.

(Continuará)

Fuente: La economía de los abogados – El blog de José Muelas (josemuelas.org)

 

El aseguramiento de daños en caso de ocupación de un inmueble.

 

HECHOS:

26 de marzo de 2015 adquisición de un inmueble por subasta judicial, en ejecución de hipoteca.

La finca se inscribió en el registro de la propiedad con fecha 14 de abril de 2016 a favor de los adquirentes.

El 20 de mayo de 2016, se solicitó orden de lanzamiento contra el ocupante del inmueble adjudicado, y el 22 de junio de 2016 se concertó por teléfono, un contrato de seguro multirriesgo del hogar.

En la póliza se expresa, entre las sumas aseguradas, como valor de reposición de la edificación y del mobiliario 54.000 y 7.000 euros respectivamente. En los casos de vandalismo se pactó el 100% de las sumas aseguradas.

Con fecha 27 de julio de 2016, la comisión judicial procedió a la entrega de la vivienda a la demandante. Al tomar posesión del inmueble, comprobaron los destrozos que presentaba en su interior y que el mobiliario había sido retirado. Ese mismo día, la actora presentó denuncia ante la guardia civil y, al día siguiente, comunicó el siniestro a la aseguradora.

La compañía, tras abrir expediente por vandalismo, rehusó el siniestro con el argumento de que «las consecuencias declaradas no se correspondían con la realidad de los hechos»

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda de los asegurados condenando a la aseguradora a pagar un total de 37.686,18 euros, más los intereses del art. 20 de la LCS.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 1 de marzo de 2023, estima en parte el recurso de casación y revoca la anterior sentencia en el único sentido de rebajar la indemnización procedente a la suma de 35.203,18 €, con confirmación de la sentencia de primera instancia en el resto de sus pronunciamientos.

Considera el Supremo que la relación económica que la  asegurada ostenta con la cosa es evidente, y que pretenda prevenirse del deterioro o menoscabo que pueda sufrir, por un acto de vandalismo, constituye un indiscutible fin legítimo. Su interés es pues difícilmente cuestionable desde el momento en que adquirió la vivienda y se integró como activo de su sociedad ganancial. La propiedad se encuentra, en contra de lo que sostiene la compañía demandada, activamente legitimada para la presentación de la demanda.

Cuestión distinta es si, al tiempo de contratar el seguro, se había producido ya el siniestro, en cuyo caso el contrato sería nulo, pero por aplicación del art. 4 de la LCS, y no del art. 25 de la misma disposición general, que se refiere al interés asegurado.

No obstante, la aplicación de este último precepto ( art. 25 LCS) sí procede en cuanto a los bienes muebles existentes en el interior de la vivienda, toda vez que, con respecto a éstos, la actora carece de interés asegurable, puesto que el título que justifica su dominio proviene de la venta judicial celebrada en el procedimiento de apremio, sin que el mobiliario existente fuera objeto de subasta y correlativa adjudicación al marido de la demandante, como con acierto resolvió el juzgado en pronunciamiento, además, no cuestionado por la recurrente.

Es necesario tener en cuenta, que la compañía no ha sometido a cuestionario a la demandante a la hora de concertar el contrato de seguro (art. 10 LCS)

De acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala, el art. 10 LCS concibe el deber de declarar, como un deber de dar respuesta al cuestionario que el asegurador somete al asegurado. Si no existe cuestionario, las partes deben someterse a lo pactado en la póliza, y singularmente a la designación del objeto asegurado y de su situación, la naturaleza del riesgo cubierto y el alcance de la cobertura. (STS 14/07/2015)

Tampoco existe prueba de que el daño se hubiera producido antes de la concertación del contrato. Es más, tal conclusión es la menos lógica, pues el inmueble era entonces poseído por el hijo del ejecutado, y es altamente improbable que, de forma intencionada, lo dañase, dado que un proceder de tal clase le causaría un evidente perjuicio en las condiciones de disfrute de la vivienda al menoscabar su estado y condiciones de uso; por otra parte, los técnicos informantes señalaron que su habitabilidad sería incompatible con los desperfectos que presentaba. El contrato de seguro se celebra el 22 de junio de 2016, y la diligencia de entrega de la posesión se produce un mes después, la cual se notifica a la parte ejecutada con posterioridad a la concertación del contrato de seguro.

En cualquier caso y, desde luego, la compañía no acreditó que, al suscribirse la póliza, ya se hubieran producido los actos de vandalismo, objeto de cobertura, para que fuera de aplicación el invocado art. 4 de la LCS.

En otro orden de cosas, la compañía aseguradora se opone a la cuantificación del daño.

Hemos de considerar correcta la inclusión y valoración de los desperfectos descritos en la factura proforma aportada con la demanda, que fue ratificada, y, por consiguiente, la cuantificación de los daños en el continente. No obstante, tiene razón la compañía de seguros cuando sostiene que existe duplicación en distintas partidas, por un total de 2.483 euros.

Arrendamiento de vivienda. La exigencia de aval bancario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se establece la siguiente cláusula: "El pago de los recibos de alquiler correspondientes a todo el periodo de vigencia del contrato será AVALADO por una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo formulada por el arrendador al considerar que "la obligación de prestar aval que garantice las rentas sólo puede calificarse como no esencial en cuanto accesoria en un grado secundario y no determinante de la satisfacción de la principal finalidad que tiene para el arrendador dicho contrato, cual es el cobro de la renta"

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de enero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que el pacto que impone al arrendatario la prestación de un aval para garantizar el pago de la renta debe considerarse plenamente válido conforme al art. 36.5 LAU, precepto que permite a las partes en un contrato de alquiler "pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". Igualmente se debe reputar válido un pacto que, como ocurre en nuestro caso, faculta al arrendador a resolver el contrato por la no renovación del aval con fundamento en el art. 1124 CC.

Por lo que se refiere a la relevancia del incumplimiento del arrendatario de no renovación del aval, discrepamos de que se considere incumplimiento de una obligación no esencial del contrato al estar estrechamente ligada a una obligación principal del arrendatario, cual es el pago del alquiler o renta (art. 1555.1º CC). El aval garantiza el pago de la correspondiente renta mensual y, como se ha dicho, es un pacto plenamente válido. No calificar de esencial la obligación de no prestar o de no renovar el aval supone tanto como hacer ilusorio el pacto que analizamos por carecer su incumpliendo de cualquier trascendencia porque resultaría irrelevante que el arrendatario cumpliese o no con su obligación de prestar o de no renovar el aval. La arrendadora nunca estaría facultada para resolver el contrato dado que se trataría de una obligación no esencial, algo que resulta incoherente si partimos de que estamos ante un pacto válido y eficaz.

Lo pactado sobre el aval fue lo pactado y no es una cuestión caprichosa o baladí. Los arrendadores, antes de celebrar el contrato, querían contar con seguridades fácilmente realizables para hacer frente a eventuales incumplimientos de los arrendatarios. No vale decir que como los arrendatarios pagaron puntualmente la renta durante el primer año de vigencia del contrato la exigencia contratada del aval ha quedado privada de razón de ser. Los arrendatarios no pueden imponer a la otra parte una modificación de las garantías concertadas (artículo 1.256 del Código Civil). El aval garantizaba seis meses de renta (el tiempo mínimo entre el impago y el lanzamiento en un desahucio por falta de pago). La cláusula exigida de mantenimiento del aval -vinculada al obligado pago de la renta y a la conservación del inmueble- era consustancial al contrato, en los términos en que el mismo se celebró. Procede, en consecuencia, la resolución contractual al amparo de los artículos 27,apartado uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y 1.124 del Código Civi

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada (2)

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia desestimando el desahucio por falta de pago del inquilino, por considerar que las cantidades de renta que faltaban por pagar debían compensarse con los trabajos de pintura realizados por el demandado en la vivienda arrendada, y con el coste de la revisión de la instalación del gas.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veintitrés, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el arrendamiento, por falta de pago.

Considera la Audiencia que aparte que en el contrato de arrendamiento consta que la vivienda se recibe en perfecto estado de conservación y habitabilidad y plena idoneidad para servir al destino de vivienda permanente del arrendatario, los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, y ello conforme al régimen de obras de los artículos 23, 24 y 26 de la LAU.

Tampoco se puso en conocimiento del arrendador la necesidad de acometer trabajos de pintura, como establece el artículo 23 de la LAU, por esta sala ya se dijo: Teniendo en cuenta que es obligación del arrendatario poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir al uso a que está destinada; en modo alguno puede quedar justificado que el arrendatario que no ha quedado cumplido con esta obligación, ni ha comunicado ni requerido al arrendador para realizar obras de conservación; y que mantiene la posesión de la vivienda, deje de pagar unilateralmente la renta, con el argumento , no expuesto nunca con anterioridad, (no ya al impago de la renta de hasta cuatro mensualidades, sino después de requerido del pago ya adeudado), de que la vivienda no reunía condiciones de habitabilidad por falta de obras de conservación.

Si el demandado consideraba que la vivienda precisaba de obras de conservación a cargo del arrendador, debió cumplir con la obligación que le impone el articulo 21.3 LAU y requerirle al efecto, y en su caso haber ejercitado las acciones judiciales correspondientes.

 Sin esta previa comunicación al arrendador de la necesidad de realizar obras de conservación de la vivienda para mantener el uso conforme a su destino; no es posible entender justificado, la suspensión unilateral del pago de la renta pactada, manteniendo la posesión del inmueble. (SAP 17/01/2007)

Por lo que se refiere a los gastos de inspección de la instalación de gas y de reparación de la caldera por importe de 44,79 euros y 100 euros, también correspondía su pago al arrendatario, por lo que carecía del derecho a realizar ninguna compensación. La cláusula cuarta del contrato de alquiler pone de cargo del arrendatario " los gastos por consumo, instalación, reparación, contratación, o ampliación de los servicios y suministros de gas", debiendo entenderse comprendidos los gastos de revisión de la instalación, que pueden dar lugar a un gasto de reparación.

Arrendamiento de local de negocio. Indemnización por desistimiento anticipado

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 1 de enero de 2012, posteriormente novado el 1 de abril de 2013, por una duración de 23 años.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: "si el arrendatario quisiera rescindir el contrato durante su vigencia y la de sus prórrogas, cada una de las administradoras de la sociedad arrendataria que suscriben el presente contrato deberán abonar al arrendador la cantidad de cincuenta mil euros (50.000 euros) salvo causas de fuerza mayor"

Con fecha 1 de abril de 2018, alegando, como causa, la concurrencia de fuerza mayor, las inquilinas desisten del arriendo. El 27 de marzo de 2018 la arrendataria depositó las llaves en la notaría, poniéndolas a disposición de la arrendadora, que no las recibió.

El Juzgado de primera instancia condena a las inquilinas a abonar a la arrendadora 50.000 euros cada una de ellas.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de dieciséis de enero de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación de las inquilinas y reduce la cifra a pagar a  36.232 euros cada una de ellas.

Considera la Audiencia que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, fuerza mayor requiere para su apreciación de la concurrencia de los requisitos de la imprevisibilidad y la inevitabilidad mediante una prueba cumplida y satisfactoria, incumbiendo la carga de la prueba a quien alega la existencia del caso fortuito o la fuerza mayor, debiendo haber una total ausencia de culpa. La fuerza mayor ha de consistir en una fuerza superior a todo control y previsión, y para ponderar su concurrencia habrá de estarse a la normal y razonable previsión que las circunstancias exijan adoptar en cada supuesto concreto, o inevitabilidad en una posibilidad de orden práctico

En el presente caso, no puede estimarse la alegación de fuerza mayor invocada por las arrendatarias ya que no es un hecho imprevisible la superveniencia de una crisis, puesto que, en la actividad económica, y en concreto en los negocios de asesoría fiscal, la alternancia de épocas de bonanza y de crisis es algo habitual, pese a lo cual se concertó un contrato de arrendamiento por un tiempo prolongado, 23 años, y con una determinada renta. Por otra parte, no es suficiente invocar la existencia de una disminución de la facturación sin probar las concretas circunstancias que lo determinaron y que le haría injustificadamente gravoso el cumplimiento del contrato. No consta acreditado que hubiera una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato en relación con las existentes con posterioridad. La falta de justificación de dichos extremos no permite acoger las pretensiones de las recurrentes. A mayor abundamiento, cabe decir que el desistimiento del arrendamiento se produce no por imposibilidad de seguir ejerciendo el negocio sino por traslado a otro local con unas condiciones más económicas, como la propia parte acredita.

Sin embargo no se puede descartar la moderación de la cláusula penal, como hace la sentencia de instancia, puesto que en el presente caso la misma contempla el incumplimiento total de la obligación de permanecer el tiempo pactado en arrendamiento en los locales; no se pacta la aplicación de la cláusula penal para el incumplimiento defectuoso o parcial, por lo que es posible la aplicación de la facultad moderadora prevista en el art. 1154 CC del importe fijado como pena, tal como argumenta la parte recurrente.

Así pues, atendiendo a que la cláusula penal por importe de 50.000 euros por cada una de las arrendatarias contempla el incumplimiento total del contrato por parte de la entidad arrendataria en cuanto al tiempo de duración establecido, que se fijó por 23 años (276 meses), y el contrato de arrendamiento se mantuvo desde la fecha de 1 de enero de 2012 hasta el 1 de abril de 2018 (76 meses), en que se desistió unilateralmente por las arrendatarias, resulta evidente que la indemnización fijada en la cláusula duodécima para el caso de resolución unilateral y anticipada es desproporcionada, procediéndose a moderar dicha cantidad de forma proporcional al tiempo que faltaba para finalizar el contrato, resultando la cantidad de 36.232 euros para cada una de las arrendatarias, cantidad que se considera equitativa y ponderada a los términos pactados por las partes.