HECHOS:
El juzgado de primera instancia desestima una demanda de
desahucio por precario al considerar que el título jurídico que vinculaba a
los contendientes, si bien formalmente había recibido la denominación de "contrato
de arrendamiento por precario", materialmente constituía un contrato
de arrendamiento ordinario.
La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio
de 2023, desestima el recurso de apelación de los propietarios.
Subraya la Audiencia que de conformidad con los criterios de
interpretación de los contratos (arts. 1281 y ss. CC) "Los contratos
son lo que son y no lo que las partes dicen que son".
El precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena,
sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad
o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner
término a dicha tenencia.
En el presente caso existe un documento que lleva por título
"contrato arrendamiento en precario", está fechado el 1 de
julio de 2019 e identifica a los demandantes como "la propiedad"
y a los demandados como "precaristas”, en el se establece que “será
sin pago de precio ni merced de clase alguna y por mera concesión graciosa del
propietario, excepto en la compensación por el no uso de la finca establecido a
favor de los propietarios”. Dicha compensación se fija en una cantidad de
200 euros mensuales.
También es relevante destacar que la misma cláusula segunda
otorga a la propiedad el derecho de poner fin a este contrato en cualquier
momento, con un preaviso de quince días, sin que por ello se otorgue a los
precaristas derecho al cobro de ningún tipo de indemnización.
Los demandados han acreditado ostentar un título que ampara
legítimamente la posesión del inmueble. Dicho título deriva de una situación
que estaba llamada a ser transitoria, pues su objeto era servir de puente entre
la firma de las arras, previa a la firma del contrato objeto de esta litis, y
la firma del contrato de compraventa, por la cual los apelados adquirirían la
propiedad del inmueble al que se refiere este pleito. Ahora bien, esta
situación jurídica provisional no se articuló mediante la constitución de una
situación de precario, pues una característica definitoria y esencial de esta
institución, según sostiene unánimemente la jurisprudencia, es la inexistencia
de cualquier tipo de renta o merced "ni razón de derecho distinta de la
mera liberalidad o tolerancia del propietario".
Por mucho que se pretendiese calificar el contrato
formalmente como de precario, materialmente revestía los rasgos propios de un
arrendamiento. En tal caso, no puede privarse a la parte arrendataria de los
derechos que imperativamente le corresponden (art. 4
LAU) por la terminología empleada en un contrato. De ello se desprende, en
este caso particular, que no resulta válida la previsión contractual por la
cual se podía desalojar a los demandados y apelados a la libre voluntad de los
demandantes con un mero preaviso de quince días, pues ello, al margen de que se
hubiese establecido como término la fecha de compraventa y sin perjuicio de lo
que corresponda resolver en el procedimiento correspondiente (en su caso),
conculca los más elementales derechos reconocidos en el art. 9 LAU.
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