Desahucio por precario en un local de negocio.

 

HECHOS:

El propietario de un local de negocio, cuya propiedad había obtenido mediante adjudicación en una subasta promovida por la tesorería general de la Seguridad Social, presenta demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra el poseedor del inmueble y demás ignorados ocupantes de éste.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y declara el desahucio del demandado e ignorados ocupantes, condenándoles a dejarlo libre, expedito y a disposición del demandante, apercibiéndole que si no verificara el desalojo de forma voluntaria, en el caso de que adquiriera firmeza la presente resolución y se cumplieran los restantes requisitos legales establecidos en el artículo 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se procederá a su inmediato lanzamiento.

El demandado apela la sentencia invocando la existencia de título que justificaba la posesión del inmueble. En concreto, afirmó que tiene arrendado el local a su hijo, propietario del inmueble, con anterioridad a la adjudicación de éste en el procedimiento de apremio de la TGSS.

La Audiencia Provincial desestima el recurso con los siguientes argumentos:

1. La demandada no esgrime título que justifique su posesión, circunstancia que conduce a su consideración como precarista pues su ocupación lo es por la simple o mera liberalidad de su titular

2. En lo que respecta a la inadecuación de procedimiento, el procedimiento desahucio por precario implica, dentro de su propio objeto, el examen del título que pueda invocar la parte demandada para justificar su posesión y concluir - como hace la sentencia de primera instancia - que tal título no justifica la posesión de la finca

3. La sentencia de primera instancia pone de manifiesto, en atención a lo dispuesto en los arts. 1571 CC y 29 LAU que el pretendido contrato de arrendamiento, título que esgrime el codemandado para justificar su posesión, no consta inscrito en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no puede ser oponible a terceros que de buena fe adquieren en procedimiento de ejecución la finca en cuestión;

4. El nuevo adquirente, rematante o adjudicatario que adquiere a título oneroso de quien figuran el Registro de la Propiedad como titular de la finca e inscribe su adquisición, no vendría obligado a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador;

5. Sin que por tanto quepa apreciar ni la inadecuación de procedimiento ni incongruencia, pues en ningún momento la sentencia de primera instancia declara la resolución de un contrato arrendamiento, pretensión que no es ejercitada en la demanda deducida.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de julio de 2023, desestima el recurso de casación por inadmisibilidad.

Considera el Supremo que en el encabezamiento del recurso no se identifica como infringida ninguna norma legal y “Constituye una exigencia mínima de la formulación de los motivos de casación, como hemos recordado recientemente en el acuerdo sobre los criterios de admisión de los recursos de casación, que se identifique con claridad la norma infringida. No hacerlo así, además de que impide pueda cumplirse la finalidad del recurso, confunde la casación con una nueva revisión del caso como si de una tercera instancia se tratara". (STS 27/06/2017)

La solidaridad en los arrendamientos compartidos

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a tres personas físicas a abonar conjunta y solidariamente a abonar a la demandante la cantidad de 5.978,57 €

Uno de ellos apela la sentencia articulando el recurso en orden a un único motivo, esto es, el pronunciamiento condenatorio por cuando que se condena de forma solidaria y debiera de ser de forma mancomunada, por lo que debiera de ser distribuida la cantidad en tres partes. Al ser tres los arrendatarios.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de uno de junio de dos mil veintitrés, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que estamos ante un contrato de arrendamiento en el que la parte arrendataria son tres personas físicas, formando una comunidad, si así se puede decir, y pagando como un único arrendatario, por lo que ahora se pretende no puede ser aceptado.

“Si bien para estos casos, inicialmente, la Sala era partidaria de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad «no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , (...) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso” (STS 26/11/2008)

“Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras sentencias de la Sala incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (STS 28/10/2005), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil , por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato (STS 17/10/1996), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos”. (STS 23/06/2003)

El valor de un arrendamiento verbal

 

HECHOS:

El arrendador de una vivienda solicita y obtiene sentencia que acuerda tener por extinguido por expiración del plazo y con efectos del 2 de enero de 2022 el contrato de arrendamiento de vivienda, declara haber lugar al desahucio y condena al demandado a dejar la vivienda libre y expedita y a disposición del actor.

El inquilino apela la sentencia invocando error por cuanto, iniciada la relación arrendaticia en mayo de 1996 -tal y como reconoce la sentencia-, no ha existido novación modificativa. Afirma que se debe aplicar un criterio de interpretación restrictivo en relación con la supuesta novación de contratos de arrendamientos urbanos cuando tal novación implique una pérdida de los derechos adquiridos por el arrendatario, como sucede en el presente caso.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de cinco de junio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Para esta resolución, han de tenerse en cuenta las siguientes circunstancias:

A) Resulta acreditado que el demandado ha estado empadronado en la vivienda arrendada desde el 1 de mayo de 1996, tal y como se desprende del volante de empadronamiento individual histórico aportado, por lo que podemos pensar que, desde dicha fecha, el inquilino ha ocupado el inmueble.

B) Aunque el demandado hubiera ocupado el inmueble desde 1996 a 2017 en calidad de arrendatario -tal y como afirma la parte demandada- no existe prueba alguna de las condiciones que regían la relación arrendaticia que vinculaba a las partes, tales como plazo, renta, etc.; prueba cuya carga corresponde a la parte demandada que invoca su existencia. Por tanto, no puede hablarse de novación modificativa de un contrato anterior.

C) Por último, aun en el caso de que hubiera existido dicho contrato verbal (hecho que no afirmamos), el mismo quedó claramente sustituido por el suscrito por las partes en fecha de 2 de enero de 2017 ya que en éste se indica expresamente que el arrendamiento comienza el día 2 de enero de 2017 (estipulación segunda), estableciendo los derechos y obligaciones que integran su contenido desde dicho momento, sin que el demandado haya invocado la existencia de vicio alguno que pueda invalidar el consentimiento que supone la rúbrica por el mismo de todas sus estipulaciones.

En definitiva, el contrato que rige entre las partes es del suscrito en fecha de 2 de enero de 2017, sin que pueda hablarse de novación modificativa o extintiva de un contrato anterior ya que éste no resulta probado y, por tanto, no resulta probada su novación.

La prórroga de un alquiler con avalista personal.

 

En un juicio de desahucio por falta de pago, entre otras cosas, se condena a la avalista del inquilino a pagar solidariamente la cantidad de 6.450€ en concepto de rentas insatisfechas, así como aquéllas que se devenguen desde la presente resolución hasta la devolución de la posesión.

La avalista apela la sentencia invocando el art. 1.851, Código Civil, que dispone que "la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza".

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de abril de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en el contrato se hizo constar: “La avalista se responsabiliza de forma solidaria con los arrendatarios y responderá frente a la parte propietaria a primer requerimiento sin necesidad de beneficio de orden o excusión por todas las obligaciones dimanantes de este contrato".

Por lo tanto, se convino expresamente que la avalista se obligaba de forma solidaria con el arrendatario y frente a la parte propietaria a primer requerimiento sin necesidad de beneficio de orden o excusión por todas las obligaciones dimanantes de este contrato.

Y en cuanto a su duración, se pactó "UN AÑO a contar desde el día 15 de marzo de 2018, prorrogable de año en año hasta un máximo de 3 años, pasado este periodo será renovado un año más".

Como dijimos en la sentencia dictada por esta sala en fecha 13 de marzo de 2020: "De lo que se sigue que, en el contrato de arrendamiento, que incluye el pacto expreso de aval solidario sin limitación a la extensión temporal, se pacta una prórroga por plazos anuales que es asumida y aceptada por las partes contractuales y el fiador, quien suscribe la totalidad del contrato. De tal suerte, la extensión temporal de la responsabilidad del fiador se vincula, como mínimo, a la duración pactada en el contrato (pactos 4ª y 5ª) y aceptada por el fiador, no siendo, por ello, aplicable en el supuesto de autos la previsión legal del artículo 1.851 del Código Civil, que prevé la extinción de la fianza en los casos de prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador"

En consecuencia, de la interpretación del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento se hace preciso concluir que, en el supuesto concreto, el aval o fianza pactada se extiende a garantizar el pago de las rentas adeudadas devengadas entre el 15 de marzo de 2018 y el 14 de marzo de 2022, por concurrir el consentimiento (aceptación) de la fiadora emitido al tiempo de concluirse el contrato, por lo que, desde entonces, obligaba a las partes, determinando la responsabilidad de la avalista apelante.

El Acoso Inmobiliario en los Tribunales -2-

 

En las relaciones casero/inquilino se producen situaciones que, a pesar de ser relativamente frecuentes, no por ello dejan de ser susceptibles de constituir delito, por ello puede ser interesante recopilar algunas sentencias recientes, sobre este controvertido tema:

 

1. Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 17 de febrero de 2023, considera delito leve de coacciones, los siguientes hechos: El casero con el objeto de que el arrendatario, abandonara la vivienda, procedió a cambiar el bombín de la cerradura cuando el arrendatario se encontraba trabajando.

2. Sentencia de la AP de Las Palmas de Gran Canaria de 21 de noviembre de 2022, considera que se ha cometido el subtipo agravado del delito de coacciones del artículo 172.1 párrafo tercero del CP por el casero que: cambió la cerradura de la misma, impidiéndole el pleno goce de su vivienda y con la finalidad de que la abandonasen, provocándole una alteración en el desarrollo normal de su vida diaria.

3. Sentencia de la AP de Álava de 21 de julio de 2022, considera delito de coacciones, cometido por varias personas que desarrollaron conductas parecidas como insultar, obstaculizar el acceso de los vehículos, amenazar y poner la música muy alta y causar ruidos insoportables. Ninguno de los acusados aceptaba que el terreno colindante fuera propiedad de los denunciantes, por lo que en la sentencia se deduce que el objetivo era hacerles la vida imposible para asustarles, impedirles hacer una vida normal en la vivienda y en su propiedad y, de esta forma, lograr que abandonaran el pueblo.

4. Sentencia de la AP de Madrid de 20 de junio de 2022, considera delito de acoso inmobiliario los siguientes hechos: Ante la negativa del inquilino  de abandonar la referida vivienda, el acusado comenzó a proferir expresiones que ponían en riesgo su seguridad, procediendo unos días antes del 12 de febrero a ponerle un cuchillo en el cuello y decirle "te vas del piso o te corto el cuello" insistiendo más tarde, telefónicamente con expresiones en el mismo sentido "me cago en muertos, te voy a matar, te vas a enterar maricón, te doy una semana para salir o de ahí te sacan en una caja".

5. Sentencia de la AP de Cádiz de 13 de junio de 2022, considera delito de acoso por hostigamiento los siguientes hechos: El acusado desde la azotea de su domicilio y por detrás del muro medianero pronunciaba gritos dirigidos a sus vecinos diciéndoles en tono insultante y conminatorio "a Cádiz os voy a mandar, vámonos ya a Cádiz, aburridos os voy a dejar hasta que os vayáis, aquí duerme quien a mí me sale de los cojones, si no os vais vamos a ver qué pasa, qué buena azotea tengo para vigilar, ya os cogeré, y otra vez al juzgado, a ver si testificáis otra vez, si tenéis cojones de seguir declarando".

6. Sentencia de la AP de Murcia de 15 de marzo de 2022, considera delito de coacciones los siguientes hechos: El acusado, sin antecedentes penales, mantenía una relación sentimental con el denunciante, con convivencia al menos desde el año 2010 en el domicilio que la propiedad del acusado. Tras desavenencia de pareja prolongadas un determinado tiempo atrás, en el mes de septiembre del año 2013, cuando el denunciante regresaba a ese domicilio que constituía su vivienda habitual, no pudo acceder a la misma al haber desconectado el acusado el mecanismo eléctrico de apertura de la puerta del garaje, forma habitual de ambos de acceder al domicilio, impidiéndole dicho acceso que tampoco pudo realizar por la puerta principal de la vivienda al estar la misma inutilizada al tener las llaves introducidas desde el interior en dicha cerradura. El acusado no pudo acceder al domicilio a partir de ese momento sin que volviera a penetrar en el mismo a recoger sus enseres personales.

7. Sentencia de la AP de Madrid de 12 de enero de 2022, considera delito leve de coacciones los siguientes hechos: La casera el día 11 de febrero de 2020 impidió a los inquilinos hacer uso de la parte del piso que le tenía arrendada habiendo cortado la luz de esa zona y sacado sus pertenencias, llegando incluso a alquilar una de las habitaciones

Las reformas de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 1 de noviembre de 2017.

Con fecha 13 de julio de 2020, el arrendador comunica su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento estaba previsto el 31 de octubre de 2020.

Se ejercita acción de desahucio, el inquilino es declarado en rebeldía, sin embargo el juzgado de primera instancia dicta sentencia desestimando la demanda al considerar que conforme a los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de cinco años, al no constar que el arrendatario hubiera manifestado su voluntad de no renovarlo, por lo que estima que al no cumplirse dicho plazo hasta el 30 de octubre de 2022, no concurrían los requisitos para que prosperase la acción de desahucio por expiración del plazo contractual ejercitada.

El arrendador apela la sentencia invocando errónea aplicación del derecho, al estimar que han de aplicarse los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigentes en la fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento, el 1 de noviembre de 2017.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de treinta de marzo de dos mil veintitrés, estima la apelación, revoca la sentencia del juzgado y declara extinguido el arriendo.

Considera la Audiencia que, teniendo en consideración que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende fue suscrito en fecha 1 de noviembre de 2017, habiéndose pactado en el mismo una duración de tres años, no cabe aplicar el artículo 9 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada en virtud de Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que es la recogida erróneamente en la Sentencia recurrida, siendo de aplicación la redacción anterior a dicha modificación que establecía que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si está fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste el arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo."

Por lo que teniendo en consideración que el plazo de tres años pactado finalizaba, atendiendo a la fecha del contrato, el 31 de octubre de 2020, no cabe exigir como establece la Sentencia recurrida que se cumpla el plazo de cinco años desde la celebración del contrato, lo que determina que proceda estimar el recurso de apelación planteado, al haberse comunicado por el arrendador a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato.

Las reparaciones en la vivienda arrendada.

 

Este es un tema recurrente en las relaciones casero/inquilino. La resolución que glosamos, sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, de treinta y uno de marzo de dos mil veintitrés, establece unos criterios generales en esta materia que parece interesante recoger aquí.

Se trata de un recurso de apelación contra una sentencia de instancia que desestimaba la pretensión del arrendador de ser indemnizado por su inquilina al finalizar el arriendo por los daños existentes en la vivienda arrendada, relativos al suelo de parquet o tarima de la vivienda y a desperfectos y/o humedades en paredes y techos por falta de pintura, de aireación y ventilación, del humo de fumar.

La audiencia desestima el recurso.

Señala que, pese a los meritorios esfuerzos de la defensa del recurrente, el recurso que nos entretiene, pese a las dudas de hecho que se plantean al efecto en este caso y que darán lugar a lo que se dirá más adelante, no puede ser estimado

Todos los preceptos legales relativos a quien corresponden las obras de conservación de una vivienda arrendada establecen y apuntan a que la obligación lo es, en principio, del arrendador (así, art. 1554.2 del CC, art. 107 de la LAU de 1964 y art. 21 de la LAU de 1994), de modo que solo las pequeñas reparaciones que se hacen necesarias por el uso ordinario de los elementos que la componen, corresponden al arrendatario, hasta el punto de que si el arrendador no cumple con la premisa legal de reparar la vivienda arrendada, el arrendatario podrá exigir las obras necesarias cuando resulte procedente, acudiendo a la correspondiente acción judicial.

 Sin duda, el problema es el de la fijación de los límites entre obras necesarias y pequeñas reparaciones, y al respecto la jurisprudencia menor viene delimitando las reparaciones que corresponden a la estructura o configuración de la vivienda, con elementos estáticos, estableciendo que las mismas serán de cargo del arrendador, enumerando como tales el arreglo de tuberías, la sustitución y mantenimiento de la caldera, la pintura de las paredes o el arreglo del suelo.

Por otro lado, todos aquellos elementos y objetos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo efecto se produce por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda tendrán el concepto de pequeñas reparaciones y de ellas será responsable el arrendatario, estando constatado que en la práctica no resulta sencillo determinar donde se encuentra la frontera, pues, se trata de una cuestión subjetiva, por lo que será el juez, en cada caso, el que considere cuando estamos ante una pequeña reparación, mas, siendo los ejemplos más habituales a cargo del arrendatario los de arreglos de grifos y cisterna, de cerraduras y de puertas o ventanas; de electrodomésticos como un frigorífico, lavadora o cocina....