HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda que finaliza el 15 de
enero de 2021.
El arrendador notifica por burofax su voluntad de dar por terminado
el arriendo.
Dicha notificación, para rechazar la prórroga tacita del
contrato, se impuso a través de mensajería privada el 30-12-2020 y no
fue posible la notificación al destinatario, al ser desconocido en el inmueble,
el día 31-12-2020.
El Juzgado de primera instancia estima la demanda, declara
el desahucio y condena al lanzamiento.
La Audiencia Provincial de Tarragona estima la apelación del
inquilino y revoca la sentencia anterior.
Considera la Audiencia que no se cumplió con el plazo de
preaviso de 30 días establecido en la Ley y el propio contrato para la
denegación de la prórroga y, en consecuencia, debe entenderse vigente por un
año más hasta el 15 enero 2022, de manera que formulada la demanda el 12-3-2021
debe desestimarse, sin que, como señala la sentencia, pueda atribuirse ningún
otro efecto, so pena de incurrir en incongruencia, pues esta va referida
exclusivamente a la extinción del contrato el 15-1-2021.
Esta notificación o preaviso no está sujeta a forma, pero sí
es recepticia, en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario. La
finalidad de dicha comunicación quedará satisfecha cuando el arrendador utiliza
todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que solo impide conocer
el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a
quien va dirigida, tal y como reiteradamente viene declarando la jurisprudencia
(SAP Barcelona, 4ª, 141/2012, de 6 marzo y SAP Barcelona, 397/2017, de 5 julio,
entre otras muchas).
Que el arrendatario deba recibir esa comunicación no
significa que se deba dejar a su libre voluntad la eficacia del acto, no se le
puede exigir al arrendador un quehacer imposible debido a los obstáculos
puestos para recibir dicha notificación. El arrendatario va contra la buena fe
cuando no permite o impide la recepción de dicha comunicación (art. 7.1 CC y
111-7 CCCat).
Pero este no es el caso, porque se intentó una sola
notificación en el inmueble a través de un servicio de mensajería privada y el
destinatario fue "desconocido", de donde no cabe deducir una voluntad
obstativa y contraria a la buena fe del demandado.
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