La notificación del fallecimiento del inquilino.

 

El artículo 16.3 de la LAU establece la obligación de notificar por escrito, en el plazo de tres meses, el fallecimiento del inquilino por parte de quien se considere con derecho a subrogarse en ese arrendamiento, aportando el certificado de defunción.

Con base en este precepto, la arrendadora de una vivienda, al haber conocido de forma casual el fallecimiento de la inquilina, ocurrido en 24 de agosto de 2020, promueve juicio de desahucio contra su hija, actual ocupante de la vivienda.

La demandada se opone manifestando que, en agosto de 2020, se personó junto con una amiga en las oficinas de la arrendadora, donde hizo saber al personal de esta mercantil que era su voluntad subrogarse en la posición de arrendataria de su progenitora, ante lo que le hicieron firmar un documento, del que no le entregaron copia, en el que se plasmó aquella subrogación.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se habían cumplido los requisitos exigidos en el citado artículo 16.3 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de tres de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en la actualidad el Tribunal Supremo ha rectificado expresamente su doctrina anterior en relación con la prueba de los presupuestos de la subrogación por fallecimiento del arrendatario.

"No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe" (STS 23/10/2013).

En este caso concreto ha de estimarse, en juicio objetivo, que la declaración testifical aportada goza de la credibilidad suficiente para refrendar la tesis de la demandada, máxime cuando no concurre dato alguno que permita poner en entredicho la objetividad de la testigo, cuya declaración durante el acto del juicio oral, además, fue firme, coherente y asertiva.

Por lo demás, la relevancia del testimonio deriva de la indudable razón de ciencia y conocimiento de la testigo, por su posición de inmediatez con los hechos que se enjuician, y porque, en definitiva, nadie mejor que ella, pese a su relación de amistad con la demandada, para proporcionar los detalles relacionados con la comunicación a la propiedad de los extremos a los que se refiere el artículo 16.3 de la LAU, ya que la acompañó a las oficinas de la arrendadora.

Nada impide, desde la perspectiva probatoria, que se considere suficiente la testifical aportada para afirmar que los presupuestos de hecho de la tesis preconizada por la demandada han quedado suficientemente acreditados, singularmente por el valor del repetido testimonio y la posición y condición de quien lo ha prestado, según se ha expuesto.